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Une villa à l'orée du green : immobilier de prestige

Une villa à l'orée du green : immobilier de prestige
Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : RABAUD (Etienne)

L'immobilier golfique vous fait rêver ? Pour y vivre, y passer des vacances ou investir. Les biens sont aussi chers qu'ils sont rares, mais des opportunités commencent à se présenter, essentiellement à la revente.

Les premiers programmes immobiliers sur golf sont nés dans l’Ouest parisien au début des années 1960. À une époque où ce sport était pratiqué par une poignée d’aficionados, les domaines de Saint-Nom-la-Bretèche et du Prieuré, près de Mantes-la-Jolie, font figure de pionniers quand ils lancent la construction de vastes maisons haut de gamme en bordure de leurs greens. Les deux opérations connaissent un succès aussi vif que rapide et font des émules : nombre de propriétaires décident d'en tirer profit à leur tour et cèdent une partie de leur foncier à des promoteurs, le gain réalisé étant réinvesti dans la création ou l’extension des parcours. La tendance se généralise et la plupart des golfs créés jusque dans les années 2000 sont assortis de programmes immobiliers.

Un marché de revente

Le rythme de construction, rapide tout d’abord, a cependant fortement ralenti depuis une vingtaine d’années. Dans un rapport intitulé : « Le poids économique du golf en France », publié à l’automne 2007, le Bureau d’information et de prévisions économiques (Bipe) pointait une nette accélération observée dans les années 1980, avec le « passage de moins de 150 golfs à près de 500 en dix ans ». On compte ainsi, aujourd’hui, un peu moins de 600 grands parcours à travers le pays, des 18 trous pour plus de la moitié d’entre eux, et la création d’infrastructures d’importance semble désormais stabilisée. Tout comme, de facto, l’extension du parc immobilier golfique. « La réserve foncière est presque totalement épuisée, explique Jean-Eric Duval, spécialiste du secteur au sein de Barnes International. Mis à part dans quelques rares endroits, en province, il n’est globalement plus possible de construire en bordure de golf. Cela fait maintenant une dizaine d’années que ce marché fonctionne quasi exclusivement sur la revente de logements existants. » Or, si l’offre se fige peu à peu, la demande potentielle, elle, n’a cessé d’augmenter à mesure que la pratique du sport se démocratise. Selon la Fédération française de golf (FFG), on recensait à peine plus de 20 000 licenciés dans le pays en 1970, mais 300 000 trente ans plus tard et pas loin de 423 000 aujourd’hui. Le programme « Cap 500 000 », lancé en 2011, doit assurer la pérennité de cette croissance : la FFG table sur « un développement du nombre de pratiquants sans précédent » dans un futur proche, la tenue de la Ryder Cup en France, en 2018, promettant de susciter de nouvelles vocations.

