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La caution, un rempart contre les impayés de loyers

La caution, un rempart contre les impayés de loyers
Mars 2013
Le Particulier Immobilier n°295, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

L’impayé est votre hantise et vous choisissez avec soin votre locataire ? Soyez très attentif au dossier de la caution : elle vous permettra de sortir gagnant s’il vous fait défaut. À condition de respecter scrupuleusement le formalisme rigoureux imposé par la loi.

Trouver une personne qui s’engage à garantir la bonne exécution du contrat de bail par le locataire et qui vous paye les loyers en cas de défaillance de ce dernier, c’est le but du contrat de cautionnement. C’est également un moyen d’impliquer personnellement votre locataire : il aura des comptes à rendre non seulement à son propriétaire – vous – mais aussi à un proche, la caution. Vous devez donc choisir une personne sur laquelle vous pourrez compter dans la durée et vous montrer très vigilant au moment de recueillir son cautionnement car, cet engagement pouvant être extrêmement lourd de conséquences pour celui qui le prend, le législateur et le juge imposent le respect de conditions, et de formes en particulier, très strictes.

Choisissez un bon binôme locataire caution

La caution se choisit avec minutie. En réalité, c’est un binôme locataire caution que vous êtes amené à sélectionner. « Opter pour le système de la caution est intéressant, car les renseignements qu’elle fournit permettent de cerner mieux l’environnement du futur locataire, confie Maud Velter, directrice associée au sein de Lodgis. Elles révèlent des informations précieuses qui permettent de le choisir plus facilement. » Il est évidemment important de bien vérifier les capacités financières de la caution : dans le cas où vous auriez besoin de recourir à elle, elle doit être solvable. D’autant que l’article 2301 du Code civil impose que « le montant des dettes résultant du cautionnement ne puisse avoir pour effet de priver la personne physique qui s’est portée caution d’un minimum de ressources fixé à l’article L. 331-2 du Code de la consommation », à savoir les ressources nécessaires aux dépenses courantes d’un ménage, estimées actuellement au montant du Revenu de solidarité active (le RSA s’élève à 1 014,84 e pour un couple avec deux enfants, au 1er janvier 2013).

Afin de mesurer la solidité financière de la caution, vous pouvez lui demander tous les documents que vous voulez. Contrairement aux limitations imposées au bailleur, regardant son futur locataire, aucune liste de documents prohibés n’existe quant à la caution. « En réalité, les documents que vous êtes en droit d’exiger du locataire suffisent pour estimer la capacité financière d’une caution », poursuit Maud Velter. A minima, exigez la photocopie de la pièce d’identité, celle du dernier avis d’imposition, un relevé d’identité bancaire ou postal, la photocopie des trois dernières quittances de loyer, une attestation de versement des allocations familiales et de l’allocation logement, la photocopie des trois derniers bulletins de salaire et du contrat de travail, le cas échéant. « Pour avoir une idée plus précise de la solidité financière de la caution, il est intéressant de consulter sa déclaration d’imposition, ainsi qu’une éventuelle déclaration d’ISF. Elles permettent de connaître, tant la composition de ses revenus que celle de son patrimoine », conseille Me Sophie Brange, notaire à Treillières (groupe Monassier). Un bonus : une caution déclarant elle-même des revenus fonciers sera a priori davantage sensibilisée aux problèmes des impayés de loyers.

Vous êtes libre de refuser ou d’accepter une caution mais faites attention aux discriminations : l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989* stipule que le bailleur « ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain ». Et pourtant, il est notoire que la caution étrangère, en particulier provenant d’un ressortissant non membre d’un état de la Communauté européenne n’a aucune efficience. Le tribunal correctionnel de Meaux a pourtant condamné un agent immobilier à une amende de 1 500 € pour avoir subordonné une location à l’exigence de la fourniture d’une caution de nationalité française par un candidat locataire de nationalité étrangère (tribunal correctionnel de Meaux, du 7.1.03).

Refuser une caution ou imposer des conditions à la caution telles qu’elles rendent le contrat de bail impossible est également constitutif du délit de discrimination, sanctionné par des peines pouvant aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. La Cour de cassation a condamné pour discrimination un bailleur qui, ayant appris que le locataire pressenti était atteint du Sida, avait, deux jours avant la remise des clefs, subordonné celle-ci à la fourniture de deux cautions supplémentaires (cass. crim. du 25.11.97, n° 96-85 670).

