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Coller aux besoins des seniors

Mars 2013
Le Particulier Immobilier n°295, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

 

Il faut le savoir, les résidences seniors de première génération n’avaient pas bonne presse auprès de ceux-là mêmes auxquels elles s’adressaient. Un produit perçu à la fois comme un ghetto et un gouffre financier. aujourd’hui, alors que les promoteurs se lancent à la reconquête du marché, un quart des retraités se disent tout de même séduits par ce qu’ils considèrent comme une nouvelle « expérience d’habitat », à en croire Nathalie Morteau, auteure d’une étude sur ce marché des résidences seniors pour le groupe Xerfi. Et si la clientèle en résidence est au départ compliquée à capter, elle se révèle fidèle une fois dans les lieux.

À condition que l’on réponde à ses attentes. Or, les besoins des seniors s’avèrent très hétérogènes. Quelques constantes, toutefois : les 75 ans et plus constituent le cœur du public. Il s’agit de personnes encore autonomes, soucieuses de leur indépendance mais recherchant une prise en charge pour les tâches quotidiennes, repas et ménage notamment. Autre motivation, rompre la solitude, après un veuvage ou un divorce. Pour ces occupants, qui restent à plus de 90 % locataires lorsqu’ils s’installent en résidence services, la localisation revêt toute son importance. Idéalement située à proximité de leurs enfants et/ou à proximité de leur ancien logement pour ne pas rompre avec les habitudes. Sachant aussi que le phénomène d’héliotropisme joue particulièrement pour cette catégorie de population. L’implantation en centre-ville, avec des transports et des commerces de proximité, est plébiscitée. « C’est le cliché français, mais qui a la vie dure : aller chercher tous les jours sa baguette de pain et se rendre au café du coin », sourit Christine Vassal-Largy. Les occupants revendiquant une vie sociale, le bien type recherché est un deux ou trois-pièces, meublé ou vide, mais cette dernière option est fiscalement défavorable à l’investisseur…

Des services à la carte

Le prix moyen des loyers charges comprises tourne autour de 1 500 € à 1 800 € par mois, mais ce qui fait réellement la différence, ce sont les services. Ils varient selon le degré de standing des résidences et sont de plus en plus souvent proposés à la carte, selon les besoins. Ainsi, chez Domitys, un des leaders du marché qui a dépassé le cap des 30 résidences en exploitation dans l’hexagone, la liste est longue : blanchisserie, coiffure, soins esthétiques, accompagnement individuel et aide à la mobilité, assistance aux petits travaux, aide administrative et informatique, ménage… tout est en supplément. Des services « plus » de gardiennage et de téléassistance 24 heures/24 sont fournis par certains gestionnaires, comme aux Résidentielles d’Or à Châtillon, dont la livraison vient de s’achever. Quant au service de restauration, il peut être inclus dans un forfait (demi-pension ou pension). La facture peut ainsi grimper pour une personne seule ne se contentant pas des prestations de base, telles que l’accueil, la distribution du courrier et l’accès aux espaces communs (bibliothèque, salon de télévision, salle de sport et d’activités, jardin, piscine…). Les gestionnaires avancent une justification économique : le passage à des services à la carte permet d’abaisser les prix proposés aux locataires, donc de « démocratiser » l’occupation. L’idée étant que le résident paye uniquement les services qu’il utilise réellement. Élargir la base de clients potentiels, c’est maximiser le taux de remplissage. « L’investisseur s’y retrouve aussi, c’est tout l’intérêt », ajoute Corinne Coccetta. Ce taux d’occupation oscille en moyenne autour de 80 %. « Au départ, ce n’est jamais formidable. Il faut à peu près deux ans pour lancer une résidence, autrement dit la faire connaître. Mais après cela, elle peut décoller très vite, dès lors qu’elle est bien située », complète Christine ­Vassal-Largy.

Un point qui a son importance : « Assurez-vous que le gestionnaire détient bien l’agrément services à la personne », conseille Nicolas Djolakian. S’il s’agit d’une grande enseigne, il y a toutes les chances qu’elle ait fait le nécessaire. Le résident locataire peut alors bénéficier, pour certaines prestations proposées, de l’avantage fiscal concernant l’emploi d’une personne à domicile, ce qui allège d’autant ses charges… et sécurise indirectement les loyers touchés par l’investisseur.

Les résidences seniors n’étant pas adaptées à la dépendance, la question du maintien dans les lieux de l’occupant dont l’état de santé se dégrade n’est pas indifférente. Certains promoteurs anticipent les besoins de structure médicalisée en construisant leur résidence services à proximité d’un éhpad (voir "les Ehpad, un marché de niche convoité") dont ils assurent déjà l’exploitation. « Du point de vue de l’investisseur, cette passerelle peut constituer un atout. Une structure avec le même gestionnaire permet des économies d’échelle, notamment en termes de personnel », constate Corinne Cocetta. Un concept proposé en particulier par les Résidentielles d’Or, issu du rapprochement entre Villages d’Or, spécialiste des résidences seniors et Emera, positionné sur le créneau du quatrième âge. Reste à considérer l’implantation : elle fera toute la différence.

 


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