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Berlin, un marché à conquérir

Berlin, un marché à conquérir
Mars 2013
Le Particulier Immobilier n°295, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

A l’instar des autres capitales européennes, Berlin a vu ses prix de l’immobilier s’envoler. Malgré tout, les valeurs y restent encore très abordables. Ce qui séduit les investisseurs étrangers, et parmi eux, des Français.

Bonne élève de l’Union européenne, l’Allemagne est portée par une dynamique économique que la crise ne semble pas enrayer. Et Berlin, capitale fédérale depuis 1990, attire un nombre croissant d’investisseurs, même si elle ne rivalise pas encore avec des villes comme Francfort, Munich ou Düsseldorf. Une récente étude baptisée « Emerging Trends in Real Estate Europe 2013 », publiée par PWC et Urban Land Institute, et présentant les tendances émergentes de l’immobilier européen, place en effet Berlin en deuxième position des « 27 villes où investir en 2013 », juste derrière Munich et devant Londres et Istanbul, tandis que Paris conserve sa sixième position. La capitale allemande a ainsi gagné huit places au classement par rapport à la dernière étude publiée en 2011. 

Malgré d’indéniables handicaps, Berlin se hisse ainsi, petit à petit, au rang des grandes capitales européennes. En près d’un quart de siècle, elle est passée de cité industrielle moribonde à métropole attractive, tournée vers l’avenir, attirant les grandes entreprises créatrices d’emplois. 

Entreprises internationales et starts-ups

À côté des activités électrotechniques (Siemens, Osram), automobiles (BMW, Daimler Chrysler), pharmaceutiques (Bayer-Schering), de l’alimentation (Nestlé)…, se sont installées des entreprises d’envergure internationale liées aux services, aux technologies de l’information et de la communication, comme Sony, Universal Music, Siemens…, de même que de jeunes starts-ups qui ont contribué à l’essor de la ville. De nombreuses entreprises françaises s’y sont également établies, parmi lesquelles Total, Sanofi-Synthélabo, Vinci, Thales, Gaz de France, Véolia Water, Les Galeries Lafayette… Il suffit d’observer l’évolution de Potsdamer Platz, quartier en déshérence jusqu’à la réunification, pour s’en convaincre. Ainsi que le souligne Antoine Fleury, chargé de recherche au CNRS/UMR Géographie-cités (CNRS, universités Paris I et Paris VII) : « Si globalement le quartier est construit à l’européenne, composé de bâtiments de hauteur moyenne et reprenant le tracé historique des rues, la verticalité marque désormais fortement le paysage, notamment autour de la place. Le choix d’édifier des tours de bureaux renvoie bel et bien à l’image que Berlin veut se donner : une ville qui reprend rang dans le concert des métropoles européennes et mondiales, en assurant sa reconversion dans le tertiaire supérieur. » Ce n’est évidemment pas le seul secteur à avoir bénéficié d’un regain d’activité économique. Avec la réunification, le gouvernement fédéral et le Parlement fédéral se sont installés au Reichstag. Nombre d’ambassades leur ont emboîté le pas et ont investi le quartier Tiergarten, qui a aussi la particularité d’accueillir le plus vaste parc de la ville.

Vingt années de changements profonds

Autres atouts qui dopent l’attractivité de Berlin : ses 140 000 étudiants, dont plus de 10 % sont étrangers, et son charme touristique. C’est la troisième ville la plus visitée en Europe, après Paris et Londres et avant Rome, Madrid et Barcelone. Une politique culturelle très ambitieuse a su notamment séduire pléthore d’artistes venus du monde entier. Par ailleurs, les transformations profondes opérées ces vingt dernières années ont eu des répercussions sur l’emploi. Avec 3,4 millions d’habitants, Berlin, commence à renouer avec la croissance. City Report lui prédit un afflux de 250 000 habitants supplémentaires à l’horizon 2030. Et dans des quartiers comme Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte et Neukölln, la population a, d’ores et déjà, progressé de plus de 5 % par rapport à 2011. Tout n’est cependant pas rose, car la ville continue de traîner un endettement record. Et si son développement économique est bel et bien en marche, elle n’a pas encore compensé le déclin des emplois industriels. Elle a tout de même perdu 20 % de sa population active et son taux de chômage reste élevé, bien qu’en diminution (voir "les chiffres"). 