Négociez l’engagement de la caution

Vous avez trouvé la caution capable d’assurer au mieux vos intérêts ? Vous devez maintenant décider du type d’engagement que vous souhaitez lui voir prendre. Le principe est qu’une personne ne peut se porter caution que sur ses biens propres et ses revenus (art. 1415 du Code civil). Son statut marital a son importance. Si la caution est mariée sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts), vous ne pourrez compter sur les biens de la communauté qu’avec le consentement exprès de son époux(se), à l’exclusion des biens propres de ce(tte) dernier(ère). Et en cas de séparation de biens, le conjoint ne doit en aucun cas être engagé. Sauf, bien entendu, si vous lui demandez de se porter personnellement caution, une solution valable quel que soit le régime matrimonial ou le statut du couple (marié, concubin ou pacsé).

Ensuite, vous devez choisir le type de cautionnement : simple ou solidaire, avec ou sans bénéfice de division ou de discussion (voir "ne pas confondre : bénéfice de discussion et bénéfice de division"), à durée déterminée ou indéterminée. « Le bailleur a tout intérêt à négocier une caution solidaire, assure Me Sophie Brange. La caution échappe ainsi au bénéfice de division et de discussion. » En effet, la caution solidaire ayant par définition renoncé au bénéfice de discussion, vous pouvez vous retourner contre elle dès le premier incident de paiement, sans même avoir tenté de poursuivre le locataire. Autre avantage : la caution solidaire n’a pas le bénéfice de division. « C’est primordial dans le cas de cautions multiples. Si vous avez des colocataires, vous avez certainement demandé à chacun des parents des locataires de s’engager, poursuit Me Sophie Brange. Vous pouvez vous retourner contre une seule caution – la plus solvable –, à laquelle vous demandez l’intégralité de la dette. » Dans le cadre du cautionnement simple, il vous faut réclamer à chacune des cautions la part de sa dette, en application du bénéfice de division. Et vous ne pouvez le faire qu’après avoir poursuivi sans succès le locataire. La procédure est plus longue et plus complexe.

Concernant la période de l’engagement, optez plutôt pour une durée déterminée, à préciser impérativement dans le contrat (voir Modèle : acte de cautionnement). La caution est engagée pour la totalité de la durée, sans faculté de résiliation. En revanche, son engagement cesse de produire ses effets à l’issue de la période, sans possibilité de prorogation, même si le bail est poursuivi. La formule « pour la durée du bail initial » ne vous protège que trois ans. La formule classique, « pour la durée du bail et de son renouvellement » semble plus protectrice. Cependant, elle n’inclut pas la tacite reconduction du bail, qui « n’entraîne pas la prorogation du contrat primitif, mais donne naissance à un nouveau contrat (CA de Paris du 20.10.09, pôle 4, 4e ch., n°RG 07/15331). C’est pourquoi il est préférable de libeller la clause concernant la durée en indiquant que le cautionnement est consenti pour la durée du bail initial et de ses deux (par exemple) renouvellements successifs, ou au cas de tacite reconduction pour les deux nouveaux baux suivants », poursuit Me Sophie Brange. Certaines formulations trop larges risquent d’entraîner la requalification de l’acte en cautionnement à durée indéterminée. C’est le cas de : « pour la durée du bail initial et ses renouvellements successifs », ou de : « pour la durée d’occupation des lieux par le locataire ». Les conséquences ? Une caution à durée indéterminée conserve le droit de se ­libérer à tout moment de son engagement, unilatéralement. Pas de panique, la résiliation ne prendra effet qu’à chaque terme du contrat en cours, soit tous les trois ans, à condition que la notification ait été reçue avant le terme du bail en cours. C’est en effet la date de réception de la lettre recommandée avec avis de réception ou de la remise en mains propres contre décharge, et non celle de l’envoi, qui compte. Exemple : Alice N., qui a donné à bail son studio parisien avec un cautionnement à durée indéterminée, le 1er février 2010, peut compter sur la caution a minima jusqu’au 31 janvier 2013. Si elle n’a pas reçu de courrier de la part de la caution lui notifiant la résiliation avant le 31 janvier 2013, Alice conserve sa garantie à nouveau pour trois ans, soit jusqu’au 31 janvier 2016, et ainsi de suite, à moins que le locataire ne quitte les lieux bien entendu ! Alice est cependant tenue d’informer la caution des éventuelles augmentations de loyer opérées au fil du temps, au moins une fois par an (article 2293 du Code civil). 

Quoi qu’il en soit la caution initiale, à durée déterminée ou indéterminée, ne peut vous être garantie à vie. « C’est pourquoi je conseille d’insérer une clause particulière dans le bail, qui impose au locataire de fournir en permanence une caution solvable. Si la caution initiale venait à disparaître, le locataire se verrait dans l’obligation d’en fournir une nouvelle. A défaut, cela constituerait un motif de résiliation du bail », ajoute Me Sophie Brange.

