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Gestion de patrimoine : les atouts de la société civile immobilière

Gestion de patrimoine : les atouts de la société civile immobilière
Avril 2013
Le Particulier n°1084, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

La constitution d’une société civile immobilière (SCI) peut se révéler un outil idéal pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Mais elle nécessite de bien en connaître les arcanes pour en optimiser l’utilisation.

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, en vue de vous procurer des revenus réguliers au moment de la retraite. Dans le même temps, vous cherchez la meilleure solution pour anticiper la transmission de votre patrimoine. Dès lors, il peut être judicieux de mettre en place une société civile immobilière (SCI) abritant vos biens locatifs. Mais attention, créer une telle société nécessite de comprendre son mode de fonctionnement, et de bien choisir son régime fiscal. 

La SCI offre un cadre de gestion plus souple que l’indivision

Le premier atout de la SCI est d’éviter la situation dans laquelle se retrouvent souvent ceux qui ont hérité d’un bien immobilier ou qui l’ont acquis à plusieurs : l’indivision. Une situation inconfortable tenant au fait que toute décision portant sur la gestion du bien indivis nécessite souvent l’accord des indivisaires à la majorité des 2/3 des parts, voire à l’unanimité pour la vente (voir Repères : les règles de majorité entre indivisaires). 

Dans une SCI, c’est le gérant qui assure la gestion courante du bien, dans les limites fixées par les statuts de la société. À la rédaction desquels il convient d’apporter un soin particulier selon vos objectifs patrimoniaux (perception de revenus, transmission…). 

La SCI permet également de maîtriser le choix de ses partenaires grâce à une clause d’agrément, qui prévoit que l’associé désireux de vendre ses parts doit d’abord les proposer aux autres membres de la SCI. Elle a aussi l’avantage d’offrir un cadre pérenne puisque sa durée de vie est fixée dès le départ dans ses statuts (alors que l’indivision peut être rompue à tout moment). Enfin, la SCI présente un atout au regard de l’ISF. « Il est généralement admis qu’en raison de leur illiquidité, les parts de SCI subissent une décote qui peut aller de 10 à 30 % », explique Philippe Pescayre, associé au cabinet d’avocats Alérion. Attention, les notaires, plus prudents préconisent, quant à eux, de ne pas excéder 20 % de décote.

Un outil souvent efficace pour transmettre

La constitution d’une SCI offre également des avantages en matière de transmission. Il est ainsi possible d’étaler dans le temps la transmission des parts sociales à ses enfants, soit en pleine propriété, soit en nue-propriété, et de bénéficier ainsi du renouvellement, tous les 15 ans, de l’abattement fiscal de 100 000 € sur les droits de donation. D’autant que, comme pour l’ISF, l’assiette des droits de donation peut être diminuée d’un abattement pour tenir compte de l’illiquidité des parts.

Grâce à la SCI, les parents peuvent, en outre, continuer de garder la main sur leur patrimoine locatif, même si la transmission des parts a débuté. « En cas de désaccord familial, les parents, en tant qu’associés gérants, peuvent continuer de vendre et gérer leurs biens comme bon leur semble, sans avoir besoin de l’unanimité. Ce qui n’est pas possible avec une indivision où la situation peut pourrir sur place si les indivisaires ne s’entendent pas », remarque Philippe Pescayre. Et l’atout est indéniable lorsque les parents veulent transmettre des parts à des enfants mineurs. « Si le bien est détenu en indivision avec des enfants mineurs et que les parents veulent le céder, ils doivent obtenir, au préalable, l’accord du juge des tutelles, ce n’est pas le cas avec une SCI », note Diane Brunet-Courtois, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Quilvest. 

Faites acheter le patrimoine à crédit par la SCI pour optimiser la transmission

Si, dès le départ, votre objectif est de transmettre votre patrimoine, créez votre SCI avec un faible capital. C’est elle qui souscrira l’emprunt pour acheter les biens locatifs que vous souhaitez y intégrer. Ce n’est qu’une fois l’acquisition effectuée que vous commencerez à donner vos parts à vos enfants. Une telle opération présente, en effet, un avantage majeur : comme les droits de donation sont calculés sur la valeur nette de la société (c’est-à-dire après imputation des dettes), plus le montant des emprunts est important, plus la valeur de la SCI est faible, et moins la donation est taxée. 

