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ISF : nos conseils pour déclarer votre patrimoine taxable

ISF : nos conseils pour déclarer votre patrimoine taxable
Mai 2013
Le Particulier n°1085, article complet.
Auteur : CHEYSSON-KAPLAN (Nathalie)

Si la valeur de vos biens excédait 1,3 million d’euros au 1er janvier 2013, vous êtes redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune. Et, avec le rétablissement d’un barème progressif, la note peut être élevée. Voici nos conseils pour déclarer votre patrimoine au plus juste et bénéficier de réductions.

Pour la troisième année consécutive, le seuil d’imposition à l’ISF est fixé à 1 300 000 €. Mais le gouvernement a rétabli, à compter de cette année, un barème progressif, comportant 6 tranches s’échelonnant de 0,5 à 1,5 %. Il s’accompagne du rétablissement d’un plafonnement global des impôts (impôt sur le revenu + ISF + prélèvements sociaux) de 75 % des revenus du foyer fiscal (voir p. 44). Et supprime la réduction d’impôt pour charge de famille. 

Jusqu’à 2 570 000 €, vous reportez votre patrimoine sur la déclaration de revenus classique

Si votre patrimoine taxable n’excède pas 2 570 000 €, vous serez dispensé de souscrire une déclaration spécifique (cette dispense s’appliquait l’an dernier aux patrimoines ne dépassant pas 3 millions d’euros). Vous devrez alors reporter le montant de votre patrimoine sur la déclaration de revenu 2042. Vous n’aurez pas à calculer le montant de l’impôt à payer, c’est le service des impôts qui s’en chargera. Vous recevrez un avis d’imposition, distinct de celui de l’impôt sur le revenu et vous aurez jusqu’au 16 septembre pour payer votre ISF (jusqu’au 21 septembre, si vous payez votre ISF en ligne). Mais vos obligations ont été légèrement alourdies : vous ne pouvez plus vous contenter d’indiquer le montant de votre actif net taxable (après avoir soustrait vos dettes de l’évaluation du montant de vos biens), vous devez également mentionner l’estimation de la valeur brute (dettes non déduites) de votre patrimoine. « Cela doit permettre à l’administration fiscale, en procédant par comparaison, de détecter immédiatement ceux qui imputent des dettes trop élevées », souligne Valérie Harnois Mussard, avocate associée chez Fidal.

Si votre patrimoine excède ce seuil de 2 570 000 €, vous devrez souscrire une déclaration d’ISF, accompagnée du paiement de l’impôt pour le 17 juin prochain au plus tard !

Évaluez au mieux vos biens immobiliers

Pour la majorité des contribuables, le patrimoine immobilier est le poste le plus important et le plus délicat à évaluer. Principale difficulté : vous devez l’estimer vous-même sur la base de sa valeur vénale. Il s’agit du prix auquel vous auriez pu vendre vos biens immobiliers au 1er janvier, compte tenu de leurs caractéristiques (superficie, état d’entretien, standing, emplacement…) et de l’état de l’offre et de la demande. La méthode considérée comme la plus fiable par l’administration fiscale pour parvenir à cette estimation est celle qui consiste à se fonder sur les prix auxquels ont été conclues des transactions récentes portant sur des biens similaires et comparables (méthode « par comparaison »). « Il ne faut pas uniquement se fier aux prix au m2 publiés par les chambres des notaires. Il s’agit de moyennes qui comprennent aussi bien le prix auquel s’est vendu un rez-de-chaussée sombre en fond de cour que celui d’un appartement au 8e étage disposant d’une terrasse sur le toit. S’il y a eu des transactions récentes dans l’immeuble, il faut se rapprocher du syndic pour avoir une idée plus précise des prix pratiqués », ­suggère Valérie Harnois Mussard.

Une fois cette valeur vénale déterminée, le code général des impôts vous autorise à appliquer un abattement de 30 % pour votre résidence principale. Si elle vaut 700 000 €, vous la déclarez à 490 000 €.

En revanche, aucun abattement n’est possible pour une résidence secondaire, à moins que vous ne la déteniez en indivision. Vos droits indivis peuvent être évalués à une valeur inférieure à celle de la valeur vénale du bien divisée par le nombre d’indivisaires. Par exemple, si vous détenez, avec vos trois frères et sœurs, une maison en indivision d’une valeur de 400 000 €, votre quote-part peut être évaluée à 90 000 € au lieu de 100 000 €, par application d’une décote de 10 %. « Il est même possible d’aller jusqu’à 20 % en présence d’un plus grand nombre d’indivisaires, voire au-delà s’il s’agit d’un bien donné en location », estime Sandrine Quilici, directrice de l’ingénierie patrimoniale chez Pictet. 

