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Les SCPI changent de cap

Les SCPI changent de cap
Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

L’attrait pour les Sociétés civiles de placement immobilier ne se dément pas. Dopées par leur réputation de valeur refuge ces dernières sortent peu à peu de leur statut de produit de niche. Fusions absorptions, simplification de la gamme, elles repartent à la conquête du public.

À l’inverse des placements financiers délaissés par les particuliers en ces temps difficiles, la pierre papier suscite toujours l’appétit des épargnants. La preuve ? Une collecte record pour les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites de « rendement », à près de 2,32 milliards d’euros (+10,8 % par rapport à 2011 et pratiquement deux fois la collecte de 2010), confirmant encore une fois leur attrait. « Si elle a longtemps été un produit de niche, la SCPI commence à faire son chemin parmi les placements plus grand public », constate Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Ce n’est pas un hasard. Les revenus de la pierre papier dépassent désormais largement ceux des valeurs mobilières, chahutées par la crise et davantage fiscalisés. Les rendements ont atteint en moyenne 5,27 % en 2012 (5,23 % en 2011), positionnant ces véhicules comme valeurs refuges. De là à y voir une alternative crédible à l’investissement immobilier en direct, plus contraignant, il n’y a qu’un pas que certains gérants n’hésitent pas à franchir. « Il est clair que les rendements de l’immobilier résidentiel ont tendance à s’étioler du fait des prix atteints. L’achat de parts de SCPI apparaît dès lors comme une option pertinente pour un investisseur à la recherche de revenus locatifs », estime Laurent Guize, directeur général d’HSBC Reim. En effet, l’achat de parts de SCPI bénéficie des mêmes attributs que l’investissement en direct (ce sont des revenus fonciers imposés en tant que tels) tout en permettant au souscripteur d’investir sur des segments difficilement accessibles aux particuliers, comme l’immobilier tertiaire ou les murs de boutique. « Traditionnellement, l’immobilier commercial rapporte un ou deux points de plus que l’immobilier résidentiel en direct, mais sans le recours à une société de gestion, ce sont des investissements difficilement réalisables par un particulier », rappelle Jean-Marc Peter, directeur général de la société de gestion Sofidy. En achetant des parts de SCPI, les souscripteurs deviennent associés d’une société qui investit dans un parc immobilier et qui le gère. Les associés reçoivent en échange les revenus issus des locations et des cessions.

L’un des enjeux des sociétés de gestion est de simplifier la gamme des produits

Sur les 150 SCPI existantes, près de 80 investissent sur le segment de l’immobilier professionnel (bureaux, entrepôts ou commerces). Certes, toutes ne sont pas ouvertes à la collecte. Les SCPI dites de « rendement » peuvent être ouvertes de façon permanente à la souscription (ce sont les SCPI à capital variable) ou fermées (à capital fixe). Dans ce dernier cas, c’est par le biais d’augmentations de capital validées par les associés que des collectes peuvent être lancées. Toutes les SCPI ne pouvant pas être souscrites au même moment, il n’est pas évident pour un souscripteur de faire son choix. à cela vient s’ajouter une stratégie d’investissement propre à chaque société de gestion, aussi bien en termes de type d’actifs, que de localisation géographique, difficile à décrypter pour un néophyte. « Aujourd’hui, l’un des enjeux des sociétés de gestion est de simplifier la gamme de produits pour que ces derniers soient plus lisibles pour les souscripteurs », indique Nicolas Kert, directeur du pôle Solutions d’épargne réseau d’Amundi immobilier. De fait, depuis deux ans, de nombreuses sociétés ont entamé leur mue par le biais de fusions absorptions, donnant naissance à plusieurs géants et réduisant de ce fait la gamme de produits distribuée par les sociétés de gestion. Des exemples ? La SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, qui a avalé deux SCPI du même groupe en 2012, pour devenir l’un des plus gros véhicules du marché, avec une collecte de plus d’un milliard d’euros. De même, la fusion d’épargne foncière et de Multicommerce a accouché tout récemment d’une SCPI de plus d’un milliard d’euros au sein de La Française Reim. Pour parvenir à ce résultat, un certain nombre de SCPI « poids lourd » ont changé de statut, abandonnant le capital fixe au profit d’un capital variable susceptible de croître à volonté. C’est notamment le cas des véhicules élysées pierre (HSBC Reim), édissimo (Amundi), épargne foncière (La Française Reim), ou Allianz-Pierre (groupe Allianz), à l’occasion des fusions opérées ces derniers mois.
Le choix de ce statut à capital variable, cohérent au vu de la stratégie de croissance des SCPI concernées, ­­l’est également pour les réseaux de distribution que sont les établissements bancaires et les conseillers en gestion de patrimoine. Ils peuvent ainsi proposer un placement accessible tout au long de l’année (et non plus par intermittence).

