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Bail d'habitation : la révision du loyer

Lorsqu’elle est prévue au bail, la révision du loyer est strictement encadrée par la loi (art. 17-d de la loi de 1989).

Elle ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail, ou, si aucune période n’est indiquée, à sa date anniversaire (c’est-à-dire à celle de sa signature). C’est en général cette dernière qui est indiquée. D’autre part, l’augmentation de loyer ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. Il est préférable d’indiquer dans le bail le trimestre de référence de l’IRL. Si le bail ne précise rien, l’indice de référence sera le dernier connu à la date de sa signature. Il vaut mieux également prévoir dans le bail l’indexation du loyer en cas de variation « à la hausse » de l’IRL, ce qui évite de devoir appliquer une baisse si la variation de l’indice était négative.

Comment se calcule la révision annuelle du loyer ?

Pour réévaluer le montant du loyer, il faut se référer à l’IRL de l’année passée et le comparer à celui de l’année en cours concernant le même trimestre. Par exemple, si le bail fait référence à l’indice du 1er trimestre, il faudra utiliser chaque année l’IRL du 1er trimestre pour calculer l’augmentation de loyer.

Le montant du nouveau loyer est calculé selon la formule suivante : (Loyer actuel (hors charges) x IRL de l’année N) / IRL de l’année N-1

Exemple : un bail a été signé le 1er janvier 2011 fixant le loyer hors charges à 1 200 € par mois. Il comporte une clause de révision annuelle à sa date anniversaire. L’indice de référence indiqué dans le contrat de location est celui du 3e trimestre 2010 (il s’agit du dernier indice connu à sa date de signature). Pour la révision annuelle du loyer au 1er janvier 2012, il faut utiliser l’IRL du 3e trimestre 2011. Le nouveau montant du loyer est calculé de la façon suivante : [1 200 € x 120,95] / 118,70 = 1 222,74 €.

Le loyer étant automatiquement revalorisé par le jeu de la clause de révision, le bailleur n’a pas l’obligation d’en avertir son locataire. Mais en pratique, le bailleur a intérêt à effectuer lui-même le calcul du nouveau loyer et à en communiquer (de préférence, par lettre recommandée avec avis de réception le montant au locataire.

Le bailleur peut-il rattraper les années oubliées ?

Si le bailleur oublie d’indexer le loyer à la date prévue ou s’il tarde à le faire, cela ne signifie pas qu’il renonce à appliquer l’indexation. Si le bail contient une clause de révision automatique, il peut effectuer un rattrapage après coup de toutes les années « oubliées » dans la limite d’un délai de 5 ans (art. 2224 du Code civil). Il ne doit pas non plus se montrer trop négligent et appliquer d’un coup une revalorisation trop importante, insupportable pour le locataire.

Le calcul s’effectue, année par année, sur la base des indices légalement en vigueur pour chaque période.



Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , LOYER




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