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Désamorcez vos conflits locatifs en commission de conciliation

Mai 2013
Le Particulier Immobilier n° 297, article complet.
Auteur : CASTETS (Marie)

La commission de conciliation, une instance paritaire composée à égalité de bailleurs et de locataires, a été créée dans le but de désengorger les tribunaux. Leurs compétences se limitent à six causes de désaccords mais pourraient se généraliser à l’ensemble des conflits locatifs.

Loyer, charges locatives, travaux, dépôt de garantie, état des lieux… les sujets de fâcheries potentielles entre un bailleur et son locataire ne manquent pas. Fin 2012, 43,25 % des propriétaires privés interrogés par Particulier à Particulier déclarent ainsi avoir connu des litiges avec leurs locataires, quand ils n’étaient que 30,17 % à le dire six ans plus tôt. Certes, la principale source de conflit reste l’impayé de loyer (près de 80 % des cas), mais les « petits » litiges, également nombreux (20 %, dont la moitié porte sur des dégradations), ne justifient pas nécessairement une procédure devant le tribunal, où les dossiers de contentieux locatif s’amoncellent (+ 3 % en un an, avec 186 621 demandes, introduites à 85 % par les bailleurs en 2010 selon les dernières statistiques du ministère de la Justice). 

Aider le bailleur et le locataire à trouver un compromis 

Que faire quand le dialogue est rompu entre le bailleur et le locataire ? Est-il encore possible d’envisager une sortie de crise sans passer par le juge ? Absolument, car en matière locative, un médiateur existe et prend la forme d’une commission départementale de conciliation (CDC), comme le prévoit l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Cette instance paritaire – composée à parts égales de représentants de bailleurs et de représentants de locataires – siège dans chaque département. Sa mission : « Constituer un mode alternatif de règlement des conflits en offrant aux bailleurs et aux locataires la possibilité de se rencontrer pour rechercher ensemble une solution à leur différend. Elles ont pour objectif de privilégier le dialogue, les échanges et le débat entre les parties » (circulaire n° 2002-38/HUC/DH2/15 du 3.5.02). À l’origine exclusivement compétentes pour les litiges relatifs aux augmentations de loyers (article 17C de la loi de 1989) et aux sorties de baux de la loi de 1948, les commissions départementales de conciliations se sont progressivement vu attribuer de nouvelles prérogatives. Elles peuvent aujourd’hui être saisies pour d’autres conflits locatifs tels que l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives, les réparations ou encore la décence des logements, dans le parc social comme dans le parc privé (à l’exclusion des locations meublées et saisonnières). Enfin, les commissions peuvent être saisies dans le cadre de difficultés résultant de l’application d’accords collectifs, nationaux ou locaux, du plan de concertation locative et des modalités de fonctionnement d’un immeuble. La procédure devant la CDC présente l’avantage de la gratuité et de la proximité (il en existe au moins une dans chaque département) sans jamais exclure le recours au juge si aucun consensus ne se dégage. À en croire les derniers chiffres connus, qui seront publiés fin 2013 par la Direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGUHC), la formule a fait ses preuves puisqu’un litige sur deux soumis à la CDC aboutissait à une conciliation en 2009 (51 % en province et 49 % en Île-de-France)*. Sur le terrain, les échos recueillis confirment le succès de la formule. Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété (Unpi) qui a lui-même siégé plusieurs années à Dijon (Côte-d’Or) se félicite ainsi du travail des CDC : « C’est un bon système, qui met du liant entre les représentants des locataires et ceux des propriétaires, et qui permet de dépassionner les débats. Pour des petits litiges qui pourrissent la vie et n’iront sans doute jamais devant le juge, c’est important d’avoir un interlocuteur qui n’est pas là pour juger mais pour concilier. » Côté locataires, Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement (CGL), qui siège actuellement dans les Hauts-de-Seine, n’est pas moins satisfait : « La justice est vécue par beaucoup comme un monstre froid. En commission de conciliation, la gestion des dossiers est plus humaine et globalement, je peux témoigner que cela fonctionne plutôt bien. »

Pour la révision du loyer, la commission est un passage obligé avant le recours au juge

