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Obtenir les autorisations requises

Avril 2013
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Dans la majorité des cas, le règlement de copropriété s’inspire de l’une de ces options : soit il fait figurer les loggias dans l’énumération des parties communes tout en reconnaissant aux propriétaires un droit d’usage privatif et en établissant la ventilation des dépenses d’entretien et de réfection entre le syndicat et les copropriétaires concernés. Soit il les « découpe », classant le plus souvent l’ossature dans les parties communes (partant du principe que la loggia fait corps avec le gros œuvre) et les accessoires que sont les revêtements de sol et garde-corps dans les parties privatives.

L’autorisation de l’assemblée générale n’est pas contournable

Certains règlements autorisent par anticipation la clôture des loggias, en l’assortissant le plus souvent, de conditions, telles que le recours à des matériaux bien identifiés, la validation du projet par un architecte… Peut-on pour autant se passer de demander l’autorisation de faire les travaux en assemblée générale (AG) ? Non, car un règlement ne peut autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans obtenir l’autorisation de l’AG à la majorité de l’article 25 b de la loi de 1965 (CA de Paris du 17.12.97, 23e ch., n° 95/24353). Les règlements antérieurs, ou juste postérieurs à l’année 1965, comportent souvent de telles clauses. Contraires à la loi d’ordre public, elles sont dites « réputées non écrites ». D’autres règlements soumettent ces travaux à l’autorisation du syndic, qui n’a aucune qualité pour ce faire. Il s’agit, là encore, d’une clause réputée non écrite (cass. civ 3e du 8.11.06, n° 05-19.141).
A contrario, le règlement peut mettre un obstacle à la fermeture des loggias, en interdisant la modification de certaines parties communes. Ainsi, une clause stipulant qu’ « aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons qui, extérieurement, romprait l’harmonie de l’immeuble » doit s’interpréter comme interdisant, entre autres, la fermeture des loggias. Et dans ce cas, une autorisation de fermeture accordée directement par l’AG reviendrait à enfreindre le règlement. Une telle autorisation ne pourra donc être accordée que si l’AG modifie préalablement cette clause du règlement. Il faut recueillir la double majorité de l’article 26, car il s’agit d’une disposition portant sur la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Inutile de tenter d’y déroger en faisant appel au juge, s’agissant de travaux qui ne peuvent être votés à la majorité de l’article 25, la seule permettant une dérogation judiciaire (CA de Grenoble du 24.2.09, n° 05/03249). En présence d’une telle clause figurant au règlement, Jean-François Dalbin, géomètre expert, se veut plus prudent encore, estimant que son libellé peut, dans certains cas, manifester une volonté très restrictive de la part de son auteur, ne permettant pas au syndicat de lever l’interdiction de modification. « Notamment, souligne-t-il, si l’architecte concepteur de l’immeuble a entendu faire insérer cette clause afin de préserver l’intégrité de son œuvre. » En effet, le Code de la propriété intellectuelle (art. L. 112-3, al. 3) indique qu’une œuvre architecturale peut être protégée par le droit d’auteur au même titre qu’un tableau ou une sculpture. Encore faut-il que la construction soit assimilable à une œuvre « originale » portant l’empreinte de son concepteur.

Les travaux effectués en catimini risquent la démolition

Quelles que soient les difficultés, le risque est manifeste à vouloir se dérober au passage devant l’AG : les travaux effectués en catimini ne trouvent jamais grâce aux yeux des juges lorsqu’ils sont saisis, que ce soit par le syndicat ou bien par un ou plusieurs copropriétaires déterminés à en découdre. Si les travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui est le cas de la fermeture de loggia, leurs auteurs seront condamnés, en général sous astreinte, à supprimer l’aménagement irrégulier (cass. civ. 3e du 5.10.10, n° 2010-017991). Sans circonstance atténuante : dans une affaire jugée, la loggia était située en rez-de-chaussée et les copropriétaires invoquaient pour leur défense des raisons de sécurité. En l’occurrence, la pose de baies vitrées et volets roulants était destinée à protéger leur loggia donnant sur une allée piétonne. Les juges n’ont pas eu d’autre choix que de se montrer inflexibles et d’ordonner la remise en l’état initial. Le fautif doit en assumer les conséquences (CA de Montpellier du 18.1.07, 5e ch., n° 06/03668), peu important même que l’harmonie de la façade n’ait pas été affectée.

