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La fixation du loyer: zones tendues et non tendues

La fixation du loyer d’un logement, qu’il soit mis en location pour la première fois ou qu’il soit reloué après le départ d’un précédent locataire, dépend de la zone géographique du bien loué. Voici les règles à connaître selon que le logement se situe en zone non tendue, en zone tendue ou à Paris.

Montant et révision du loyer en zone non tendue

En zones non tendues (zones où il n’existe pas de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs), le bailleur est libre de fixer le loyer lors de l'entrée du locataire. Cependant, pour pouvoir effectuer une révision du loyer en cours de bail, le bailleur doit avoir prévu, dès la signature du contrat de location, une clause d'indexation. La réévaluation ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à sa date anniversaire.

L'augmentation de loyer ne peut pas dépasser la variation sur un an de l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'Insee.

Le contrat de location doit indiquer le trimestre de référence de l'IRL qui servira pour la révision du loyer. A défaut, l'indice de référence sera le dernier connu à la date de signature.

La révision du loyer s'effectue selon la formule suivante: (loyer x IRL de l'année en cours) / IRL de l'année précédente.

Le loyer est automatiquement revalorisé par le jeu de la clause de révision, le bailleur n'a pas besoin d'en avertir le locataire.

Attention: le bailleur dispose d'un an pour effectuer la révision du loyer. Si le bailleur ne revalorise pas le loyer dans ce délai, il ne peut plus réclamer d'augmentation pour l'année écoulée.

L‘encadrement des loyers en zone tendue

Dans certaines zones dites "tendues", c'est-à-dire celles où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande, la fixation et la révision du loyer est encadrée. Cet encadrement touche les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où s'applique la taxe sur les logements vacants. Cette liste d'agglomérations et des communes qui la composent, est fixée par un décret du 10 mai 2013.

L‘encadrement du loyer joue en cas de relocation d'un logement vacant depuis moins de 18 mois. En revanche, il ne concerne pas les logements faisant l'objet d'une première location, ni ceux inoccupés depuis plus de 18 mois. Les logements ayant bénéficié, dans les 6 derniers mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer ne sont pas, non plus, concernés. Pour ces locations, le loyer reste libre.

Pour les logements soumis à l’encadrement, le montant du loyer ne doit pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Le bailleur peut éventuellement majorer ce loyer s'il a effectué des travaux d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, l'augmentation ne peut pas dépasser 15% TTC du coût des travaux.

Le bailleur peut également augmenter le loyer s'il était manifestement sous-évalué. La hausse du nouveau loyer ne peut alors dépasser la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence à ceux constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Dans ces zones tendues, la révision du loyer s'effectue également en fonction de l'évolution de l'IRL.

Le plafonnement des loyers à Paris

Depuis le 1er août 2015, un nouveau dispositif est entré en vigueur à Paris. Les loyers des baux conclus ou renouvelés à compter de cette date doivent respecter des valeurs limites fixées par arrêté. Ces valeurs sont revues chaque année.

L'arrêté fixe, pour chaque catégorie de logement et pour chaque secteur géographique un loyer de référence et un loyer majoré (loyer de référence augmenté de 20%). Concrètement, le bailleur ne peut pas proposer à son locataire un loyer supérieur au loyer de référence majoré applicable dans le quartier dans lequel se situe le logement.

Un complément de loyer exceptionnel peut être demandé lorsque le logement présente des caractéristiques de location ou de confort remarquables (vaste terrasse, vue sur un monument historique, par exemple).

Les montants des loyers de référence par secteur géographique peuvent être consultés sur la carte interactive du site internet du préfet de la région Ile-de-France.

En cours de bail, la révision du loyer s'effectue selon la variation de l'IRL.

Attention: à Paris, ce dispositif de plafonnement se cumule avec le dispositif d’encadrement des loyers en zones tendues. Ainsi, les loyers doivent être fixés dans une double limite:

  • dans la limite du loyer réclamé à l'ancien locataire ;
  • dans la limite de la valeur du loyer majoré fixée par arrêté préfectoral.

Alexandre Berteaux

La fixation du loyer: zones tendues et non tendues

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