La règle est plus ou moins la même pour les biens détenus par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI). Il est possible de pratiquer une décote dite « d’illiquidité » pour tenir compte du fait que des parts sont plus difficiles à revendre qu’une maison ou un appartement. De l’ordre de 10 % lorsque le contribuable détient la majorité des parts, cette décote peut atteindre 20 % en cas de participation minoritaire ou s’il s’agit d’une société familiale. En revanche, l’administration fiscale considère, en cas de démembrement de propriété, que l’usufruitier, qui est tenu de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété, ne peut pratiquer aucune décote. Mais, bien entendu, si votre usufruit ne porte que sur la moitié d’un bien, vous ne devrez déclarer que la moitié de sa valeur en pleine propriété. 

On peut également appliquer une décote pour des biens donnés en location afin de tenir compte du fait qu’ils sont plus difficiles à revendre que des biens libres. « S’il s’agit d’un bail d’habitation classique, il est possible d’appliquer une décote de l’ordre de 15 à 20 % sur la valeur vénale du logement. Elle peut même atteindre 40 % pour les quelques rares logements encore soumis à la loi de 1948. Avec un bail commercial, on peut pratiquer une décote plus élevée, de l’ordre de 30 à 35 %, compte tenu de l’obligation de renouveler le bail », énumère Sandrine Quilici. 

Enfin, si le bien présente un défaut majeur, on peut le prendre en considération : les juges viennent de valider l’application d’un abattement de 15 % sur la valeur vénale d’une maison pour tenir compte de la nuisance occasionnée par sa proximité avec une route très fréquentée (CA de Chambéry du 19.2.13, n° 11/02916).

Compte en banque, portefeuille…

L’évaluation de votre patrimoine financier est plus simple. Vous devez vous en tenir aux valeurs communiquées par votre banque : solde créditeur au 1er janvier 2013 de vos comptes bancaires et de vos livrets d’épargne, y compris les livrets A, LDD et autres livrets exonérés d’impôt sur le revenu, valeur liquidative du PEA arrêtée au 1er janvier 2013, dernière valeur de rachat connue au 1er janvier 2013 pour les parts de Sicav et de fonds communs de placement, montant brut de votre épargne salariale, etc.

Même chose pour vos contrats d’assurance vie qui doivent être déclarés pour leur valeur de rachat au 1er janvier 2013, même s’ils ont été acceptés par le bénéficiaire. Pour les contrats dits « à bonus de fidélité » (il s’agit d’un contrat comportant un compartiment bloqué pendant au moins 8 ans et accueillant tout ou partie des plus-values procurées par le capital), l’administration fiscale admet que le bonus n’entre pas dans l’assiette taxable à l’ISF, mais la partie qui n’est pas affectée à cette garantie de fidélité doit être déclarée. La règle est peu ou prou la même pour les contrats de capitalisation qui ne doivent être déclarés qu’à hauteur de leur valeur nominale. En revanche, les contrats dits « en euros diversifiés » – l’épargne confiée à l’assureur est répartie dans deux compartiments : un sécuritaire et l’autre diversifié en actions ; dont le capital n’est pas garanti en permanence, même si l’assuré est sûr de retrouver ses investissements à l’issue d’une durée qu’il a choisie – ne bénéficient d’aucun régime de faveur. Quant aux contrats à participation différée pour lesquels le fisc ne s’est pas encore prononcé, la prudence est de mise. 

Si vous avez des actions cotées sur un compte-titres ordinaire, il est possible de retenir pour chaque ligne de titres soit le dernier cours de Bourse de l’année, soit la moyenne des 30 derniers cours de Bourse qui précèdent le 1er janvier 2013 (retrouvez tous les cours dans notre Guide de la déclaration ISF 2013).

Vous n’avez pas à déclarer les biens exonérés d’ISF en totalité, comme les biens professionnels, les objets d’art ou le capital constitué sur un Perp, ou un contrat Madelin. 

En revanche, les biens qui bénéficient d’une exonération partielle doivent être déclarés : ainsi en est-il des bois et forêts et parts de groupements forestiers exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur et des parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou viticoles (GFV) qui sont, quant à elles, exonérées à hauteur de 75 % de leur valeur mais dans la limite de 101 897 € et de la moitié au-delà de ce seuil, si vous les déteniez depuis plus de 2 ans au 1er janvier (voir "Guide : quels biens devez-vous déclarer pour calculer votre ISF ?").

Répertoriez les dettes à déduire

Une fois tous vos biens recensés, il ne vous restera plus qu’à déduire vos dettes : impôt sur le revenu, impôts locaux, emprunts en cours de remboursement. « Attention, les règles d’imputation du passif ont changé. Il n’est plus possible de déduire des dettes se rapportant à des biens exonérés d’ISF ou à des biens qui n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF. En cas d’achat à crédit de la nue-propriété d’un immeuble ou de parts de SCPI, l’emprunt correspondant n’est plus déductible », explique Sandrine Quilici. En revanche, si vous avez des dettes se rapportant à un bien partiellement exonéré, elles sont toujours déductibles à concurrence de la fraction taxable. Par exemple, si vous avez financé la levée de stock-options avec un emprunt et si vous demandez à bénéficier de l’exonération partielle réservée aux mandataires sociaux et salariés, vous pouvez déduire 25 % de l’emprunt. 

