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Déjà propriétaires, devez-vous vendre avant d'acheter ?

Avril 2013
Le Particulier n°1084, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), DURAND-BAZIN (Frédéric), ERB (Patricia)

Il y a des situations – divorce, décès ou mutation professionnelle – dans lesquelles revendre rapidement sa résidence principale est une obligation. Mais si vous n’êtes pas pressé, vous pouvez vous poser la question de différer, ou non, cette opération immobilière. C’est, par exemple, le cas, si vous souhaitez déménager pour gagner en confort ou en qualité de vie (disposer d’une pièce de plus pour faire un bureau ou une salle de jeu, par exemple), passer du statut de copropriétaire dans un immeuble collectif à celui de propriétaire de maison individuelle ou encore, si vous appartenez à la catégorie des seniors, pour troquer un logement devenu trop vaste depuis le départ des enfants au profit d’une surface plus adaptée à vos besoins et dotée du confort moderne (performance énergétique et thermique, domotique, etc.). Dans tous les cas, mieux vaut ne pas trop tarder. 

En effet, après avoir beaucoup grimpé ces dernières années, le prix de votre logement actuel ne devrait plus s’apprécier sensiblement. « Les propriétaires qui ont acheté, il y a 6 ou 7 ans et qui revendent maintenant enregistreront une belle plus-value », note Olivier Boussard, directeur général délégué chez Crédit Foncier Immobilier. Quant au bien que vous envisagez d’acheter, les professionnels s’accordent pour estimer que les prix de l’immobilier de qualité devraient se stabiliser ou juste légèrement baisser (voir Immobilier francilien : l’effritement des prix pourrait se poursuivre en 2013). « On ne constate pas de baisse significative sur le créneau des biens de qualité recherchés par les familles », témoigne 

Laurent Demeure, Pdg des agences Coldwell Banker France et Monaco. Reste une interrogation. Le marché immobilier devenant atone – le Crédit Foncier, après avoir constaté une baisse des transactions de 20 % en 2012, mise sur une chute des volumes des ventes de 12 % cette année – la question est désormais de savoir si vous devez vendre avant d’acheter… ou inversement ?

Il y a des situations – divorce, décès ou mutation professionnelle – dans lesquelles revendre rapidement sa résidence principale est une obligation. Mais si vous n’êtes pas pressé, vous pouvez vous poser la question de différer, ou non, cette opération immobilière. C’est, par exemple, le cas, si vous souhaitez déménager pour gagner en confort ou en qualité de vie (disposer d’une pièce de plus pour faire un bureau ou une salle de jeu, par exemple), passer du statut de copropriétaire dans un immeuble collectif à celui de propriétaire de maison individuelle ou encore, si vous appartenez à la catégorie des seniors, pour troquer un logement devenu trop vaste depuis le départ des enfants au profit d’une surface plus adaptée à vos besoins et dotée du confort moderne (performance énergétique et thermique, domotique, etc.). Dans tous les cas, mieux vaut ne pas trop tarder. 

En effet, après avoir beaucoup grimpé ces dernières années, le prix de votre logement actuel ne devrait plus s’apprécier sensiblement. « Les propriétaires qui ont acheté, il y a 6 ou 7 ans et qui revendent maintenant enregistreront une belle plus-value », note Olivier Boussard, directeur général délégué chez Crédit Foncier Immobilier. Quant au bien que vous envisagez d’acheter, les professionnels s’accordent pour estimer que les prix de l’immobilier de qualité devraient se stabiliser ou juste légèrement baisser (voir p. 16). « On ne constate pas de baisse significative sur le créneau des biens de qualité recherchés par les familles », témoigne 
Laurent Demeure, Pdg des agences Coldwell Banker France et Monaco. Reste une interrogation. Le marché immobilier devenant atone – le Crédit Foncier, après avoir constaté une baisse des transactions de 20 % en 2012, mise sur une chute des volumes des ventes de 12 % cette année – la question est désormais de savoir si vous devez vendre avant d’acheter… ou inversement ?

Les professionnels conseillent d’acheter avant de vendre

Les délais de transaction ont augmenté durant ces derniers mois et atteignent désormais en moyenne 90 jours. « Compte tenu du marché actuel, et notamment de la faiblesse de l’offre, mieux vaut d’abord acheter et, ensuite, mettre en vente. Si le bien à vendre est à son juste prix, il partira rapidement », souligne Thierry Delorge, directeur commercial du groupe Patrice Pichet. Cette stratégie est d’autant plus adaptée à la catégorie des seniors qu’« ils ont souvent un cahier des charges extrêmement précis. Mieux vaut donc qu’ils commencent à trouver le logement qui leur convient avant de mettre le leur en vente », conseille Jacky Chaplot, vice-président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). 

