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Focus : les professionnels planchent sur le projet de loi Duflot

Focus : les professionnels planchent sur le projet de loi Duflot
Mars 2013
Le Particulier Immobilier n°295, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Deux jours de concertation avec les membres du cabinet de Cécile Duflot pour débattre des premières orientations du projet de loi-cadre Logement et Urbanisme… C’est l’exercice auquel se sont livrés l’Unis, la Fnaim et les associations représentatives des locataires, propriétaires et copropriétaires.

L’enjeu n’est pas mince : il s’agit de la refonte de trois textes majeurs : la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et vraisemblablement celle du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, encadrant les professions immobilières.

Revisiter les rapports locatifs

Instauration d’une garantie universelle des risques locatifs

Maintes fois évoquée par Cécile Duflot et directement inspirée de la garantie des risques locatifs (GRL) actuelle, elle pourrait non seulement devenir universelle, mais aussi obligatoire. Les professionnels n’approuvent pas ce caractère coercitif et souhaiteraient, par ailleurs, la voir financée partiellement par les locataires. La création d’un fonds de garantie où seraient engloutis les dépôts de garantie les laisse tout autant sceptiques. Les associations de locataires, de leur côté, réclament la mise à la charge intégrale du propriétaire des honoraires d’agence pour recherche du locataire, les professionnels plaidant pour le maintien de leur partage par moitié.

Réforme de certains articles de la loi du 6 juillet 1989

Quelques mesures sont assez consensuelles pour que l’on puisse imaginer leur adoption facile. Ainsi, l’obligation de restitution du dépôt de garantie au locataire dans le mois suivant son départ, la possibilité d’établir un pré-état des lieux quinze jours avant ce départ, ou l’utilisation du même formulaire pour dresser l’état des lieux d’entrée et de sortie, l’instauration d’un régime de la colocation prévoyant un bail unique liant plusieurs locataires solidaires entre eux. Ou encore, le combat à mener contre les marchands de sommeil… En revanche, le maintien de la possibilité pour les locataires de présenter une caution garantissant le paiement du loyer, prôné par les professionnels, risque de ne pas être retenu, car cette possibilité crée une rupture d’égalité entre les locataires à même de s’assurer cette caution et ceux qui sont dépourvus de garant.

Charges locatives

Sur ce point, un grippage définitif s’annonce : aucune modification ne sera apportée au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges ­récupérables. Les associations de locataires se refusent en effet à engager la moindre négociation.

Location meublée

Il existera demain un régime de location meublée en tant que résidence principale plus protecteur des locataires, se rapprochant des dispositions de la loi de 1989. Le montant du dépôt de garantie, librement fixé, serait plafonné à deux mois de loyer. À noter : le préavis en cas de congé donné par le locataire pourrait, dans les zones tendues, être réduit à un mois pour les baux non meublés.

Un bail intermédiaire ?

Les professionnels fondent des espoirs sur la mise en place d’un bail « solidaire » qui consisterait pour les bailleurs à proposer des logements à des loyers proches de ceux du parc social en contrepartie d’un allégement fiscal. Les pouvoirs publics envisageraient plutôt un bail « dérogatoire » (notamment, à durée limitée) pour les bailleurs consentant des loyers décotés.

Les copropriétés, une préoccupation majeure

Les pouvoirs publics se montrent très préoccupés par la découverte assez récente des bombes à retardement que sont les copropriétés dégradées ou en voie de le devenir et sont désormais largement plus attentifs à la gestion des copropriétés.

Les copropriétés dégradées

Tous ou presque semblent se rejoindre sur les mesures à adopter pour faciliter la procédure de nomination d’un mandataire ad hoc, à laquelle les syndics recourent  actuellement avec réticence, rendre plus accessible la procédure de nomination des administrateurs provisoires, voire permettre à des bailleurs sociaux d’intervenir en tant que maître d’ouvrage délégué chargé d’entreprendre et préfinancer partiellement les travaux portant sur les parties communes.
En matière de prévention, le ministère du Logement, qui compte mettre en place une immatriculation obligatoire des copropriétés de manière à constituer une sorte d’observatoire national, insiste également sur une information plus complète de l’acquéreur d’un lot de copropriété via, notamment une « fiche synthétique de la copropriété » qui lui serait remise avant la vente. Il suggère un diagnostic ­global décennal obligatoire dans toutes les copropriétés, ainsi que la ­création de fonds de travaux obligatoires à raison d’un versement annuel de 5 % du budget, ces deux dernières mesures semblant particulièrement emporter l’adhésion commune des associations et des professionnels.

Le compte séparé

Poussé par le ministère, le compte séparé reste boudé par les professionnels, faisant valoir que, peu importe la nature du compte, unique ou séparé, c’est la qualité du garant (la caisse de garantie) qu’il faut privilégier. Tout au plus se disent-ils favorables à une obligation du compte séparé pour les grandes copropriétés et à la contrainte pour les banques de prévoir, pour les comptes uniques de copropriété, des sous-comptes individualisés assortis de relevés propres à chaque syndicat.

La comptabilité des copropriétés

Elle n’est pas toujours transparente… La réponse des professionnels : une obligation pour les syndics de mettre à la disposition de tous les copropriétaires des «extranets comptables» leur permettant un accès permanent aux données de la copropriété. Une solution qui ne convainc pas les associations : elles rétorquent que l’extranet n’étant qu’un vecteur, il ne garantit pas l’exactitude des données qu’il véhicule.

Les honoraires du syndic

La remise à plat de l’arrêté Novelli se dirige vers la définition d’un forfait de base couvrant l’ensemble des prestations, hors une liste d’exceptions. Comment s’entendre sur cette liste ? Un compromis semble trouvé autour des prestations « individualisées » (établissement de l’état daté, par exemple) : la Fnaim et l’Unis se disent prêtes à admettre un plafonnement de ces prestations, dont ils ont le monopole.

Françoise Juéry


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , ASSURANCE LOYER IMPAYE , BAIL D'HABITATION , CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , LOCATION MEUBLEE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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