L’effet du bouclier fiscal joue pour la dernière année et est remplacé par un plafonnement de l’ISF

Le bouclier fiscal est supprimé à compter de cette année. « Mais les contribuables qui ont encore un droit à restitution au titre du bouclier 2012 qu’ils n’ont pas pu imputer l’année dernière sur la contribution exceptionnelle sur la fortune ne doivent pas oublier de le déduire de leur ISF 2013 », rappelle Valérie Harnois Mussard.

En contrepartie, un dispositif de plafonnement spécifique à l’ISF remplace le bouclier fiscal. Si l’ensemble des impôts dus au titre des revenus de 2012 – impôt sur le revenu proprement dit, prélèvements forfaitaires libératoires, contribution additionnelle de 3 ou 4 % et prélèvements sociaux –, et de l’ISF à payer cette année excède 75 % de vos revenus de 2012, vous pouvez déduire l’excédent sur le montant de l’ISF à payer. Vous ne pouvez pas, en revanche, le déduire sur l’impôt sur le revenu ou demander un remboursement. Contrairement à ce que le projet de loi de finances pour 2013 prévoyait, les revenus capitalisés tels que les gains d’un contrat d’assurance vie ou les intérêts des plans d’épargne logement ne sont pas pris en compte. Cette disposition a, en effet, été censurée par le Conseil constitutionnel. 

Profitez des réductions d’impôt 

Sachez qu’il vous est possible de réduire, voire d’annuler le montant de votre ISF grâce à certains dispositifs de réduction d’impôt sur la fortune.

Les produits les plus simples à souscrire sont les parts de fonds d’investissement de proximité (FIP) et de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI). Investis à hauteur de 60 % au moins dans des PME régionales pour les premiers et innovantes pour les seconds, ils ouvrent droit à une réduction d’impôt commune, plafonnée à 18 000 € par an. Elle est égale à la moitié de vos versements retenus après déduction des frais d’entrée et à hauteur du pourcentage que le fonds va investir dans des PME éligibles à la réduction d’impôt. Par exemple, si vous investissez 20 000 € dans un fonds prélevant 1 000 € de droits d’entrée et qui prévoit d’investir 70 % de ses actifs en PME ouvrant droit à la réduction d’impôt, votre réduction d’impôt s’élèvera à 6 650 €. Soit environ 33 % de ce que vous avez réellement investi. Moralité ? Pour payer jusqu’à 18 000 € d’ISF en moins, il faut pouvoir en immobiliser plus du double, pendant 5 ans, période de détention minimale exigée par la loi. Il n’est pas certain que le jeu en vaille la chandelle, d’autant que les performances ne sont pas toujours au rendez-vous (voir notre tableau ci-contre). « Personne ne s’est jamais enrichi avec ces produits, à part ceux qui les commercialisent ! Pour réduire son ISF sans prendre trop de risques, il paraît plus rentable de se concentrer sur l’évaluation de ses biens », recommande un avocat parisien. Par ailleurs, ce type de stratégie pourrait déséquilibrer dangereusement votre portefeuille si vous procédez de la sorte chaque année. Or, les professionnels déconseillent d’y consacrer plus de 5 à 10 % de ses placements. Prudence donc si vous avez investi dans ces fonds les années passées… 

En investissant en direct dans une ou plusieurs PME, y compris dans la vôtre si vous êtes chef d’entreprise, l’avantage est plus significatif puisqu’il peut atteindre 45 000 €, la réduction étant toujours égale à la moitié de vos versements. « Mais ce type d’investissement suppose de s’y connaître un peu et de consacrer du temps à la sélection des entreprises dans lesquelles vous allez investir. Il n’est pas conseillé d’investir à la dernière minute dans la première PME venue, surtout s’il s’agit de celle d’un proche. Dans ce cas, on a rarement le recul suffisant pour juger de l’intérêt d’un projet », prévient Alexia Henry, responsable de l’ingénierie patrimoniale à la Banque Privée Européenne. 

Dernière piste possible pour réduire la note : consentir un don à un organisme d’intérêt général. Vous pourrez alors profiter d’une réduction égale à 75 % de vos versements, sachant que la réduction est limitée à 50 000 €. Mais si vous demandez à bénéficier à la fois de cette réduction et de celle accordée pour l’investissement dans les PME, le plafond tombe à 45 000 € !

Nathalie Cheysson-Kaplan

 

 


Mots-clés :

DECLARATION D'IMPOTS , FONDS A FORMULE , IMPOT SUR LA FORTUNE , ISF , LOGEMENT , PRIX , REDUCTION D'IMPOT




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