Sachez enfin que la caution se transmet au nouveau propriétaire si vous vendez votre bien occupé, c’est-à-dire avec le locataire en place. à moins que l’acte de cautionnement l’exclue explicitement. Sinon, la garantie passe automatiquement à l’acquéreur en qualité d’accessoire de la créance (cass. ass. pl. du 6.12.04, n° 03-10.713)

Respectez le formalisme

Le contrat de cautionnement doit être écrit et certaines mentions sont impérativement manuscrites (voir Modèle : acte de cautionnement). La caution doit ainsi préciser de sa propre main le montant des dettes qu’elle accepte de cautionner, en indiquant le montant du loyer, au moins en chiffres, et les conditions de sa révision. Les bailleurs donnant à louer des meublés, des locaux professionnels ou commerciaux ne sont tenus que par les dispositions du Code civil, alors que les bailleurs de locaux vides à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, se voient imposer des exigences supérieures par la loi du 6 juillet 1989. La caution doit reproduire de sa main une partie du texte de l’article 22-1 de la loi de 1989. Elle doit aussi exprimer dans une mention spéciale « la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ». En pratique, il est recommandé de suivre le formalisme imposé par la loi de 1989, même en cas de location meublée, les juges étant très stricts quant à la connaissance de la portée de l’engagement de la caution. N’oubliez pas de remettre un exemplaire du contrat de bail à la caution et prenez soin de le lui faire reconnaître dans le contrat. Et si vous avez consenti un bail en colocation, avec plusieurs cautions solidaires, assurez-vous que chaque caution rédige bien un acte de cautionnement écrit de sa main, portant toutes les mentions requises.

Les loueurs en meublé professionnels, inscrits au registre du commerce et des sociétés, pouvant être considérés comme des professionnels (cass. civ. 1re du 9.7.09, n°08-15.910), la caution qui s’engage à leur profit doit impérativement recopier certaines mentions du Code de la consommation (voir Modèle : acte de cautionnement). 

Un contrat de cautionnement qui ne respecte pas les conditions de forme prévues est nul : à tout moment, la caution peut faire reconnaître cette nullité par le juge. Les exemples abondent ; la cour d’appel de Besançon a ainsi annulé un acte de cautionnement dans lequel les mentions manuscrites faisaient apparaître distinctement deux écritures (CA de Besançon du 26.1.11, 2e ch., RG n° 09/02410). Il a également été jugé qu’un cautionnement est nul si la mention manuscrite n’est pas de la main de la caution (CA de Douai du 22.3.12, 3e ch., SCI Leruste c/Vandeleene, RG n°08/08759 et 10/00170 , même partiellement (CA de Metz du 10.11.11, RG n° 08/03108 et 11/00792). Dans la première affaire, la caution s’était contentée de signer. Les juges sont allés jusqu’à reprocher au bailleur de ne pas s’être assuré des conditions dans lesquelles le cautionnement avait été établi (en son absence), lui interdisant donc de reprocher à la caution de lui avoir fait croire qu’elle avait elle-même écrit l’acte en question ! Dans la deuxième affaire, le bailleur avait lui-même renseigné les rubriques de l’acte de cautionnement concernant le montant du loyer, des charges et la révision des loyers. Solution plus sévère encore : la caution devait recopier à la main un texte imprimé figurant au dos de l’acte de cautionnement, qui l’engageait à garantir les loyers « pendant la durée du bail initial, de ses renouvellements ou tacites reconductions (durée totale de mes engagements limitée à neuf ans) ou après résiliation de bail (durée de mes engagements limitée à trois ans) »… Elle avait en réalité copié : « pendant la durée du bail initial ou après résiliation de bail ». Mention imprimée et mention manuscrite divergeaient. Le juge a tranché en faveur de la caution : c’est l’engagement porté de sa main qui doit triompher (CA de Paris du 10.1.12, 4e ch., RG n°10/08695). Le bailleur doit donc exercer une vigilance à toute épreuve.

Si vous avez affaire à une caution illettrée, aveugle ou ne maîtrisant pas la langue française, la seule option est de recourir à l’acte notarié. Dans ce cas, il semblerait que les mentions manuscrites ne soient pas exigées. La Cour de cassation a en effet précisé que « les formalités prescrites par l’article 22-I de la loi du 6 juillet 1989 ne concernent que les cautionnements conclus sous seings privés et non ceux donnés en la forme authentique » (cass, civ. 3e du 9.7.08, n° 07-10.926).

Faites jouer la caution !

