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Bail d'habitation : le dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, le bailleur demande au locataire de verser un dépôt de garantie qui ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges (art.22 de la loi de 1989). Pour les baux antérieurs au 9 février 2008, son montant était limité à deux mois de loyer. Ce montant est destiné à garantir au propriétaire le paiement des sommes dont le locataire est redevable (loyer, charges, réparations locatives…) ou que le bailleur pourrait avoir à supporter à sa place (taxe d’habitation).

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué au locataire ?

À la fin du bail, un état des lieux doit être effectué lors de la remise des clés par le locataire. Le dépôt de garantie qu’il a versé lors de son entrée dans les lieux lui est alors restitué, sous réserve des sommes dont il resterait redevable, dans les 2 mois suivant la remise des clés. Selon la jurisprudence, le délai de 2 mois ne commence à courir qu’à compter de la remise des clés en mains propres au bailleur ou à son mandataire.

Passé le délai de 2 mois, et si l’absence de restitution n’est pas justifiée, le montant du dépôt produit des intérêts au taux légal (0,71 % pour 2012), au profit du locataire.

Un locataire ne peut pas s’abstenir de régler son loyer pendant le dernier mois de préavis au motif que cette somme est compensée par le dépôt de garantie. Il manque alors à son obligation principale qui est de payer le loyer aux termes prévus dans le bail.

Si le logement a changé de propriétaire en cours de bail (vente, donation), c’est le nouveau propriétaire qui est tenu de rembourser le dépôt de garantie. Si la location est gérée par une agence immobilière, celle-ci l’a normalement transmis au bailleur (sauf accord écrit de ce dernier). C’est donc au bailleur de le restituer au locataire.

Le bailleur peut, au moment où il restitue le dépôt de garantie, ne pas être en possession de tous les éléments nécessaires pour calculer la retenue. Le problème se pose surtout à l’égard des charges locatives lorsque l’immeuble est en copropriété, la remise des clés ne coïncidant pas toujours avec l’arrêté des comptes. Actuellement, il est toléré que, dans ce cas, le bailleur ne restitue que 75 % ou 80 % du dépôt de garantie dans le délai légal de deux mois, et le solde au moment de l’arrêté des comptes (Cass.civ. 3e du 18.3.82, n°90-11763). Il a alors intérêt à régulariser le solde dès réception des comptes annuels : les intérêts de retard courent au profit du locataire à compter de la date d’envoi des comptes par le syndic.

Quelles sommes peuvent être retenues sur le dépôt de garantie ?

Les retenues peuvent correspondre à des loyers ou des charges impayés, ainsi qu’à des réparations incombant au locataire et à des dégradations qu’il a commises. Le locataire doit, en effet, restituer le logement dans un état similaire à celui qu’il avait lors de son arrivée. C’est en comparant l’état des lieux de sortie avec celui établi à l’entrée que le bailleur va déterminer s’il existe des dégradations ou des réparations locatives non effectuées, justifiant une retenue sur le dépôt de garantie.

Il n’y a pas de définition légale des dégradations. Il peut s’agir de trous dans la moquette, de papiers peints arrachés, de carreaux cassés, mais le locataire n’a pas à répondre d’une peinture ou d’une moquette défraîchies. Il n’est pas non plus responsable des réparations rendues nécessaires à cause de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un événement fortuit ou d’un cas de force majeure. C’est au bailleur de pallier les effets de la vétusté du logement. Mais la loi ne fixe pas la durée de vie d’une moquette ou d’un papier peint, par exemple.

Quels sont les justificatifs que doit fournir le bailleur ?

Toute somme retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée au locataire, par une facture, ou même un simple devis (cass. civ. 3e du 3.4.01, n° 99-13668). Le propriétaire n’a pas à fournir ensuite de facture attestant que les travaux ont été effectués. Toutefois, le locataire est libre de contester les devis en justice, de même qu’il peut porter toute contestation relative à la restitution du dépôt devant la commission de conciliation et/ou un tribunal.



Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DEPOT DE GARANTIE




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