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Bailleur, sécurisez votre colocation

Bailleur, sécurisez votre colocation
Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Bail, caution, dépôt de garantie, assurance, taxe d’habitation… La colocation est une location comme les autres. Mais elle nécessite en pratique quelques justementset des garde-fous juridiques. Vos questions, nos réponses.

Vous disposez d’un vaste appartement, ou d’une maison pas toujours facile à louer, qui se prêterait bien à la colocation. Pourtant, vous hésitez encore. Pourquoi ne pas sauter le pas ? « à condition d’être sécurisée juridiquement, la colocation ne présente pas plus de risque que la location simple », affirme Me Virginie Deshayes, notaire du groupe Monassier à Rennes. Elle pourrait même présenter des avantages supplémentaires puisque, en multipliant le nombre de locataires et de cautions, vous disposez en tant que bailleur de plusieurs recours potentiels. En tout cas, sachez que la colocation se développe petit à petit, loin des idées reçues, et concerne tant des étudiants, que des actifs ou des seniors retraités. Nos réponses aux questions que vous posez le plus fréquemment.

La colocation convient-elle à tout type de bien ?

La colocation est envisageable dès lors que votre bien est suffisamment grand pour y accueillir plus d’une personne. Elle n’est régie par aucune loi particulière. Si vous donnez à louer un local à usage d’habitation vide, vous êtes simplement tenu de respecter la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Si votre location est meublée, vous devez vous référer à l’article L. 632-1 du Code de la construction et de l’habitation. Attention : le règlement de copropriété peut interdire la colocation. La cour d’appel de Paris a récemment validé cette interdiction au regard « de la destination de standing cossu (…), des caractères de l’immeuble et de sa situation » (CA de Paris du 23.5.12, 2e ch., n° 10/07710).

Quel bail faut-il faire signer aux colocataires ?

Certains bailleurs font signer des baux séparés à tous les colocataires : chacun dispose alors d’un droit d’usage commun de certaines pièces (cuisine, séjour…) et de l’usage exclusif des autres (chambre, salle de bains…). Mais avec des baux séparés, les colocataires sont juridiquement distincts et ne peuvent pas être mis en cause pour le paiement de la part de l’un ou de l’autre. Il est donc plus judicieux d’opter pour un bail unique. Ainsi, en cas de départ d’un colocataire, le bailleur peut-il réclamer l’intégralité du loyer aux locataires restants. Tous les colocataires doivent évidemment signer le bail unique. À défaut, ils ne sont que simples occupants et n’ont aucun droit sur le logement. Mais ils n’ont pas non plus de responsabilité en cas de dégradations.
« Prévoir une clause d’indivisibilité et de ­solidarité entre les colocataires est indispensable, conseille Me Camille Wattiez, avocat au barreau de Lille. Elle autorise le bailleur à se retourner indifféremment vers l’un ou l’autre des locataires pour obtenir le paiement du loyer. La clause de solidarité (voir "Modèle : clause de solidarité et d'indivisibilité") permet de prévoir que même lorsqu’un colocataire s’en va, il reste tenu des loyers et des charges tant que l’autre est dans les lieux. » En revanche, en l’absence de clause de solidarité, le colocataire qui quitte les lieux n’est plus « tenu des dettes de loyers nées après la rupture de son lien contractuel avec les bailleurs » (cass. civ. 3e du 2.10.12, n° 11-22812). Pis : pas de clause de solidarité, pas de préavis ! En effet, les juges retiennent que « dès lors que le logement se trouvait occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur (en l’occurrence le colocataire restant)», le colocataire sortant « n’était pas redevable des loyers et des charges afférents à la période du préavis » (cass. civ. 3e du 28.10.09, n° 08-17209).
La clause de solidarité s’impose donc et elle doit être suffisamment précise pour englober d’éventuelles indemnités d’occupation dues. En effet, si vos colocataires ne paient plus, vous serez amené à faire jouer la clause résolutoire du bail. Si l’un des colocataires ne s’exécute pas et reste dans les lieux, la clause de solidarité vous permettra de poursuivre l’autre en paiement « des indemnités d’occupation dues de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux précédemment loués si la clause de solidarité couvre l’ensemble des obligations du bail et si ledit bail prévoit expressément l’obligation à paiement d’une telle indemnité » (CA de Montpellier du 22.1.09, ­
5e ch., n° 08/03425).
« Reste que dans l’esprit des colocataires et de leurs cautions personnelles, la solidarité est mal comprise : le bailleur doit veiller à bien en expliquer les tenants et aboutissants lors de la signature du bail » , insiste Me Virginie Deshayes.
En principe, la solidarité joue jusqu’à la fin du bail, mais dans le cas où l’un des colocataires a quitté les lieux, il est libéré de ses obligations par la tacite reconduction, qui crée un nouveau contrat (cass. civ. 3e du 1.6.00, n° 98-15868). En revanche, une clause du bail prévoyant que le colocataire reste solidaire, même en cas de tacite reconduction, est valable (CA d’Amiens du 26.1.12, 1re ch., n° 10/04857). On peut cependant s’interroger sur le sens à donner à la recherche d’une solidarité si lointaine, dans le cas où les colocataires se succéderaient sans arrêt sur de nombreuses années.

