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Faire le bon arbitrage fiscal

Mars 2013
Le Particulier Immobilier n°295, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

On ne le dira jamais assez : la fiscalité ne doit jamais être l’unique motivation à l’achat. Pour autant, malgré quelques coups de canifs du législateur, elle est toujours incitative sur les produits résidences services, à condition de faire les bons arbitrages. L’investisseur a tout d’abord la possibilité de récupérer totalement la TVA (à 19,6 %) calculée sur le coût d’acquisition du logement. Cette faculté, que des promoteurs ont parfois tendance à présenter comme un cadeau, résulte de la réglementation fiscale. Condition requise, la résidence doit proposer au moins trois prestations parmi les services suivants : petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle (art. 261 D 4° du Code général des impôts). Ce qui ne pose normalement pas de problème lorsqu’elle cible le créneau des seniors, ces prestations étant incontournables. « Pour éviter tout litige avec l’administration fiscale, il est souhaitable que le contrat d’hébergement ait détaillé la mise en œuvre de ces prestations, en faisant état des contrats passés avec du personnel ou un prestataire extérieur », précise Paul Duvaux. La contrepartie pour récupérer la TVA, c’est de louer le bien pendant… vingt ans. Si vous vendez avant l’échéance, il faut que vous le cédiez avec son bail commercial pour ne pas avoir à restituer au fisc la TVA au prorata des années manquantes.

Un investissement dans un programme en résidence de tourisme (dans le neuf ou dans une résidence de plus de quinze ans d’âge déjà réhabilitée ou en passe de l’être), à condition de louer en meublé, est par ailleurs éligible au dispositif Censi-Bouvard. C’est l’un des rares avantages fiscaux à avoir été non seulement reconduit, alors qu’il devait s’éteindre, mais prorogé jusqu’au 31 décembre 2016 ! Au menu du dispositif, une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient hors taxe du logement (prix d’acquisition et frais de notaire) retenu dans la limite de 300 000 € par investissement, ce qui revient à 33 000 € d’économie d’impôt sur les neuf ans de location obligatoires (soit 3 666 € de réduction d’impôt par an).

LMNP plutôt que Censi-Bouvard

Pourtant, avant de succomber aux sirènes de la défiscalisation en Censi-Bouvard, l’investisseur a tout intérêt à faire ses calculs. D’une part, le plafonnement global des niches fiscales abaissé à hauteur de 10 000 € par foyer fiscal pour les investissements réalisés à compter de cette année va sérieusement limiter l’attractivité du dispositif. D’autre part, si vous entendez conserver le bien sur une longue période, a fortiori lorsque vous vous situez dans une tranche plutôt élevée d’imposition (30 % et au-delà), le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) devient plus favorable que la réduction Censi-Bouvard (voir Simulation : LMNP ou Censi-Bouvard, quel arbitrage fiscal opérer ?). Cela, grâce à la possibilité, en optant pour le régime du réel, de déduire non seulement les charges (intérêts d’emprunt et taxe foncière), en reportant les déficits générés sur dix ans, mais aussi d’amortir l’investissement sur trente ans pour l’immobilier et sur cinq à dix ans pour la valeur des meubles. Ce mécanisme permet de gommer une partie, voire d’annihiler la part imposable de vos revenus issus de la location pendant toute la durée du prêt. L’autre avantage du LMNP se révèle au moment de la revente : le second acquéreur peut à son tour procéder à l’amortissement de la valeur de son acquisition. Le régime du Censi-Bouvard, lui, est beaucoup plus restrictif : il empêche de céder le bien pendant neuf ans sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal perçu. De plus, la réduction d’impôt ne se transmet pas au nouveau propriétaire, ce qui obère la rentabilité de l’opération. À devoir revendre prématurément, la moins-value devient significative.

 


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