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Le régime Duflot : un investissement sûr et réducteur d’impôt 

Le régime Duflot : un investissement sûr et réducteur d’impôt 
Mai 2013
Le Particulier n°1085, article complet.
Auteur : ERB (Patricia)

Ce dispositif d’investissement locatif se veut sécurisant pour les investisseurs. Soumis à de strictes conditions de loyers et de ressources, il offre une réduction d’impôt plus importante que le précédent régime Scellier et cible des zones géographiques manquant de biens à louer.

Le dispositif Duflot a réussi à trouver l’équilibre entre deux contraintes : faire baisser les loyers en assurant un rendement intéressant aux investisseurs. » Ce n’est pas un membre du cabinet de madame Cécile Duflot qui s’exprime ainsi, c’est François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui juge le dispositif bien ciblé. 

Il semble, en effet, qu’en augmentant le montant de la réduction d’impôt par rapport à celle qui était applicable dans le cadre du régime Scellier dans sa dernière mouture (18 % en Duflot contre 13 % en Scellier) tout en diminuant les plafonds de loyers et de ressources des locataires, la ministre du Logement ait réussi à calmer les craintes des promoteurs et des conseillers en gestion de patrimoine. 

Il restera certes toujours des professionnels qui, à l’instar de Florence Brau Billod, vice-présidente de la Chambre nationale des conseillers en investissements financiers (CNCIF), estimeront que « les contraintes imposées aux investisseurs sont trop importantes au regard du faible niveau d’aide ». 

Mais la tonalité est plutôt rassurante pour les acquéreurs, s’ils prennent le temps de bien cibler les programmes immobiliers proposés, de mesurer leurs capacités financières et de se faire bien conseiller. Voici les 6 atouts majeurs du nouveau régime Duflot.

Jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt annuelle

À condition de louer le logement nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans à toute personne autre que vos ascendants ou descendants, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de votre investissement, plafonné à 300 000 €. Répartie sur 9 ans, la réduction maximale atteint donc 54 000 €, soit 6 000 € par an. Tout à fait séduisant ! « Mais il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’abord d’un investissement immobilier, l’avantage fiscal ne vient qu’en plus », rappelle Gilles Étienne, directeur du pôle expertise patrimoniale de Cyrus conseil. Cet avantage est calculé sur un prix de vente maximal de 5 500 €/m2, quelle que soit la zone. Autrement dit, si vous investissez dans un logement dont le prix est supérieur, la réduction d’impôt ne s’appliquera que dans cette limite de 5 500 €, le surplus n’ouvrant droit à aucun avantage fiscal. Si cette limite est contraignante dans certaines communes de la région parisienne et exclut quasiment Paris dans les faits, ailleurs, elle peut donner accès à des programmes haut de gamme. Sont éligibles au dispositif, les logements neufs respectant la nouvelle réglementation thermique 2012 ou, pour ceux dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013, labellisés « BBC 2005 ». S’ils bénéficient du label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, ou s’ils respectent les exigences de performance énergétique globale définies par l’arrêté du 5.3.2012, des logements anciens réhabilité ou des locaux (bureaux, commerces…) transformés en habitation peuvent également profiter du régime Duflot (voir ). 

Des zones d’investissement qui répondent à une vraie demande 

Souhaitant éviter les errances du passé (logements vacants faute de locataire dans certaines régions), la ministre a souhaité réserver l’incitation fiscale aux biens situés dans des secteurs où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ainsi, seules les zones A bis (Paris et proche banlieue), A (Côte d’Azur, Genevois et deuxième couronne parisienne) et B1 (autres agglomérations de plus de 250 000 habitants) sont éligibles au dispositif. Les logements de la zone B2 (villes de 50 000 à 250 000 habitants) acquis jusqu’au 30 juin 2013 ou qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant cette date sont aussi temporairement concernés. Au-delà, seules pourront y prétendre les communes de la zone B2 qui auront reçu un agrément du préfet de région (vous pouvez consulter l’intégralité des communes concernées par le dispositif Duflot sur leparticulier.fr, en complément de cet article). Les promoteurs craignent toutefois ne pas pouvoir atteindre l’objectif de 40 000 logements par an annoncé par la ministre si la zone B2 n’est pas largement associée au dispositif. « Il faut arrêter de croire que la zone B2 n’est pas digne d’intérêt pour les bailleurs. Elle recouvre certes des plus petites communes, mais dans certaines d’entre elles, il existe une véritable demande locative », justifie François Payelle. À l’inverse, Marc Gédoux, président du groupe de promotion immobilière Pierre Étoile, conseille d’être sélectif en zone B1. Pas de mystère donc, il ne faut pas signer les yeux fermés parce qu’un logement se trouve dans une zone autorisée. Ou se détourner d’une ville considérée comme suffisamment pourvue sans avoir analysé le marché localement. « Toulouse est une ville dynamique, dans laquelle le besoin de logements est réel, notamment du fait de la présence d’EADS. De même, viser Bordeaux, dans le quartier des Bassins à flot, au cœur d’un énorme projet, ou encore Lyon, nous semble judicieux, », conseille Christine Vassal Largy, directrice du pôle immobilier de Thésaurus, cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Aix-en-Provence. Chaque investisseur doit mener sa propre enquête pour connaître l’état du marché locatif et le dynamisme économique de la région qui l’intéresse. Pour ce faire, il est possible d’interroger les associations départementales d’information sur le logement (Adil). « Elles connaissent généralement le marché locatif. Elles peuvent également orienter les intéressés vers les agents immobiliers locaux. Si, la demande locative n’est pas nettement supérieure à l’offre, mieux vaut se détourner de cette zone », conseille Jean Bosvieux, directeur des études de l’Association nationale d’information sur le logement (Anil). 