Faut-il demander une caution à chaque colocataire ?

En demandant une caution à chaque colocataire, vous sécurisez davantage le paiement des loyers. « Il est dans tous les cas judicieux de demander une caution solidaire qui augmente les chances de recouvrement des loyers impayés, même en cas de départ d’un colocataire garanti », conseille Me Camille ­Wattiez. La cour d’appel de Chambéry a ainsi pu rappeler ce principe. En l’espèce, une nièce s’était portée caution solidaire à durée déterminée (dix ans) de son oncle qui souhaitait s’installer avec sa concubine. La rupture consommée et l’oncle ayant quitté les lieux avant l’expiration du délai de dix ans, la concubine n’a plus jamais payé les loyers et a été expulsée. Le bailleur a obtenu la condamnation de la caution à lui payer les loyers dus jusqu’au départ de la concubine (CA de Chambéry du 29.5.07, 2e ch. n° 06/01001).

Concubins, époux ou partenaires de pacs sont-ils colocataires ?

Les couples sont juridiquement considérés comme des colocataires. Il faut cependant distinguer les situations. Pour les couples mariés, chaque époux est légalement titulaire du bail, même si un seul des époux l’a signé (article 1751 du Code civil). Mari et femme sont donc de façon automatique solidairement responsables du paiement des loyers, même en cas de départ d’un des époux, et cela jusqu’au divorce. Attention, cette règle de solidarité ne joue que si le bail est à usage d’habitation. Pas s’il est mixte.
Les couples pacsés ne sont cotitulaires du bail que s’ils le signent tous les deux. En revanche, même si un seul a signé le bail, ils sont tous les deux solidairement responsables du paiement des loyers jusqu’à la rupture du pacs (article 515-4 du Code civil).
Les concubins sont des colocataires comme les autres : ils ne sont cotitulaires du bail qu’à condition de l’avoir signé. À défaut, ils sont simples occupants et ne sont pas responsables du paiement du loyer. Le concubin sans titre conserve toutefois la possibilité de demander la reprise du bail à son profit en cas de décès ou d’abandon de domicile du concubin locataire. « Lorsqu’un bailleur loue à un couple de concubins, il arrive fréquemment qu’à l’occasion d’une rupture, l’un des deux s’évanouisse dans la nature, sans donner de congé au bailleur », relate Me Camille Wattiez. L’autre concubin tente de faire face mais n’y arrive pas forcément. C’est dans cette configuration que les problèmes d’impayés surgissent. Et il est parfois bien difficile pour les huissiers de retrouver l’ex-concubin. C’est pourquoi les bailleurs doivent réagir dès le premier impayé ! »

Comment organiser le paiement du dépôt de garantie et du loyer ?