10 % à 20 % de surcote

Bien entendu, tous les golfeurs n’achètent pas sur un green. Les biens, généralement aussi chers qu’ils sont rares, ne sont pas à la portée de toutes les bourses. Franck Sellier et Jérôme Lassabe, cofondateurs gérants de l’Agence des golfs, qui a ses bureaux à Hossegor et à Moliets, estiment qu’« une maison en bordure d’un golf se négocie facilement entre 10 % et 20 % plus cher qu’un bien comparable situé quelques dizaines de mètres plus loin à peine ». C’est, paraît-il, le prix à payer pour une absence totale de vis-à-vis, un calme absolu à toute heure du jour et de la nuit et la certitude de pouvoir s’adonner facilement à son jeu favori. « Pouvoir sortir de chez soi simplement muni de ses clubs et s’entraîner une heure ou deux sans s’inquiéter d’autre chose que de l’amélioration de son putt : c’est la situation idéale ! », milite Philippe Debon, fondateur de la société Golf et Patrimoine, conseiller en gestion de patrimoine et joueur invétéré lui-même. Pourtant, les quelques inconvénients sont bien réels, depuis la gêne occasionnée par les « balles perdues » jusqu’au bruit des tondeuses, parfois un peu matinales…
Les rares transactions qui se nouent ainsi chaque année en bordure de l’un ou l’autre des principaux golfs du pays biarrot, particulièrement prisés, dépassent facilement le million d’euros. C’est que, comme l’explique Benoît Verdet, de l’agence émile Garcin Côte basque, Le Phare à Biarritz, Chiberta à Anglet, La Nivelle à Ciboure, Chantaco à Saint-Jean-de-Luz et Arcangues dans l’arrière-pays forment, à eux cinq, « l’un des micromarchés les plus cotés du grand sud ». Chacun avec ses spécificités. Ainsi, alors que les abords du golf du Phare, vénérable institution, érigé en 1888, ont plutôt les faveurs de retraités aisés, souvent étrangers, ceux de La Nivelle, construit en 1907 au pied des Pyrénées, et de Chantaco, propriété de la famille Lacoste, attirent une population plus jeune, à dominante familiale. Une villa de 200 m2 « au sein d’un lotissement privatif avec piscine commune » a récemment trouvé preneur à Chantaco pour 800 000 €. Un prix relativement bas pour le secteur, que Vincent Poulou, le responsable de l’agence Luz Immobilier, qui a signé la vente, justifie par le fait que la maison nécessitait des travaux de rénovation assez importants. « En fonction de leur date de construction, de leur état général et de leur position par rapport au parcours, les biens se vendent plus ou moins cher. Avec un prix d’entrée de l’ordre de 700 000 € ou 800 000 €, jusqu’à plusieurs millions d’euros pour les villas les mieux entretenues et les mieux situées », poursuit ce professionnel. ce type de biens ne se rencontre pas souvent, toutefois. Tout au plus, cinq chaque année dans la région. Un véritable marché de niche.
Plus « niche » encore, les abords du golf de Chiberta où les sommes les plus folles sont observées. « S’il n’est pas rare de vendre des maisons à plus de 2 millions d’euros en bordure des autres golfs locaux, les prix, ici, peuvent monter jusqu’à 4 millions, voire 5 millions d’euros pour des maisons de 400 m2 sans travaux », reprend Benoît Verdet. Ici, peu de résidants à l’année, mais une majorité de sportifs fortunés qui viennent pour quelques jours, avec un pied sur le green et un œil sur l’Océan.

Attention à la surévaluation…

On s’en doute, les maisons qui bénéficient de cette double exposition sont très rares. Une dizaine tout au plus. Leur aura rayonne pourtant au-delà du périmètre de Chiberta et certains propriétaires n’hésitent pas, lorsqu’ils mettent leur bien en vente, à le surévaluer de quelques dizaines de milliers d’euros. Mais ce qui pouvait passer inaperçu sur un marché haussier devient plus difficilement tenable dans le contexte actuel de stagnation économique et de baisse des transactions. Car s’il reste à ce jour relativement bien préservé, le marché de l’immobilier haut de gamme donne pourtant aussi quelques signes de faiblesse. « On ne connaît pas de mouvement de forte baisse des prix, mais il ne fait aucun doute que la tendance est à la correction depuis quelques mois », constate Benoît Verdet, qui relève une baisse de 5 % à 15 % sur le segment des biens de prestige au Pays basque, « y compris en bordure de golf ».
Et ce type discours se fait moins rare. Ainsi, en région parisienne, Emmanuelle Anger, de l’agence Barnes International, reconnaît-elle qu’« aux niveaux de prix demandés par certains vendeurs, il devient très difficile de trouver des acheteurs ». L’agence propose actuellement une « superbe propriété de 725 m2 sur un parc d’un hectare », en bordure du golf de Saint-Nom-La-Bretèche. Construite il y a près de cinquante ans, elle fait partie du programme qui a lancé la mode de l'immobilier golfique. Trois étages, six chambres dont une suite parentale, quatre salles de bains, une cuisine meublée et équipée, une salle de jeux, une buanderie, une cave, un sauna et un garage pouvant accueillir trois voitures… le tout est mis en vente pour 2,7 millions d’euros tout rond. À quelques swings de là, une maison de 1965 d’une superficie de 250 m2 habitables sur 8 000 m2 de terrain, entièrement rénovée en 2007, est proposée pour un peu moins de 2,3 millions d’euros. « Il y a un ou deux ans, nous aurions vendu ces maisons en quelques mois, sans difficulté ­particulière. Aujourd’hui, la demande a tout simplement disparu, explique Emmanuelle Anger. Ces biens sont magnifiques, mais personne n’est prêt à dépenser de telles sommes dans le secteur, même pour un tel niveau de prestige. » D’autant qu’à quelques kilomètres à peine, sur la commune de Noisy-Le-Roi, le domaine de La Tuilerie offre des prestations comparables pour des niveaux de prix sensiblement plus abordables, « entre 850 000 et 1,3 million d’euros, soit des niveaux plus en accord avec la demande ».

