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La canalisation surprise

La canalisation surprise
Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Une servitude non apparente grevant un bien acquis ne constitue pas un vice caché. Cass. civ. 3e du 27.2.13, n° 11-28783

Un couple achète un terrain à bâtir, mais apprend, après l’obtention du permis de construire, qu’une canalisation du canal de Provence traverse son terrain. Le passage de cette canalisation a fait l’objet d’une servitude conventionnelle, qui n’est ni mentionnée dans l’acte de vente, ni publiée à la conservation des hypothèques. Le couple assigne en responsabilité le vendeur et la société du canal.

La cour d’appel condamne le vendeur et la société à payer au couple la somme de 30 000 € au titre de la perte de valeur du terrain (CA d’Aix-en-Provence du 20.9.11). Elle retient que la canalisation interdit toute construction sur la partie du terrain présentant le plus d’attraits. De plus, la canalisation nécessite la réalisation d’ouvrages adaptés pour pouvoir être franchie par des véhicules et diminue l’usage de ce terrain sur une superficie de 28 m² environ. Les magistrats du fond jugent que la ­présence de la canalisation est donc un vice caché et que les vendeurs sont tenus de la garantie prévue par l’article 1641 du Code civil… et de la sanction prévue dans un tel cas, à savoir la restitution du bien vendu et le remboursement du prix, ou d’une partie du prix, de vente.

La Cour de cassation censure sèchement l’arrêt d’appel, en rappelant « qu’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du Code civil ». Il faut savoir qu’une servitude non apparente est celle qui n’a pas de signe extérieur de son existence, comme une canalisation de tout-à-l’égout enfouie dans le sol ou la faculté de ne construire qu’à une hauteur déterminée. La garantie d’éviction prévue à l’article 1638 permet à l’acheteur qui découvre une telle servitude de demander la résiliation de la vente ou le versement d’une indemnité. Encore faut-il pour qu’elle joue que la servitude soit d’une telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance. En pratique, les sanctions liées à la garantie d’éviction et celles liées à la garantie des vices cachées sont identiques, à savoir une indemnisation de l’acquéreur, voire une résiliation de la vente, mais le fondement juridique est différent… à trois articles près du Code civil. Une vraie dentelle juridique !

Laure Le Scornet


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , JURISPRUDENCE , PERMIS DE CONSTRUIRE , SERVITUDE , TERRAIN A BATIR , VICE CACHE




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