Une course à la taille stimulée par l’appétit des souscripteurs

Cette volonté de croissance du secteur n’est pas l’apanage des grands groupes. Les SCPI de constitution plus récente ont également profité de l’intérêt des investisseurs pour augmenter leur taille de façon notable ces dernières années. Il en est ainsi de PFO2 (Périal), créée en 2009, qui après deux collectes à plus de 200 millions d’euros en 2011 et 2012, approche aujourd’hui le seuil des 600 millions d’euros. Autre SCPI récemment lancée, Primopierre (groupe Primonial) atteint presque 500 millions d’euros après une collecte de près de 220 millions d’euros en 2012. Cette course à la taille, partagée par la plupart des SCPI, présente, certes, des avantages. Elle permet notamment de se placer sur des actifs plus « prime », à savoir mieux localisés, donc plus chers. « Les sociétés de gestion peuvent se positionner sur des actifs de taille significative, pour des montants de 20 millions à 80 millions d’euros. Un marché sur lequel il y a moins d’acquéreurs potentiels, donc moins de concurrence entre les acheteurs et, par conséquent, bien souvent de meilleurs rendements », constate Gilles ­Grenouilleau, directeur commercial à La Française. Contrepartie de ces collectes importantes ? Un risque de dilution des rendements. « Lorsque vous collectez massivement, il faut pouvoir employer rapidement ces fonds à bon escient. Placés en attente d’être utilisés, ils pèseront sur le rendement global. Utilisés dans la précipitation sur des actifs de moindre qualité, ils pèseront sur les revenus à terme », explique Jacqueline ­Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas Reim. Certaines SCPI ont notamment recours au crédit pour anticiper les augmentations de capital. L’utilisation de cet effet de levier, qui dépend de l’autorisation accordée par les associés dans les statuts, est limitée. La marge autorisée de ­financement des acquisitions par l’emprunt ne dépasse, en général, pas un maximum de 5 % à 10 % de la capitalisation.

Un rendement à deux vitesses sur les marchés des bureaux et des commerces

À cette redistribution des cartes, il faut ajouter les effets que la crise économique ne manque pas de produire sur le marché immobilier des bureaux. Celui-ci est plus que jamais scindé en deux. « On trouve d’un côté les immeubles bien situés et bien loués, sur lesquels la concurrence est très forte, ce qui accroît les prix et pèse sur les rendements acte en main, de l’autre côté les biens de seconde main en périphérie d’agglomération, plus rentables mais risqués », rappelle Gilles ­Grenouilleau. En effet, du fait de la crise, les SCPI opèrent un recentrage de leurs actifs vers des immeubles plus qualitatifs mais moins rémunérateurs. « Actuellement, l’idée est surtout de sécuriser les rendements. Les SCPI se défont de leurs actifs jugés les moins pertinents au profit des actifs plus sûrs », estime Jean-Marc Peter. Les surfaces commerciales et murs de boutiques en pied d’immeubles connaissent la même dichotomie. « Pour les meilleures rues des centres-villes, la concurrence est devenue aussi féroce dans les métropoles régionales qu’à Paris, avec des taux de rendement  fortement en baisse », indique Isabelle Rossignol, président du directoire de Ciloger. Avec le repli de la consommation des ménages (de près de 0,2 % en 2012), les investisseurs privilégient les emplacements « n° 1 » jugés plus sécurisés.
De fait, les SCPI n’échappent pas à la conjoncture actuelle. Si leurs rendements (jamais inférieurs à 5 % en moyenne depuis vingt ans) ont résisté aux crises de 2008 et de 2011, ils subissent aujourd’hui une pression à la baisse. Les difficultés que connaissent les entreprises ont en effet pesé sur le taux d’occupation des immeubles loués et sur les niveaux de loyers. « La situation est difficile pour les entreprises, mais les négociations qui ont déjà eu lieu sur les loyers, notamment en 2010, leur permettent de conforter leur situation », relativise Arnaud Dewachter. Malgré la crise, le marché immobilier tertiaire français semble mieux résister que ses voisins de la zone euros. En Ile-de-France, la région qui concentre l’essentiel de l’offre en bureaux, les taux de vacance locative restent faibles (autour de 6,7 %), selon une récente note de conjoncture du cabinet Jones-Lang-Lassalle.

Visualiser le patrimoine sur la toile

Choisir dans quelle SCPI souscrire reste une question délicate pour les épargnants. Dès lors, visualiser les immeubles détenus par ces véhicules d’épargne, en trois dimensions plutôt que sur un rapport annuel d’activité, permet de mieux jauger la qualité de ce patrimoine. C’est ce que propose la troisième version du site de conseil meilleurscpi.com, qui détaille le patrimoine et les performances des SCPI (et distribue certaines d’entre elles…) avec une fonctionnalité inédite. Les porteurs de parts, mais également les candidats à l’achat de parts, peuvent ainsi voir les biens détenus dans les portefeuilles de ces sociétés et, le cas échéant, juger de leur intérêt patrimonial. « En plus de satisfaire la curiosité bienvenue des porteurs de parts, ces visites virtuelles représentent une opportunité, pour les sociétés de gestion, d’être encore plus transparentes sur le patrimoine de leurs SCPI », indique Jonathan Dhiver, le fondateur du site, avant de conclure : « Derrière la pierre papier se cachent des immeubles de bureaux, des entrepôts, des commerces ou des logements, dans lesquels évoluent des locataires. La capacité des sociétés à gérer les rapports locatifs est tout aussi importante que leur capacité à acheter des biens amenés à se valoriser. » à méditer.

Jorge Carasso


Mots-clés :

PLACEMENT FINANCIER , PLACEMENT IMMOBILIER , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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