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« Bail à paliers » et loyer plafond

« Bail à paliers » et loyer plafond
Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le loyer de renouvellement d’un « bail à paliers » est soumis à la règle du plafonnement. Cass. civ. 3e du 6.3.13, n° 12-13962

Les parties d’un bail commercial peuvent convenir d’un loyer progressif pour les premières années de la location (bail à paliers). La difficulté : quel prix retenir pour le calcul du loyer lors d’une révision ou d’un renouvellement ? Cet arrêt de la Cour de cassation lève le voile sur cette zone d’ombre.

En l’espèce, les parties avaient prévu un loyer pour la première période triennale, puis des montants réajustés pour la seconde et la troisième période triennale. Mais, lors du renouvellement du bail, les parties ne s’accordent pas sur le prix. La justice est alors saisie. Le locataire demande l’application de l’article L. 145-34 du Code de commerce, qui fixe un calcul du loyer plafonné : variation de l’indice Insee du coût de la construction sur le loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler. De son côté, le bailleur réclame la fixation du loyer à la valeur locative car, selon lui, s’agissant d’un bail prévoyant un loyer progressif par paliers, la règle de plafonnement prévue par le Code de commerce ne s’applique pas puisque le loyer initial n’a été que temporaire.

La cour d’appel se range du côté du bailleur et juge que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné (CA de Paris du 9.11.11). Elle retient que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler excluait la fixation d’un loyer de base, ce qui faisait obstacle à l’application de la règle du plafonnement et imposait d’apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel : « Pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L. 145-34 du Code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers. »
Par conséquent, le bailleur qui fixe un loyer dit « à paliers » doit être vigilant lors de la rédaction du bail. L’idéal est de préciser, dans le contrat de location, quel est le loyer initial qui servira de référence pour le renouvellement, sans prendre en considération les réductions consenties en cours de bail.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , ICC , INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION , JURISPRUDENCE , LOYER , PLAFOND DE LOYER




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