En tant que bailleur, si vous souhaitez procéder à l’augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué (art. 17c de la loi de juillet 1989) et que votre locataire refuse votre proposition, vous êtes tenu de saisir la commission départementale de conciliation avant tout recours au juge. C’est une obligation légale – également applicable aux sorties de baux dits « loi de 1948 » –, instaurée dans le but de désengorger les tribunaux de ce type de contentieux. Dans ce cadre, 45 % des litiges ont été conciliés en 2009, dont 28 % avant même la tenue de la réunion de conciliation (la conciliation est possible à n’importe quel moment, jusqu’à la porte du tribunal). Pour autant, ce passage devant la commission n’a rien d’une formalité anodine, car les délais et démarches imposés par la loi pour la saisir conditionnent ensuite la validité d’un éventuel recours au juge. Pour mémoire, réviser un loyer sous-évalué nécessite d’en informer le locataire par courrier recommandé avec avis de réception au moins six mois avant le terme du contrat de bail. Ce courrier doit mentionner les raisons de cette réévaluation et être accompagné des références de biens comparables justifiant votre demande (trois références au moins et le double dans les communes appartenant à une agglomération de plus d’un million d’habitants, article 19 de la loi de 1989 et son décret d’application n° 90-780 d’août 1990). Sans réponse du locataire au moins quatre mois avant l’échéance du bail ou en cas de refus écrit de sa part, la saisine de la CDC devient possible, mais jamais avant : celle-ci se déclarerait incompétente. Elle dispose alors de deux mois à compter de sa saisine pour rendre un avis. Attention : le juge doit, lui, impérativement être saisi avant l’échéance du bail, mais seulement après l’expiration du délai de deux mois laissé à la commission pour se prononcer. Il était autrefois possible de saisir le juge préventivement, mais la Cour de cassation a clairement interdit ce genre de pratique en précisant à plusieurs reprises que « le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé » (cass, civ. 3e du 13.12.06, n° 05-20761 ; du 12.10.1, n° 10-20.122 et du 7.3.12, n° 10-27.820). Toujours sur le front jurisprudentiel, dès lors que le loyer est manifestement sous-évalué au moment du renouvellement du bail, une deuxième demande de réévaluation de loyer est possible. Peu importe « qu’une précédente réévaluation appliquée (…) suivant l’accord entre les parties constaté par la CDC, fût en cours à cette date », explique la Cour de cassation (cass. 3e civ. du 1210.11, n° 10-20.122).

Le succès des recours facultatifs s’amplifie au fil du temps 

Longtemps cantonnées aux questions liées aux augmentations de loyers sous-évalués, les CDC ont vu leur champ de compétences élargi à d’autres litiges. D’abord en 2000, avec la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), qui leur a permis d’examiner, à titre facultatif, les litiges portant sur l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives et les réparations. Une option que ne manquent pas de faire jouer bailleurs et locataires, puisque l’activité des commissions porte aujourd’hui principalement sur les saisines facultatives (près de 60 % des litiges selon la DGUHC), et dans 53 % des cas, le passage en commission aboutit à un compromis. Dans le détail, les conflits liés aux dépôts de garantie sont les plus fréquemment portés à la connaissance des CDC (32 % sur le plan national, 48 % des litiges instruits en province et 13 % à Paris et dans sa région), tandis que l’état des lieux reste un problème marginal (1 % des dossiers soumis aux CDC). Pour le reste, 14 % des affaires instruites portent sur des désaccords relatifs aux charges locatives et 9 % aux réparations. Sur ce dernier point, la circulaire du 3 mai 2002 précise que « seules les réparations locatives sont concernées, ce qui exclut les travaux à la charge du bailleur », entraînant certaines commissions à se déclarer incompétentes en cas de manquement du bailleur. Une interprétation restrictive bien éloignée de l’esprit de la loi, qui visait à débarrasser les tribunaux de « petits » litiges faciles à dénouer par le dialogue… En 2004, une réponse ministérielle est venue préciser que les réparations incombant aux bailleurs en matière d’entretien et de maintien en l’état du logement ne sont pas visées par la circulaire. « Les litiges relatifs aux réparations entrent donc bien dans les compétences des CDC », tranche ainsi le ministère du Logement (rép. min. JOAN du 25.5.04).

Depuis 2006, la saisine des CDC est par ailleurs envisageable pour les litiges relatifs à la décence des logements. La loi Engagement national pour le logement (ENL) leur avait initialement attribué une compétence préalable obligatoire avant tout recours au juge. Cette saisine imposée pour tout problème impliquant la santé et la sécurité des locataires ayant suscité à l’époque quelques interrogations, la loi sur le droit au logement opposable (Dalo) votée l’année suivante a finalement rangé ces litiges au rang des attributions facultatives de la commission. Les saisines sur ce point sont d’ailleurs assez faibles (3 % depuis 2007). 

Enfin, il est à noter que la nouvelle réglementation sur l’encadrement des loyers en vigueur depuis l’été 2012, prévoit désormais, à titre facultatif, la saisine des CDC (art. 7 du décret n° 2012-894 du 20.7.12). S’il est encore trop tôt pour avoir du recul sur le succès de ces nouvelles attributions, l’activité des CDC pourrait grimper en flèche dans les prochaines années. D’autant que le futur projet de loi sur le logement annoncé par la ministre Cécile Duflot généraliserait à l’ensemble des conflits locatifs le recours au CDC (voir "Bientôt plus de poids ?").

Envoyer une saisine en bonne et due forme

Quel que soit l’objet du litige qui vous conduit devant elle, la CDC compétente est celle du département où est situé le logement loué, objet du bail et du litige. Elle peut être saisie par le bailleur ou par le locataire, toujours par lettre recommandée avec avis de réception adressé à son secrétariat (la direction de l’urbanisme, du logement et de l’équipement à Paris et la direction départementale de l’équipement partout ailleurs).