Une qualité de vie exceptionnelle

Après la chute du mur, la désaffection des zones industrielles, la fermeture de l’aéroport de Tempelhof en 2007, l’abandon des gares de triage obsolètes, ont offert à Berlin la possibilité de mener, sur d’immenses friches, des projets urbains d’envergure avec le concours de grands architectes comme Jean Nouvel, Daniel Libeskind, Renzo Piano… Mais, la ville en a aussi profité pour améliorer ses dessertes. Ses larges avenues ont facilité l’aménagement de pistes cyclables (plus de 650 kilomètres) et la création d’un réseau de tramway complétant celui du réseau ferré et du métro. On peut ainsi traverser la ville en à peine plus d’une demi-heure, 24 heures sur 24, y compris les week-ends. Résultat : 32 % des trajets sont réalisés à pied ou en vélo et 27 % en transports en commun. Parallèlement, nombre de friches ont été reconverties en espaces verts. Il est vrai qu’à Berlin, la culture environnementale est très forte. Entre forêts et bois, landes et jardins familiaux, parcs urbains, la nature occupe 40 % de la superficie de la ville (18,6 % en moyenne sur un échantillon de 386 villes européennes). à titre de comparaison, Paris ne possède que 20 % d’espaces verts, bois de Vincennes et de Boulogne inclus, mais tombe à 11 % si l’on se limite à Paris intra-muros. « Après quelques jours d’immersion, un visiteur est en mesure d’apprécier et de goûter la qualité de l’environnement de Berlin. La bonne desserte de la ville en transports en commun, l’excellent réseau de pistes cyclables connectées à un bon maillage d’espaces verts, via les berges promenades de la Spree et de la Havel, les venelles des cours-jardins et les allées fleuries des jardins familiaux déterminent la qualité de vie berlinoise… » De plus, « le centre-ville (88 km2) est inscrit en zone verte (Umweltzone) depuis le 1er janvier 2008, une zone d’action prioritaire pour l’air, dispositif berlinois équivalent à une Low Emission Zone. à l’intérieur de ce périmètre, seuls les véhicules les plus récents et les moins polluants sont autorisés à circuler », observe une récente étude du Certu (ministère de l’égalité des territoires et du logement) sur les expériences de villes étrangères en termes de trame verte et bleue.

Berlin n’a cependant pas encore atteint la stature de Londres ou de Paris. Un constat qui se reflète sur son marché immobilier. Les prix restent très abordables, même dans les meilleurs quartiers, attirant un nombre croissant d’investisseurs, pas toujours allemands. En 2012, 34 % des particuliers, investisseurs ou promoteurs ayant acheté dans la capitale allemande étaient étrangers – Italiens, Russes et Français en tête. 

15 % de propriétaires seulement

Les valeurs oscillent entre 1 800 et 3 500 €/m2, mais peuvent exceptionnellement grimper jusqu’à 5 000 €/m2. Malgré tout, signe du renouveau de la ville, les prix qui avaient tendance à baisser ces dernières années prennent désormais le chemin de la hausse. Selon GSW, « le prix médian a augmenté de 10 % en moyenne sur l’ensemble de la ville, mais certains quartiers ont vu leurs prix s’envoler de près de 20 % en un an ». C’est le cas de Mitte, Prenzlauer Berg ou Friedrichshain, qui ont vu arriver pléthore de jeunes ménages, d’artistes, de professions libérales ou encore d’étudiants attirés par le faible niveau des loyers. Il faut savoir que Berlin se démarque de la moyenne allemande avec un taux de propriétaires de 15 % seulement (contre 46 % sur l’ensemble de l’Allemagne). Ici, une majorité de la population reste locataire à vie. « Cela tient au fait que l’état a longtemps favorisé la location », indique David Nguyen, cofondateur d’Aden Immo, une agence spécialisée dans la vente de biens allemands aux investisseurs français. Dans le parc locatif, les loyers restent d’ailleurs très bas, de l’ordre de 8 €/m2 en moyenne, ce qui place la rentabilité locative au niveau moyen de 4 %. 

La capitale est constituée, comme beaucoup d’autres, de microquartiers, aussi bien à l’est qu’à l’ouest. La localisation et la qualité du bien font, comme partout, varier les prix de manière considérable, autrement dit du simple au triple, et ­certaines localisations d’exception avec vue commencent à se payer le prix fort.

Mitte, l’épicentre de Berlin

Arrondissement le plus peuplé, Prenzlauer-Berg (à l’est de Berlin) demeure un quartier populaire, où vivent notamment beaucoup d’étudiants, attirés par l’animation des commerces, restaurants, jardins à bière (Biergarten) qui s’égrènent du côté de l’avenue Kastanienallee, que les Berlinois surnomment la Casting Allee, ou encore des galeries d’art, des échoppes et des tavernes dont regorgent Schönhauser Allee, Kollwittzplatz ou Helmoltzplatz. « C’est un quartier un peu bobo, à l’image du IXe arrondissement de Paris, où les familles aisées aiment à s’installer », poursuit David Nguyen. Ce secteur a d’ailleurs la cote auprès des Français, d’autant que les prix oscillent entre 2 500 €/m2 et 4 000 €/m2, avec une pointe à 3 000 €/m2. Dans des constructions rénovées assimilables à du neuf, les valeurs s’élèvent à 5 000 €/m2. Mais, à ce prix, on peut s’offrir ce qui se fait de mieux. Sans doute parce que le neuf est rare dans ces quartiers. En moyenne, à Berlin, chaque année, 3 000 à 4 000 logements sont construits alors qu’il en manque plus de 10 000.