Pour optimiser totalement le montage, les ingénieurs patrimoniaux et notaires préconisent de réaliser une donation en démembrement de propriété : vous et votre conjoint restez usufruitiers des parts de la SCI, et vos enfants en deviennent nus-propriétaires. La taxation future est également optimisée, car à votre décès, vos enfants récupéreront la pleine propriété des parts en franchise d’impôt. Attention, pour garder le pouvoir dans la SCI, votre conjoint et vous devez conserver une part en pleine propriété, car « la qualité d’associé est reconnue au seul propriétaire ou nu-propriétaire, pas à l’usufruitier », précise Diane Brunet-Courtois. 

Assurez-vous d’avoir les moyens de gérer la SCI

Si l’acquisition du patrimoine immobilier se fait par recours à l’emprunt, vous devez disposer d’une trésorerie importante durant la période de remboursement. Comme les loyers tirés des biens immobiliers détenus par la SCI ne couvrent pas toujours les mensualités de crédit, la SCI est souvent déficitaire. Vous avez alors l’obligation, en tant qu’associé, de combler ses pertes en effectuant des apports en compte courant. « Mieux vaut créer une SCI lorsque les associés sont encore en période d’activité, car ils auront les ressources nécessaires pour pallier ce décalage de trésorerie », précise Stéphane Jacquin, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Lazard. 

Attention : lorsque les parents comblent les décalages de trésorerie de la SCI, leurs apports en compte courant viennent grossir le capital de la société en l’absence de remboursement. Au moment de la succession, ces sommes figureront dans les actifs successoraux et seront imposées selon le barème en vigueur. Tenez compte de cette contrainte pour éviter de faire subir à vos héritiers une taxation trop lourde.

Choisir le bon statut fiscal pour sa SCI

Une fois la SCI créée, il convient de choisir le bon régime fiscal. Les revenus de la SCI peuvent être imposés, suivant le statut, soit à l’impôt sur le revenu (IR), soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Jusqu’à présent, la quasi-intégralité des SCI familiales était soumise au premier régime. Mais l’instauration d’une tranche marginale d’impôt sur le revenu à 45 %, ainsi que le passage de 15 à 30 ans de la durée de détention pour être exonéré de taxation sur les plus-values, change la donne. De plus en plus de familles se demandent s’il ne vaut pas mieux créer une SCI imposée à l’IS pour gérer leur patrimoine immobilier. D’autant que si vous avez déjà constitué une SCI à l’IR, il est possible d’opter pour l’imposition à l’IS, « mais dans ce cas, il ne sera plus possible de revenir en arrière», confie Christine Valence-Sourdille, ingénieure patrimoniale à BNP Paribas banque privée. Attention également : lors du changement de régime fiscal, les plus-values latentes sont taxées dans les conditions de droit commun (prélèvement forfaitaire libératoire de 19 % et 15,5 % de prélèvements sociaux, après application d’un abattement pour durée de détention). 

Lorsque la SCI est imposée à l’IR, les loyers nets de charges (intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, frais de gestion locative, assurance, taxe foncière…) sont intégrés, chaque année, dans les revenus de l’associé, à hauteur de sa quote-part dans la SCI. Ces loyers sont alors ajoutés aux autres revenus de l’associé et imposés au barème de l’impôt sur le revenu. Ils subiront également 15,5 % de prélèvements sociaux. Cette taxation est inévitable, même si les associés décident de placer ces résultats en réserve, afin, par exemple, d’alimenter la trésorerie de la SCI pour réinvestir dans de nouveaux biens locatifs.

En revanche, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle devra elle-même acquitter l’impôt. Cette fois, la société pourra déduire de ses revenus l’intégralité des frais d’acquisition du bien (frais d’agence et de notaire), et l’amortissement de l’immeuble (à raison de 3,33 % par an), en plus des autres charges courantes. Le résultat, lorsqu’il se traduit par un bénéfice, est imposé au taux de 15 % jusqu’à 38 120 €, puis à 33,33 % au-delà de ce seuil. Ce résultat net peut être placé en réserve pour augmenter la trésorerie de la SCI. Les associés peuvent aussi décider de se distribuer ou non ce bénéfice net sous forme de dividendes. Ils seront alors intégrés aux autres revenus des associés, après application d’un abattement de 40 %, et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %, dont 5,1 % de CSG déductible. 

Opter pour l’impôt sur les sociétés est souvent avantageux

Imaginons qu’une SCI dégage 1 000 € de résultat annuel et que ses associés soient imposés dans la tranche marginale d’imposition de 41 %. Si cette SCI est taxée à l’IR, l’impôt réglé directement par les actionnaires s’élèvera à 565 € (prélèvements sociaux de 15,5 % compris) et le résultat net, qui pourra être placé en réserves ou distribué à l’associé, sera donc de 435 €. 