Le service de l’urbanisme a son mot à dire quelle que soit la superficie

Les dispositions du règlement de copropriété et celles de la loi de 1965 ne sont pas les seules à devoir être prises en compte pour qui envisage de clore une loggia. Le service de l’urbanisme de la commune a également son mot à dire. Jusqu’à 40 m2 de surface de plancher* constituée, une déclaration de travaux est suffisante. Par ailleurs, peut-on se passer totalement d’autorisation si la loggia, une fois clôturée, atteint une surface de plancher inférieure à 5 m2, seuil dispensant de toute démarche administrative en cas d’extension à l’intérieur d’un bâtiment (mezzanine, duplex…) ? La réponse est négative, car aussi exiguë que soit cette dernière, sa fermeture entraînera une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Qui plus est, une circulaire du 3 février 2012 explicitant les dispositions de l’article L. 112-1 ménage peu d’exceptions : « Sont considérées comme surfaces de plancher les surfaces des niveaux non fermés en permanence dès lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la circulation, indépendamment du caractère totalement hermétique et étanche du système de fermeture installé. » Et la circulaire précise la nature de ces obstacles : « Doit être ­considéré comme un dispositif de fermeture d’un local dont la superficie doit être incluse dans la surface de plancher, une porte, une fenêtre ou une baie vitrée ou une porte-fenêtre, mais encore une toiture amovible, un simple volet, une jalousie, un rideau métallique ajouré ou non, une persienne, un contrevent… que ce dispositif soit fixe ou non. »
Le seul cas non générateur de surface de plancher repéré sur le terrain par Jean-François Dalbin est la configuration dans laquelle les loggias sont accessibles non seulement depuis les appartements attenants mais aussi depuis les parties communes. Il s’agit de certains immeubles des années 1920 et 1930, où l’on trouve des celliers loggias dotés de ce double accès. Or, ces surfaces utilitaires disposant d’un accès collectif n’entrent pas dans le comptage de la surface de plancher.
« Qui dit création de surface de plancher dit augmentation de la densité », complète Denis Caillet, architecte voyer général, chargé de la sous-direction du permis de construire. Le préalable au dépôt de tout dossier devra donc être une réponse à la question suivante : le coefficient d’occupation des sols (COS) applicable au terrain sur lequel se trouve l’immeuble autorise-t-il la création de la nouvelle surface envisagée ? En tenant compte du fait que les performances thermiques ou phoniques attendues de l’opération peuvent permettre de bénéficier d’une majoration de COS pouvant aller jusqu’à 30 % (art. L. 128-1 du Code de l’urbanisme), 20 % en l’occurrence à Paris.
En admettant que le COS permette la fermeture de la loggia, sur quels critères la commune va-t-elle approuver ou rejeter le projet ? « Entre en considération l’emplacement de la loggia faisant l’objet de la demande – façade rue ou façade arrière –, les services instructeurs se montrant moins intransigeants dans la seconde hypothèse, même si le critère de respect du style architectural de la construction demeure essentiel dans tous les dossiers », indique Denis Caillet. De sorte que les copropriétaires ont tout intérêt à envisager un projet global pour leur résidence plutôt que le traitement d’une loggia isolée, la notion de cohérence étant un facteur important pour qui espère obtenir le précieux sésame administratif. « Et une présentation professionnelle du projet conduira celui-ci à être examiné avec plus de bienveillance que quelques croquis maladroits », conclut Denis Caillet. À bon entendeur…