Mitte reste le centre géographique et touristique. Avec ses grandes enseignes, ses boutiques, ses restaurants, ses musées…, c’est le secteur le plus coté de la capitale et il offre des opportunités. Là, bien que l’habitat soit disparate, les prix peuvent atteindre 4 000 €/m2 pour les meilleures adresses. Moins cher, Friedrichshain est aussi un quartier en vogue de l’ancien Berlin-Est. « C’est là qu’il y a le moins d’appartements vacants, confirme David Nguyen. Le sud du quartier est apprécié par les étudiants et le nord par les familles. » Dans le neuf, les prix équivalent à ceux de Mitte, voire les dépassent (6 000 €/m2 sur des produits exceptionnels). 

Charlottenburg et Wilmersdorf constituent des quartiers bourgeois, un peu à l’image de notre XVIe arrondissement. Les prix s’alignent sur ceux de Prenzlauer Berg. On y trouve de belles avenues, des boutiques de luxe, notamment sur Ku’damm, l’avenue des Champs-élysées locale, où les appartements se vendent aux alentours de 3 000 et 4 000 €/m2. Mais plus on va vers le nord et le château et plus les prix baissent : il faut alors compter de 2 200 à 2 300 €/m2. 

Les investisseurs devraient agir vite

Quoi qu’il en soit, les investisseurs ont intérêt à se positionner maintenant s’ils ne veulent pas se heurter à une hausse des prix comme nous l’avons vécue en France. « Pour l’heure, le prix médian n’atteint que 2 258 €/m2 ! », se réjouit David Nguyen. Une situation qui pourrait ne pas durer, surtout si la spéculation devait s’en mêler. « Nous partons de prix extrêmement bas, prévient Arnaud Schott, autre cofondateur d’Aden Immo, a fortiori dans une capitale. De plus, les loyers suivent la même tendance et le taux de propriétaires est encore très inférieur à celui constaté dans les autres villes. Enfin, compte tenu des prix et des salaires, le pouvoir d’achat des Berlinois est trois fois supérieur à celui des Parisiens. » Autant d’éléments qui, néanmoins, penchent davantage en faveur d’un alignement sur les prix des autres capitales que sur une bulle immobilière, selon Arnaud Schott. 

Gardez le marché locatif à l’œil

L’offre locative est abondante. Aussi faut-il cibler les secteurs les plus porteurs, afin d’éviter le risque de vacance. Si les quartiers centraux de Berlin semblent être des valeurs sûres, en revanche, mieux vaut fuir les quartiers de la périphérie. Ils concentrent, en effet, les populations les plus fragiles, poussées, depuis la réunification, hors du centre devenu trop cher pour elles. Quant aux conditions de location, s’agissant d’un marché non tendu, locataires et propriétaires ne sont pas soumis à une réglementation aussi draconienne que la France. Ils organisent leurs relations comme ils le souhaitent. D’ailleurs, il n’existe qu’un seul type de contrat de location qui n’a pas de durée minimale imposée. Le contrat est, le plus souvent, à durée indéterminée. Attention : la superficie et le prix au mètre carré du bien loué doivent figurer dans le contrat. Et par certains de ses aspects, le bail allemand n’est pas si éloigné du bail français. Un bailleur ne peut le résilier sans se justifier et il doit avoir une excellente raison. S’il cherche à récupérer son bien pour une occupation personnelle, par exemple. « Il peut aussi résilier le bail pour travaux de modernisation améliorant indéniablement le confort de l’appartement ou encore pour impayés de loyers ou non-respect des règles de copropriété, un élément très rare », précise-t-on chez Aden. Les juges ont l’œil. Le locataire, lui, a davantage de liberté de mouvement puisqu’il peut résilier son bail à tout moment, dès lors qu’il respecte un préavis de trois mois. à Berlin, les loyers sont librement fixés par le propriétaire, mais s’il abuse de cette liberté, rien n’interdit au locataire de se tourner vers le tribunal, dès lors que son loyer excède de 15 % les valeurs du marché pour des logements équivalents. Encore faut-il qu’il prouve qu’il n’avait pas d’autre choix que de prendre cette location. S’il obtient gain de cause, le propriétaire devra réajuster son loyer en conséquence et rembourser au locataire les sommes trop perçues. « La pratique des bailleurs ayant évolué pour anticiper les réponses des tribunaux et mieux respecter les normes, ce type de procédure est maintenant beaucoup moins fréquent », note Bernard Vorms, directeur général de l’Anil. Attention : si la superficie du bien loué se révèle inférieure à celle indiquée dans le bail (d’au moins 10 %), le locataire peut recalculer son loyer en fonction du nombre de mètres carrés dont il jouit. De plus en plus de baux possèdent une clause Staffelmiete qui prévoit une augmentation de loyer prédéfinie, exprimée soit en pourcentage, soit par rapport à un indice. Mais, dans la plupart des cas, elle est absente des contrats. Une situation favorable au propriétaire, qui a toute latitude pour augmenter son loyer, dans la limite de 15 %, tous les trois ans. Le locataire a trois mois pour accepter ou refuser. à défaut, le bailleur devra se tourner vers le juge, qui se chargera de trancher en faveur de l’un ou de l’autre.

Colette Sabarly

 


Mots-clés :

ALLEMAGNE , ETRANGER , EUROPE , MARCHE IMMOBILIER




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