Du luxe, mais pas seulement

L’exemple Nonnais-bretéchois peut sembler caricatural, mais il illustre une tendance qui tend à se généraliser : certains acheteurs potentiels, découragés par la cherté des maisons situées en bordure des golfs ou échaudés par la pénurie de biens disponibles, concrétisent leur projet hors du site, tout en restant assez près pour pouvoir s’y rendre facilement. À Deauville, Gaëtan Mary, de Barnes, explique : « Nos clients recherchent avant tout la tranquillité. Vivre sur un golf
est un superbe atout, à condition d’être à l’abri des “balles perdues” ! Les prix des maisons en bordure de golf peuvent varier du simple au double sur cet unique critère. Dès lors que la maladresse de certains golfeurs ne nuit pas à la tranquillité, avoir un “jardin” entretenu toute l'année devant sa maison peut être un argument décisif. Pour autant, les acheteurs ne sont pas prêts à surpayer, et beaucoup élargissent le champ de leur recherche aux belles propriétés des environs. » Telle cette maison de 300 m2 sur 1 800 m2 de terrain, située en plein cœur de Houlgate, proposée à 890 000 €, ou cette autre de 350 m2, « construite avec de très beaux matériaux » à un kilomètre d'un golf, avec un terrain de près d'un hectare et vendue il y a trois mois pour un peu moins d'un million d'euros.
À Hossegor, l’Agence des golfs, fondée en 2011, a choisi de tirer parti de cette situation. « Nous partons du principe que toute maison ou appartement situé à dix ou quinze minutes d’un golf bénéficie de son influence. Nous mettons cet argument en avant pour capter une clientèle de joueurs », explique Jérôme Lassabe. À quelques minutes en voiture du golf de Seignosse, l’agence vient de vendre, par exemple, pour 420 000 € une maison de 120 m2, avec quatre chambres et une piscine, nécessitant quelque 200 000 € de travaux. Les acquéreurs, de jeunes retraités férus de golf, « cherchaient expressément un logement à proximité du parcours ». Une demande classique, y compris de la part d’acheteurs de résidences secondaires ou d’investisseurs en quête d’un produit locatif. « On a tendance à associer le golf au luxe, poursuit Jérôme Lassabe. Cela n’est qu’en partie vrai. Nous traitons aussi bien avec des clients à la recherche d’une grande maison que d’un pied-à-terre. Et dans neuf cas sur dix, la proximité du golf est un critère essentiel. » Toujours à ­Seignosse, un trois-pièces de 66 m2 vient ainsi de trouver preneur pour 250 000 €. Ses acheteurs, un couple de Toulousains, comptent y venir en vacances et le mettre en location le reste du temps.

