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L’art et la manière d’augmenter le loyer

Mai 2013
Le Particulier Immobilier n° 297, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Un locataire ne peut pas convenir avec le bailleur d’un nouveau loyer sans respect du formalisme légal. Cass. civ. 3e du 6.3.13, n ° 11-28064

Lors d’un renouvellement du bail, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage (art. 17 c de la loi du 6.7.89). Il doit pour cela demander le renouvellement au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte d’huissier. À défaut, le bail se renouvelle par tacite reconduction. Toutefois, malgré la méconnaissance de la procédure légale par le bailleur, l’augmentation du loyer peut-elle s’imposer au locataire dès lors qu’il aurait renoncé à se prévaloir du non-respect des règles de l’article 17 c ? Non, répond la Cour de cassation.

En l’espèce, Mme X. n’avait pas proposé l’augmentation de loyer par LRAR adressée à ses locataires, les époux Y., six mois avant le terme du bail. Plus tard, après leur avoir délivré un commandement de payer, Mme X. les a assignés pour obtenir leur expulsion et leur condamnation au paiement de diverses sommes, dont un arriéré de loyers après indexation, conformément à un accord intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé. Les locataires, contestant un tel accord et une renonciation de leur part à se prévaloir des dispositions protectrices de la loi de 1989 ont également contesté les sommes réclamées et ont sollicité le remboursement des sommes versées au titre de l’indexation du loyer.

La cour d’appel accueille la demande du bailleur (CA de Basse Terre du 5.9.11). Elle retient que les époux Y. sont des locataires avertis, au courant des dispositions légales applicables aux baux d’habitation. Elle considère ensuite que l’initiative de M. Y., qui a écrit une lettre aux termes de laquelle le loyer est augmenté, démontre que l’augmentation, loin d’avoir été imposée, procédait d’un accord entre les parties. La cour affirme que les époux Y., n’ayant jamais contesté cette augmentation, ont ainsi renoncé à se prévaloir du non-respect des règles prévues par l’article 17 c.

La Cour de cassation invalide la position des magistrats de Basse Terre. La loi de 1989 est d’ordre public. L’absence de contestation immédiate ne peut valoir renonciation à contester plus tard.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , FORMALITE ADMINISTRATIVE , JURISPRUDENCE , LOYER , PROCEDURE




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