Vous l’aurez compris : pour vendre vite, ne surévaluez pas votre bien, sinon la sanction est rapide et implacable : le logement ne suscite aucune visite et, de fait, ne trouve pas preneur. D’où la nécessité de passer par un, voire deux, professionnels (agents immobiliers ou notaires, dans les régions dans lesquelles ces derniers effectuent des transactions immobilières) pour faire évaluer votre logement. Ensuite, l’estimation donnée doit être respectée. Attention, si vous possédez un logement atypique, de part sa configuration ou sa taille, ce raisonnement ne fonctionnera pas toujours. « Sur Paris, les appartements familiaux de 120 à 130 m² se vendent bien. En revanche, c’est plus difficile pour les très grands appartements, à partir de 300 ou 400 m² habitables. Les propriétaires de cette catégorie de biens auraient plutôt intérêt à vendre d’abord et à acheter ensuite », analyse Olivier Boussard. Conçus pour permettre l’achat d’un nouveau bien immobilier alors que la vente de l’ancien n’a pas encore eu lieu, les prêts relais affichent des taux raisonnables, compris entre 3 et 4 %. Mis en place sur de courtes durées - de 12 à 24 mois - leur montant ne dépasse généralement pas 70 % de la valeur du bien à vendre, déduction faite de l’éventuel capital restant dû sur l’emprunt précédent. Un taux qui peut monter à 80, voire 90 % lorsque l’emprunteur a déjà signé un compromis de vente. Si certaines banques ont leur propre expert pour déterminer la valeur du bien immobilier, la plupart requièrent trois estimations d’agents immobiliers, assorties d’un mandat de vente. Dits « secs » lorsque le prix de vente de l’ancien logement couvre le prix du nouveau, les prêts relais peuvent être adossés à un crédit de long terme, dans le cas contraire. Ce sera le cas, si vous voulez acheter plus grand ou mieux placé. 

Les taux des prêts relais secs sont parfois assez bas. Ainsi, une banque partenaire de Meilleurtaux propose des taux allant de 2,70 % à 2,95 % selon qu’un compromis de vente a déjà été signé ou non et que vous optez pour un différé ou non du paiement des intérêts. Il est même possible d’opter pour un différé de remboursement des intérêts du prêt relais ou/et de l’amortissement du capital du prêt de long terme adossé. Malgré cela, les particuliers hésitent à y recourir et les banques à en accorder. Tout dépend du bien. Pour les plus faciles à vendre, le prêt relais remplit plutôt une fonction technique : certains clients en souscrivent un, alors même qu’ils ont déjà signé un compromis de vente pour sécuriser l’opération. D’une durée de quelques mois, il apporte plus de confort à un coût peu élevé (voir Le prêt relais, pas si cher...). Mais un prêt relais peut vous mettre dans une situation financière périlleuse. Si vous souscrivez parallèlement un crédit immobilier classique pour financer le nouveau bien, il vous faudra rembourser deux mensualités conjointement. Pour limiter les risques, il faut intégrer dès le départ l’éventualité d’un réajustement du prix de vente à la baisse ou étudier la possibilité de sa mise en location.

Vendre pour se mettre en location : un pari risqué

À l’opposé, certains propriétaires vendent d’abord, empochant une plus-value souvent substantielle, et s’installent en location en pariant sur une baisse des prix. C’est ce qu’a fait d’ailleurs Nicolas, qui, après avoir revendu sa maison de Saint-Maur-des-Fossés, s’est mis provisoirement en location en pariant sur une baisse des prix. « Le loyer me coûte 2 000 € par mois, mais je serai gagnant si le type de bien que je convoite chute d’au moins 4 % d’ici à un an », déclare Nicolas. Le pari est néanmoins risqué. Vous devrez verser des loyers à perte. Et vous aurez plus de frais que dans une classique opération d’achat et revente : deux déménagements, ouverture des contrats d’électricité, de gaz et d’eau et, si vous passez par un professionnel, le paiement de ses honoraires. L’opération ne sera intéressante que si les prix baissent sensiblement (voir Simulation : faut-il louer en attendant une baisse des prix ?) Or, rien n’est moins sûr pour les biens de qualité situés dans les zones recherchées. De plus, même si elle n’est pas imminente, vous vous exposez à une remontée des taux d’intérêt. « Si les taux remontent de 1 point, on perd 7 % de pouvoir d’achat », rappelle Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi.

Dossier réalisé par Patricia Erb, Valérie Valin-Stein et Frédéric Durand-Bazin

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