Investir en tourisme classé

Certains passionnés peuvent aussi décider de joindre l’agréable à l’utile en investissant dans une résidence de tourisme classée, dans le cadre des dispositifs loueur meublé non professionnel (LMNP) ou Censi-Bouvard. Ce type d’opération locative ne délivre qu’une rentabilité limitée (de l’ordre de 3 % au maximum en année pleine), mais séduit surtout sur le plan fiscal. En LMNP, le loueur récupère la TVA sur son achat et déduit de ses revenus locatifs, qui sont déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), un certain nombre d’éléments : dépenses d’entretien, charges de copropriété, jusqu’à l’amortissement du bien hors foncier. Le Censi-Bouvard, lui, ouvre droit à une réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 €. « Le choix de l’amortissement ou de la réduction d’impôt dépend bien entendu de la situation patrimoniale et fiscale de chacun, explique Philippe Debon, de Golf et Patrimoine. Mais qu’il opte pour l’une ou l’autre des deux formules, l’investisseur a la possibilité de profiter lui-même de son bien quelques semaines par an. »
Parmi les résidences sélectionnées par Golf et Patrimoine, nombreuses sont celles compatibles avec un investissement en LMNP ou en Censi-Bouvard. Citons la résidence le Set Home, intégrée au Set Club, complexe omnisport proche d’Aix-en-Provence, réputé pour la qualité de son golf. Le ticket d’entrée pour un appartement meublé avec parking ne dépasse pas 100 000 €.
La société Pierre et Vacances met elle aussi le golf en avant : plus de 51 000 appartements et maisons, dont beaucoup sont construits à proximité d’un green, quand ils n’intègrent pas un parcours. « Le golf est un élément de valorisation incontestable, qui attire une clientèle haut de gamme, autant française qu’étrangère, explique Benoît Drouffe, directeur commercial. Nous en tenons compte au moment de lancer de nouvelles opérations. » Une résidence quatre étoiles est en cours de commercialisation à Saint-Cast le Guildo, dans les Côtes ­d’Armor, « à 100 mètres de la plage et à deux minutes d’un golf de 18 trous ». Les appartements de deux à quatre pièces y sont disponibles pour 180 000 € à 287 000 € HT, les maisons entre 205 000 € et 297 000 €.
Autre acteur de ce marché, le groupe Alma France, qui se charge à la fois de la promotion, de la commercialisation et de la gestion de domaines résidentiels haut de gamme, s’est fait une seconde spécialité de l’immobilier golfique, la plupart de ses réalisations – pas loin de 600 maisons en tout depuis sa création en 1991 – se situant en bordure de parcours. Quelques programmes sont en fin de commercialisation, comme celui de Royal Green, sur le golf de Mazamet-La Barouge, dans le Tarn, où deux des vingt maisons « très haut de gamme » achevées il y a quelques mois sont encore disponibles à la vente. Alban Maurial évoque à demi-mot des « projets du côté du Pays basque et vers le Bassin d’Arcachon », mais confirme la difficulté de trouver du foncier constructible. Le groupe s’est vu confier la réalisation d’une résidence autour d’un futur golf sur la presqu’île du Médoc, mais le projet est en « stand-by », pour cause de « difficultés dans le cadre du plan local d’urbanisme » (PLU). En attendant de reprendre de nouveaux projets, Alma France s’occupe, à travers son partenaire Estivel, de la gestion de son parc et accompagne ceux des propriétaires qui souhaitent revendre leur bien. Dans le domaine Eden Parc, autour du golf de Lacanau, où le groupe a signé plus de la moitié de ses réalisations, une maison de cinq pièces avec piscine et garage privatif a récemment changé de mains pour 650 000 € ; son propriétaire l’avait achetée il y a moins de dix ans pour 450 000 €. « Même si on ressent, de loin, les effets de la crise, le micromarché golfique reste à l’abri d’une forte baisse », conclut le dirigeant.

Etienne Rabaud


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , GOLF , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER , RESIDENCE DE TOURISME




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