Les communes veillent à l’harmonie des façades des bâtiments

D’une manière générale, les communes sont de plus en plus strictes quant au respect de l’harmonie des façades des bâtiments. Comme à Saint-Jean-de-Luz, où l’équipe municipale livre une bataille impitoyable aux fermetures « sauvages » de balcons et loggias que Philippe Juzan, maire adjoint délégué à l’urbanisme, considère comme la cause majeure de dénaturation des façades. La parade communale a consisté à intégrer dans le plan local d’urbanisme (PLU) l’obligation, préalable à toute demande individuelle de fermeture de balcon ou loggia, d’établir un plan d’ensemble de la (ou des) façade(s) concernée(s) et de le soumettre à son agrément. Une condition sine qua non à l’instruction des demandes individuelles, qui doivent s’y référer scrupuleusement. « Ce plan réalisé à l’initiative de la copropriété, et dont le coût est à sa charge, doit prendre la forme d’un véritable projet élaboré, de préférence, par un architecte, précise Philippe Juzan, lequel sera chargé de déterminer, à partir de l’analyse du bâti et du parti architectural existants ainsi que de l’environnement immédiat du bâtiment, les modalités et conditions de fermeture les plus appropriées (type de châssis, dimensions et “rythme” des baies, matériaux, coloris, etc.) ». Ce projet, une fois approuvé par le syndicat des copropriétaires, doit être communiqué à la mairie par son syndic ou un autre représentant mandaté, pour y être instruit. Un prérequis qui laisse Jean-François Dalbin dubitatif : « Si l’on peut admettre que les services municipaux préfèrent avoir l’assurance que le demandeur a bien obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires – même si un arrêt du Conseil d’État (du 15.2.12, n° 333631) précise que les services instructeurs n’ont plus l’obligation d’exiger du demandeur le procès-verbal de l’AG autorisant l’aménagement au moment du dépôt de son dossier –, on peut s’interroger sur la légitimité d’une commune à poser une telle condition », remarque le géomètre expert.
En revanche, le syndicat des copropriétaires, lui, est toujours bien fondé à s’assurer que le demandeur a obtenu l’autorisation administrative, avant de mettre son projet à exécution. Et les copropriétaires, parfois enclins à faire l’amalgame entre l’autorisation d’urbanisme et l’autorisation de l’assemblée générale, doivent savoir qu’elles ne sont en aucun cas interchangeables.

Les syndicats ont tout intérêt à anticiper les demandes des copropriétaires

Certaines copropriétés ont saisi, de longue date, le problème à bras-le-corps. On trouve ainsi dans le règlement intérieur de Parly 2, une imposante copropriété des Yvelines, qui compte 7 500 lots répartis en 278 bâtiments construits dans les années 1970, une rubrique consacrée aux loggias. Elle fournit des indications très précises quant à la marche à suivre si l’on souhaite les fermer. « Seules les loggias contiguës aux pièces de séjour peuvent être vitrées afin d’éviter l’effet “verrue” sur les façades », explique Patrick Chapotot, président du conseil syndical de Parly 2. Le système de fermeture doit être conforme à un modèle minutieusement décrit, utilisant des châssis en aluminium de dimensions bien déterminées. Le règlement intérieur précise encore qu’une fois la loggia fermée, la suppression de la baie vitrée séparant le logement de la loggia n’est pas autorisée. Et avertit que si cette suppression devait être tout de même effectuée, le copropriétaire ayant pris cette initiative ne pourrait faire grief au syndicat d’une baisse de température due à l’accroissement du volume à chauffer. Il précise encore que l’entretien des parties communes programmé par le syndicat (ravalement, étanchéité, peinture) qui ne pourrait s’opérer normalement en raison de l’existence d’un vitrage sera mis à la charge du copropriétaire ayant ainsi rendu ces parties communes inaccessibles. « La formalisation de ces prescriptions, si elle ne dispense pas de l’autorisation au coup par coup par les services de l’urbanisme (et de l’assemblée générale, ndlr), permet une information rapide de tout demandeur qui peut, à son tour, fournir un cahier des charges très précis aux entreprises qu’il souhaite consulter avant de faire valider son projet par l’architecte attitré de la résidence. Se référer à ces prescriptions permet également de remettre rapidement dans le droit chemin tout copropriétaire qui tenterait de prendre des initiatives trop personnelles », fait valoir Patrick Chapotot.
Un exemple dont bien des copropriétés pourraient s’inspirer. Et une pratique à laquelle, sans être aussi directives que Saint-Jean-de-Luz, un certain nombre de municipalités tentent d’inciter les copropriétaires.


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