Des programmes mixtes comportant au moins 20 % de propriétaires occupants 

Au sein d’un même immeuble comportant au moins 5 logements, 20 %d’entre eux au minimum doivent être vendus à des propriétaires occupants, soit un logement occupé par son propriétaire pour quatre donnés en location. L’objectif de cette mesure est de mettre fin aux constructions bas de gamme dont le promoteur pas plus que l’investisseur ne se soucie, oubliant que les locataires peuvent aussi avoir des exigences… Pour louable qu’elle soit, cette mesure reste insuffisante. Ainsi, les 20 % de propriétaires occupants risquent d’avoir toutes les peines à faire voter les travaux d’entretien nécessaires face aux 80 % d’investisseurs. Marc Gédoux lui-même l’affirme : « personnellement, je n’investirais pas dans une copropriété détenue par plus de 50 % d’investisseurs ». Sans compter le problème du contrôle du respect de l’objectif. En effet, ce sont les promoteurs qui doivent vérifier, lors de la commercialisation, que cette proportion est respectée. Qu’ils dépassent cette limite et ils écoperont de 18 000 € d’amende par logement excédentaire vendu en Duflot. Quid alors de l’acquéreur qui a déclaré lors de la signature vouloir occuper le bien lui-même et décide finalement de le donner en location, interrogent les promoteurs ? Pour régler cette difficulté, Marc Gédoux propose une solution : « il faudrait obliger les promoteurs à intégrer dans leurs programmes un certain pourcentage de 3 ou 4 pièces. Ce type d’achat n’étant pas rentable en régime Duflot, ces logements seraient, à coup sûr, acquis pour être occupés. »

Des plafonds de loyers qui s’adaptent à la taille du logement

En contrepartie de la réduction d’impôt, le loyer pratiqué ne doit pas dépasser certains plafonds par mètre carré, variables selon la zone géographique du logement (voir tableau). Grande nouveauté de la loi Duflot : ce plafond est pondéré par un coefficient multiplicateur, qui permet de tenir compte de la surface du logement. Pour déterminer le loyer maximal applicable au logement acquis, vous devez multiplier le prix au mètre carré par la formule suivante, où S désigne la surface du logement : S x (0,7 + 19/S). Le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S), arrondi à la deuxième décimale la plus proche, ne peut excéder 1,2. Exemple : un appartement de 45 m2 à Lyon (zone B1) pourra se louer : [9,88 x 45 x (0,7 + 19/45)] = 9,88 x 45 x 1,12, soit 497,95 €/mois au maximum. Une prime est ainsi clairement accordée aux petites surfaces, jusqu’à 38 m2, qui se louent proportionnellement plus cher que les grandes. Mais Didier Dussous, gérant d’Acimptot, cabinet de conseil en gestion de patrimoine à Asnières, prévient : « pour les petites surfaces, gare à la rotation plus rapide des locataires et donc aux frais de relocation facturés par les gestionnaires, qui augmentent considérablement les charges ». De son côté, Stéphane Peltier, directeur associé de Leemo, moteur de recherche des professionnels de l’immobilier, invite également à ne pas se détourner des logements plus grands : « investir dans un 3 pièces a du sens dans le centre des grandes villes de province, comme Lyon, Bordeaux, Toulouse ». 

