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La copropriété : les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses incombant aux copropriétaires. Elles découlent de l'existence de parties communes, d'éléments d'équipement et de services collectifs. Tout copropriétaire y participe en fonction de sa quote-part de parties communes. Les charges sont en principe générales mais le règlement de copropriété peut prévoir des charges spéciales qui ne seront supportées que par certains copropriétaires.

La répartition des charges

Il existe 3 sortes de charges, dont la répartition entre copropriétaires diffère selon leur nature.

Les charges d'entretien et de conservation

Il s'agit des charges se rapportant aux frais engagés sur les parties communes ou contribuant à leur conservation. Ce sont principalement :

  • les dépenses de réparation de la copropriété,
  • le nettoyage des parties communes,
  • les dépenses d'eau, d'électricité,
  • les salaires du personnel de l'immeuble,
  • les frais de gestion tels que les honoraires du syndic,
  • les cotisations d'assurance (la multi-risques habitation de l'immeuble, par exemple).

Ces dépenses sont réparties entre tous les copropriétaires, au prorata de leurs quote-parts ou "tantièmes" de charges correspondant à leurs lots.

Les charges liées aux services collectifs et équipement communs

Ces charges recouvrent principalement les dépenses entraînées par les différents services collectifs et les éléments d'équipement de l'immeuble tels que :

  • les frais d'ascenseur,
  • les frais liés au chauffage,
  • les antennes de télévision,
  • les vide-ordures...

Les dispositions législatives prévoient un critère de répartition de ces charges qui est fonction de l'utilité objective que présentent pour chaque lot concerné, les services et éléments visés. Ainsi, aucune charge ne peut être imputée à un copropriétaire pour qui le service n'a aucune utilité potentielle, qu’il en fasse ou non usage (frais d'ascenseur ne desservant pas le sous-sol pour l'occupant du rez-de-chaussée...).

Le recouvrement des charges

Le mode de recouvrement des charges dépend du type de charges :

  • Pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes L'assemblée générale vote chaque année, avant le début de l'exercice comptable qu'il concerne, un budget prévisionnel. Le syndic peut exiger des copropriétaires au 1er jour de chaque trimestre le quart du budget voté, après leur avoir adressé par lettre simple un avis indiquant le montant de la provision exigible. Ces provisions seront régularisées à l'occasion de l'approbation des comptes annuel
  • Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnnel (travaux d'amélioration, de conservation, de transformation autres que ceux de maintenance...)

Les modalités de recouvrement sont déterminées par le vote en assemblée générale. Le syndic peut exiger des avances constituées par des provisions spéciales. Le règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve, mais elle ne peut excéder 1/6ème du montant du budget prévisionnel.

Attention : en cas d'impayés, le syndic peut mettre à la charge du copropriétaire défaillant les frais de recouvrement de ces impayés, après une mise en demeure. Lorsque les impayés portent sur les appels trimestriels de charges, cette mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, permet au syndic d'exiger la totalité des provisions dues au titre de l'année. Ensuite, le président du tribunal de grande instance (TGI) pourra condamner le copropriétaire. La copropriété bénéficie d’une garantie, privilège immobilier, lui permettant d'être payée en priorité avant les autres créanciers (même s'ils ont une hypothèque sur l'immeuble), pour les dettes des deux exercices précédents et de celui en cours. Pour les dettes autres que les charges, le syndic est à égalité avec les autres créanciers. Si le copropriétaire est bailleur, le syndic peut être autorisé par le tribunal, à saisir le montant des loyers, Elle a un droit d'opposition sur le prix de la vente du lot, lorsque le copropriétaire vendeur n'est pas à jour dans le règlement de ses charges.

La contestation des charges

Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges est trop importante par rapport à la superficie de son lot ou à l'utilité du service. Dans ce cas, il peut soumettre la modification de la répartition des charges (telle qu'elle est prévue dans le règlement de copropriété) au vote de tous les copropriétaires (l'unanimité est nécessaire).



Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE




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