Le bailleur est en droit de demander l’équivalent d’un mois de loyer comme dépôt de garantie à l’ensemble des locataires. Ces derniers doivent s’arranger entre eux pour désigner celui qui versera ce montant. Si l’un des colocataires quitte les lieux avant les autres, il ne peut pas exiger du bailleur le remboursement de sa quote-part. En effet, « le dépôt garantissant l’exécution par le locataire de ses obligations, son remboursement suppose la restitution effective des lieux » et il ne survient logiquement qu’au départ du dernier colocataire (cass. civ. 3e du 21.11.90, n° 89-14827). Concernant le loyer, celui-ci étant indivisible, le bailleur peut exiger un paiement unique. En pratique, il désigne un colocataire mandataire commun chargé de verser chaque mois le loyer au nom de tous. Aux colocataires de s’entendre entre eux.

Qui assure le logement et paie la taxe d’habitation ?

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 ­prévoit que le locataire est tenu « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ». Chaque colocataire peut s’assurer individuellement. Mais il est préférable que les locataires s’assurent collectivement auprès de la même compagnie d’assurance, ce qui évitera les conflits en cas de sinistre.
La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année en cours. Aux colocataires de réaliser une péréquation ensuite. En tant que bailleur, vous n’avez pas à intervenir, sauf à vous assurer, lors du départ de vos colocataires, qu’ils sont bien en règle avec l’administration fiscale. S’ils ne vous présentent pas de quittance de paiement de taxe d’habitation, adressez un courrier (un courriel suffit) au comptable du Trésor public en l’informant de la date du départ de vos colocataires ainsi que de leur(s) nouvelle(s) adresse(s).

Un des locataires ne paie plus le loyer, que faire ?

En vertu de l’article 1200 du Code civil, les colocataires sont solidairement responsables du paiement du loyer tant qu’ils habitent dans les lieux, avec ou sans clause de solidarité. Le bailleur pourra donc contraindre le plus solvable à régler l’intégralité du loyer. La cour d’appel de Toulouse a ainsi condamné solidairement trois colocataires à payer des arriérés de loyer à leur bailleur alors qu’ils contestaient être solidairement tenus puisque le bail mentionnait qu’ils étaient « conjointement solidaires ». Les juges relèvent que « l’acte a été signé par chacun d’eux, ce qui signifie que la colocation a été acceptée par tous en connaissance de cause. Elle doit donc entraîner au profit du bailleur la mise en œuvre de la solidarité (…) chacun pouvant être contraint par le bailleur à payer l’intégralité des loyers et charges » (CA de Toulouse du 25.10.2011, 3° ch., n° 09/02907).
Si vous avez en outre demandé des cautions solidaires à chacun de vos colocataires, vous pouvez vous retourner très rapidement contre la plus solvable d’entre elles, pour qu’elle règle l’intégralité de la dette. L’intérêt de la colocation bien gérée pour un bailleur réside dans le fait qu’il dispose ainsi de plusieurs débiteurs potentiels.

Un colocataire souhaite partir : quelle conduite doit tenir le bailleur ?

Lorsqu’un colocataire quitte le logement, le bail n’est pas rompu à l’égard des autres. Il se poursuit et le loyer doit vous être versé sans diminution de prix : à chacun d’adapter sa quote-part. Pour pallier cet inconvénient majeur pour eux, les colocataires restants se chargent généralement de trouver rapidement un remplaçant. Vous pouvez refuser un postulant au motif que son dossier ne vous semble pas suffisamment solide. Lorsque vous avez accepté un nouveau candidat, vous pouvez signer un nouveau bail avec l’ensemble des colocataires à condition que ces derniers l’acceptent : le colocataire sortant n’est alors définitivement plus engagé à votre égard.
Mais la solution traditionnellement admise est de faire signer au nouveau venu un avenant au contrat (voir Modèle : un colocataire part... signez un avenant au profit du nouveau venu). Le bail initial se poursuit. S’il contient une clause de solidarité, le locataire partant reste tenu des obligations locatives. Il n’y a pas d’état des lieux à remplir puisque le bail est poursuivi et que c’est l’état des lieux d’entrée qui fera foi. Il est cependant judicieux d’en profiter pour faire le tour des problèmes et des éventuelles dégradations.