Le courrier comporte obligatoirement une lettre de saisine indiquant, outre l’objet du litige, le nom du demandeur, sa qualité (bailleur ou locataire) et son adresse, ainsi que ceux du défendeur. Plusieurs documents doivent également être joints à cette lettre, à commencer par une copie du contrat de bail. Dans le cadre d’une augmentation de loyer sous-évalué, il convient aussi de présenter les éléments de référence complets présentés par le bailleur à son locataire, ainsi qu’une copie du courrier qu’il lui a adressé. Pour tous les autres litiges relevant de la compétence facultative de la commission, une copie de la lettre de réclamation adressée par le demandeur est nécessaire. Subsidiairement, tout document susceptible de venir étayer ses arguments peut venir compléter le dossier : état des lieux, échanges de courriers ou de mails éventuels, photos, plans, expertises, devis…

Par la suite, les parties sont convoquées par courrier simple au moins quinze jours avant la tenue de la séance de conciliation. Le défendeur reçoit en outre la copie de l’intégralité du dossier de saisine afin de pouvoir préparer les arguments qu’il développera devant la commission. Si votre présence n’est pas obligatoire lors de la séance de conciliation – vous pouvez vous faire représenter par toute personne munie d’un mandat express de conciliation –, elle est fortement recommandée. Vous avez aussi le droit de vous faire assister par la personne de votre choix (à l’exclusion d’un membre de la commission), y compris par un avocat. Dans tous les cas, le nom et la qualité de cette personne doivent être communiqués au secrétariat avant le début de la séance, au plus tard. En cas d’empêchement d’une partie ou de son représentant, un report de date est possible pour un motif légitime dûment justifié (maladie, obligation professionnelle…). À noter que la commission ne peut siéger valablement que si au moins deux représentants de chaque collège sont présents.

Le dossier remis fournit une base à l’évaluation de la solidité des arguments

En théorie, sachez que « la commission n’a pas pour rôle d’apprécier la régularité juridique des documents qui lui sont soumis ». En pratique, les membres de la commission apportent parfois des conseils. Certains représentants de locataires n’hésitent pas, par exemple, à passer les contrats de location au crible pour relever les clauses abusives qui s’y trouvent. Sur le plan matériel, la commission n’a pas à vérifier la réalité des travaux réalisés ou à réaliser, par exemple ; ni le pouvoir de désigner des témoins, experts et autres consultants. Reste que le dossier qui lui est remis sert de base pour engager la discussion et jauger de la solidité de vos arguments. Les remarques et réactions de chaque collège, bailleurs et locataires, peuvent vous y aider. « D’expérience, je peux témoigner qu’il y a, au sein du collège des locataires, des personnes raisonnables qui cherchent à obtenir une conciliation et qui n’hésitent pas à prévenir certains locataires qu’ils auront du mal à se défendre devant un juge », raconte François Tillit, qui siège à la commission des Hauts-de-Seine depuis plusieurs années en tant qu’adhérent de l’Unpi. Côté locataires, Michel Fréchet, à la CGL, ne dit pas autre chose : « Certains peuvent avoir tendance à défendre leur chapelle mais j’ai vu plusieurs fois des représentants de bailleurs désavouer un propriétaire dont la position n’était pas défendable. » Reste que « certaines personnes ne comprennent pas l’objectif du passage en CDC. Elles confondent avec le tribunal mais, en réalité, nous ne décidons rien. Au contraire, nous allons chercher à faire émerger un terrain d’entente », précise François Tillit. À partir de là, « Chacun doit bien avoir à l’esprit qu’il abandonne une fraction de ses revendications », prévient-il. C’est donc à vous et à vous seul, de déterminer si vous êtes prêt à faire des concessions et, le cas échéant, dans quelle proportion (voir "Signer, c’est s’engager !"). Si aucun accord n’a pu être dégagé à l’issue de la séance de conciliation, la commission rend tout de même un avis  – elle n’a aucun pouvoir décisionnaire – qui expose le différend, retrace la teneur des débats avec les points essentiels de la position de chacun, et précise sa propre position par rapport aux faits qui lui ont été exposés. Cette position peut-être commune, ou séparée lorsque les points de vue des deux collèges en présence divergent. En tout état de cause, ce document est susceptible de venir appuyer un dossier contentieux, même si le juge, lui, examine les faits à la lumière de la loi. Par exemple, un avis d’absence (une partie ne se présente pas à une audience de conciliation sans en avertir la commission et en l’absence de tout motif légitime) pourrait aiguiller un juge sur la bonne ou mauvaise foi d’une partie.

Marie Castets

*Tous les chiffres cités dans l’article proviennent de cette source.

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , COMMISSION DE CONCILIATION , LITIGE




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