Les plafonds de loyers sont calculés pour se situer 20 % en dessous des prix du marché. François Payelle s’en félicite : « ce dispositif permet de recréer une véritable offre locative intermédiaire. Le côté raisonnable de l’offre est le gage pour l’investisseur de trouver en face une population solvable ». En réalité, dans certains secteurs, l’écart entre les plafonds de loyers Duflot et les prix du marché est inférieur à 20 %, comme, par exemple, à Bagneux (92), ou dans certains quartiers de Lyon ou de Toulouse. « Tout l’art consiste à acquérir un bien pertinent dans un quartier où la contrainte de loyer du dispositif Duflot est la moins forte », analyse Christine Vassal Largy. Cependant, les préfets de région ont la possibilité de moduler ces plafonds à la baisse. En outre, les observatoires des loyers, mis en place à titre expérimental avant leur généralisation en septembre 2013, devraient permettre d’affiner les niveaux de loyers autorisés pour respecter le plafond annoncé de 20 %. Reste qu’il sera impossible d’établir un prix de marché quartier par quartier, voire rue par rue…

Des plafonds de ressources des locataires raisonnables

Le plafonnement des ressources des candidats à la location est la conséquence du plafonnement des loyers. Il assure la vocation sociale du dispositif en fermant l’accès aux loyers intermédiaires à des personnes dont les ressources sont suffisantes pour se tourner vers l’offre du marché libre. Mais, comme le fait remarquer Christine Vassal Largy, « 80 % des Français entrent dans les plafonds de ressources fixés par la loi Duflot. Exit donc la crainte de locataires sociaux ! ». Qu’on en juge : le revenu fiscal de référence d’un couple de locataires en proche banlieue parisienne (zone Abis) ou sur la Côte d’Azur (zone A) ne doit pas dépasser 54 554 €. À Lyon (zone B1), il est fixé à 39 731 € et dans une ville comme Angers (zone B2) à plus de 35 757 €. 

Une rentabilité proche de 6 % après avantage fiscal

Globalement, les programmes éligibles au dispositif Duflot affichent une rentabilité brute (loyers sur un an/prix de vente) de 3 à 4 %. Ainsi, une simulation réalisée par le cabinet Cyrus conseil fait état d’un taux de rendement brut, hors fiscalité, de 3,62 % pour un appartement de 30 m2 à Lille, de 3,55 % à Toulouse ou 3,42 % à Nantes pour des logements de même surface. Et Gilles Étienne de souligner que « l’avantage fiscal dope encore les recettes, puisqu’il rajoute 2 % par an (18 % d’avantage fiscal divisé par 9 ans de loyers) ». En effet, en intégrant l’avantage fiscal, avec une revente sans plus-value au bout de 15 ans à la fin du prêt, les rendements cités ci-dessus grimpent respectivement à 6,20 %, 6,06 % et 5,80 %. En s’endettant sur une durée plus longue, il est possible de doper encore ce rendement (voir Simulation : la rentabilité comparée de deux opérations Duflot), tout en rendant l’opération plus supportable, l’investisseur ayant un effort d’épargne moindre à fournir. Car il est fini le temps où l’on se constituait un patrimoine immobilier aux seuls frais des locataires et du fisc ! 

L’investisseur doit, en outre, pouvoir faire face aux risques d’impayés de loyers, qui ont été multipliés par 2,5 dans le secteur privé en 5 ans. La solution la plus sûre consiste à souscrire une assurance loyers impayés (pour un coût d’environ 3 % du montant du loyer). Mais il faut également disposer d’une marge de manœuvre financière pour faire face aux défauts de paiement. « Face à une sinistralité en hausse, les délais d’indemnisation des assurances s’allongent. Il n’est pas rare d’attendre 4 à 8 mois. Il est donc prudent d’avoir l’équivalent de 6 mois de loyers devant soi », conseille Didier Dussous. Quant au risque de vacance locative, s’il est censé ne pas exister dans les zones de fortes demandes locatives, visées par la loi, on ne peut l’exclure tout à fait. Jean Bosvieux prévient : « avant de vous lancer, faites des simulations en prévoyant large pour intégrer les risques. Car le calcul de rentabilité initial n’intègre pas les aléas (impayés, vacance) ». À ces conditions, les investisseurs peuvent tirer pleinement parti du dispositif Duflot. Reste à savoir s’ils se montreront plus enthousiastes qu’en 2012. Didier Dussous s’interroge : « Le Scellier revu à la baisse en 2012 n’a pas attiré les investisseurs, rien ne dit qu’ils seront plus friands du Duflot en 2013… ».

Patricia Erb

 


Mots-clés :

DUFLOT , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , MARCHE LOCATIF




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