Si, en revanche, la SCI est imposée à l’IS, elle paiera 150 € d’impôt sur les sociétés (IS au taux de 15 %) soit un résultat net de 850 €. Si l’associé décide de se distribuer ce résultat, il conservera 509,15 €.

L’option pour l’impôt sur les sociétés sera même encore plus intéressante si vous prévoyez une forte baisse de vos revenus au moment de la retraite, entraînant de fait une baisse de votre taux marginal d’imposition. Car en capitalisant des revenus dans votre SCI pendant vos années d’activité, non seulement vous conserverez votre niveau de vie une fois retraité, en puisant dans les réserves de la SCI comme dans une tirelire, mais les sommes ainsi distribuées seront moins fortement imposées que pendant votre période d’activité... 

En outre, avec une imposition de la SCI à l’IS, l’effort d’épargne annuel est moindre, car à condition de placer le résultat net en réserve, il n’y a pas d’imposition directe des associés. « Ce système permet d’avoir la main sur sa fiscalité personnelle, car les associés maîtrisent les flux qui entrent dans leurs revenus taxables. Ils peuvent ainsi décider de ne rien distribuer certaines années où leur taux marginal d’imposition est très élevé et davantage les années suivantes », précise Stéphane Jacquin.

Attention à la taxation des plus-values

Revers de la médaille : la taxation des plus-values est beaucoup moins avantageuse sur le long terme avec une SCI qui a opté pour une imposition à l’IS. En effet, si la société est imposée à l’IR, « le régime fiscal de taxation des plus-values est celui d’une détention en direct », analyse Christine Valence-Sourdille. La plus-value réalisée sur la vente d’un immeuble est soumise, au prélèvement forfaitaire libératoire de 19 % (éventuellement majoré d’une contribution complémentaire de 2 à 6 % suivant le montant de la plus-value – voir notre Spécial impôts 2013, Guide de la déclaration de revenus, p. 275), et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % après application d’un abattement pour durée de détention. Et, compte tenu du jeu des abattements, la plus-value est exonérée d’impôt au bout de 30 ans.

Lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value de la SCI est imposée comme un résultat courant (15 % jusqu’à 38 120 €, puis 33,33 %). Mais elle se calcule sur la base d’une valeur nette comptable de l’immeuble plus importante, les amortissements déduits les années précédentes étant intégralement réintégrés.

Prenons l’exemple d’une SCI ayant acheté un immeuble valant 200 000 € qu’elle revend 15 ans plus tard pour 300 000 €. Si elle est soumise à l’IR, la plus-value taxable se montera à 80 000 € (après application de l’abattement pour durée de détention) et le montant de l’impôt à 27 600 €. Si la SCI est imposée à l’IS, la plus-value taxable sera alors de 200 000 €, après réintégration des amortissements, et le montant de l’impôt sera de 59 678 €.

Attention : faire une donation de vos parts de SCI ne permet pas de vous exonérer de cette taxation, « la transmission gomme la plus-value sur les parts de SCI, mais pas celle sur les immeubles détenus par la société », souligne Philippe Pescayre.

Dans quels cas opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Pour savoir si vous avez intérêt à faire basculer votre SCI dans un statut à l’IS, il faut examiner plusieurs paramètres. « Si les investisseurs veulent se constituer un patrimoine immobilier très important, s’ils sont dans les plus hautes tranches d’imposition ou si leurs biens locatifs offrent une rentabilité supérieure à 6 %, l’option à l’impôt sur les sociétés devient intéressante dans la majorité des cas », affirme Patrice Bonduelle. 

De même, si vous êtes certain de vendre rapidement le patrimoine immobilier que vous avez acheté, l’imposition à l’IS présente plus d’intérêts que celui à l’IR.

Outre ces considérations fiscales, gardez en mémoire qu’avec une imposition à l’IS, la SCI demande un effort d’épargne moins lourd, car la trésorerie de la société est plus importante. « Une SCI imposée à l’IS génère davantage de revenus, puisque les charges déductibles plus importantes permettent de minorer l’impôt, elle peut donc plus facilement continuer à acheter des biens locatifs », note Patrice Bonduelle.

Marie Pellefigue

 


Mots-clés :

FORMALITE ADMINISTRATIVE , IMPOT SUR LE REVENU , IMPOT SUR LES SOCIETES , INDIVISION , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE




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