Tous les colocataires partent. Quel délai de préavis s’applique et, En cas de dégradations, qui est responsable ?

Le délai de préavis classique de trois mois s’applique lorsque tous les colocataires souhaitent partir. Ils doivent adresser au bailleur un courrier recommandé, à compter de la réception duquel le délai partira. Toutefois, précise l’article 15 de la loi de 1989, « en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. » Exception faite du concubin éventuel, ce délai réduit ne bénéficie qu’au colocataire concerné. Ils peuvent s’arranger entre eux, cela doit être transparent pour le bailleur (RM n° 9426, JO Sénat Q, 1.1.04 p. 29). Vous devez établir un état des lieux de sortie et faire les comptes. Les colocataires sont solidairement responsables des dégradations. « Le bailleur est en droit de demander au dernier occupant la remise en état des lieux, précise Me Virginie Deshayes. à ce dernier ensuite de se retourner contre le colocataire fautif. »

Comment donner congé ?

Vous ne pouvez donner congé aux locataires que tous les trois ans, à la fin du bail, pour vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou pour un motif légitime et sérieux, par exemple une inexécution des obligations essentielles du contrat par les locataires. Attention, vous ne pouvez pas donner congé si l’un des colocataires ayant plus de soixante-dix ans au jour du terme du bail en cours a des ressources inférieures à 1,5 fois le smic brut annuel. Sauf à lui proposer un logement correspondant (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989). Le congé doit arriver aux locataires au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Il doit en principe être adressé à chacun des colocataires par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Si le bail contient une clause de solidarité, le congé donné à l’un vaut pour tous (cass. civ. 3e du 21.10.92, n° 90-21738). La prudence recommande cependant de procéder à l’envoi de courriers distincts pour chaque colocataire. Le congé doit être délivré aux seuls signataires du bail : vous n’avez pas à informer les occupants sans titre. Pour donner congé à un couple marié, envoyez une lettre recommandée à chacun des époux. Si vous n’envoyez qu’une seule lettre à « Monsieur et Madame », celle-ci ne sera valable qu’à la condition que les deux signent l’accusé de réception ! (cass. civ. 3e du 2.2.00, n° 98-11471). « Le bailleur qui souhaite délivrer un congé à des partenaires pacsés doit le faire en adressant un courrier à chacun d’eux, poursuit Me Virginie Deshayes. Un concubin qui n’a pas signé le contrat de bail n’a en revanche pas à être averti ». Les concubins qui formalisent leur union en cours de bail par un pacs ou un mariage doivent en informer leur bailleur. Sinon, ils ne peuvent lui reprocher de ne pas avoir donné congé à chacun d’entre eux.
Si vous envisagez de vendre, le congé que vous adressez aux colocataires doit inclure une offre de vente à leur profit. Ils disposent des deux premiers mois de préavis pour l’accepter. Chaque colocataire peut l’accepter séparément. Ou ils achètent ensemble, en indivision. Une fois l’acceptation actée, la vente doit être formalisée dans un délai de deux mois, ou de quatre mois si les locataires recourent à un crédit. Si la vente n’a pas lieu dans le délai imparti, vous êtes libre de vendre le bien à la personne de votre choix, aux conditions indiquées dans l’offre.

Anne Dayraut


Mots-clés :

ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION , BAIL D'HABITATION , CAUTION , COLOCATION , CONGE DE LOCATION , CONTRAT DE LOCATION , DEPOT DE GARANTIE




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