Votre locataire cesse de payer ses loyers et ne veut rien entendre ? Si vous êtes bailleur professionnel ou que le bail est mixte, vous devez informer la caution de la moindre défaillance du locataire. Les bailleurs soumis à la loi du 6 juillet 1989 (baux à usage d’habitation) qui adressent un commandement de payer au locataire doivent aussi le signifier à la caution dans les quinze jours. Si vous avez omis de remplir ces obligations, la caution n’est pas tenue de garantir les accessoires de la dette (pénalités, intérêts de retard…). Elle reste néanmoins tenue de régler le principal.

Commencez par privilégier une solution amiable avec la caution. « Une lettre d’information à la caution suffit dans la plupart des cas, assure Maud Velter. Surtout lorsqu’il s’agit des parents du locataire ! » Malheureusement, il arrive que, malgré une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant de régler l’impayé sous quinze jours, par exemple (voir Modèle : mise en demeure de la caution), le bailleur soit contraint d’engager une procédure. Si vous ne souhaitez agir qu’à l’encontre de la caution, vous pouvez utiliser la procédure simplifiée d’injonction de payer. Ni avocat ni huissier, cette procédure vous coûtera 35 € de timbres fiscaux. (Retrouvez le formulaire Cerfa n°12948*02 sur notre site leparticulier.fr, dans les compléments liés à et article) Déposez votre formulaire au greffe du tribunal d’instance concerné, accompagné des justificatifs nécessaires : copies du contrat de cautionnement et du contrat de bail, mises en demeure… À la seule vue des pièces portées au dossier et sans que vous ayez à vous déplacer, le juge, s’il admet vos prétentions, rendra une ordonnance portant injonction de payer. Vous avez six mois pour adresser à la caution l’ordonnance par acte d’huissier. Elle dispose alors d’un mois pour la contester par voie d’opposition : dans ce cas, vous êtes convoqué à une audience et une nouvelle décision peut être prise. Si la caution ne conteste pas l’ordonnance, mais ne s’exécute toujours pas, vous demanderez au greffe du tribunal d’y apposer la formule exécutoire et vous pourrez ainsi faire procéder à la saisie de ses biens. « Dans 80 % des cas, les bailleurs confrontés à l’impayé souhaitent se séparer de leur locataire, affirme 

Me Antoine Paulian, avocat à la cour d’appel de Pau. Nous entamons alors une procédure de référé avec clause résolutoire du contrat de bail et nous assignons la caution en paiement de la dette. » Il faut alors commencer par adresser au locataire un commandement de payer par acte d’huissier. Parallèlement, vous avez quinze jours pour adresser une dénonciation (acte d’huissier) à la caution simple et une dénonciation et un commandement de payer à la caution solidaire. À défaut, la caution n’est pas tenue de régler les pénalités ou intérêts de retard, seulement la dette principale.

Si le locataire n’a pas réagi au bout de deux mois et que le bail contient une clause résolutoire, vous pouvez saisir le juge d’instance en référé. Le juge compétent est celui du ressort dans lequel se trouve le bien loué. Le juge constatera la résiliation du bail et prononcera l’expulsion du locataire à l’issue d’une procédure faisant intervenir le préfet. Vous obtiendrez un titre exécutoire contre le preneur et la caution. « C’est imparable, confirme Me Vincent Ligney, avocat à la cour d’appel de Pau. La créance n’étant pas contestable, la caution est condamnée ainsi que le locataire. Le bailleur choisit ensuite de poursuivre le plus solvable des deux ! » à noter : l’engagement de la caution s’étend à ses héritiers, à hauteur des montants qu’elle garantissait au jour de son décès, même si aucune somme ne lui avait alors été réclamée.

Les limites du cautionnement

Le cautionnement n’est pas un remède universel. D’abord, la caution dispose des mêmes moyens de défense que le locataire, débiteur principal. Si vous lui réclamez des sommes non justifiées ou litigieuses – reliquat de charges, augmentation de loyer supérieure à la variation légalement autorisée, ou litige sur les frais de remise en état, par exemple –, elle est en droit de ne pas payer et de contester la créance devant le juge.Ensuite, il ne faut pas confondre la durée d’engagement de la caution, qui peut atteindre neuf ans ou plus, avec l’exigibilité de la dette : le paiement des loyers et charges se prescrit par cinq ans, ce qui veut dire que, ce laps de temps écoulé, vous ne pouvez plus l’exiger en justice, ni du locataire ni de sa caution. Aussi, même si vous vous croyez à l’abri grâce à la caution, ne laissez pas traîner des impayés. Enfin, la caution peut se trouver elle-même en difficulté financière, auquel cas, elle a la faculté de demander des délais au juge (art. 1244 du Code civil), dont la durée peut atteindre deux ans.

Anne Dayraut

* Cet article résulte de la loi du 17.1.02 dite de « modernisation sociale » et de la loi « ENL » du 13.7.06.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CAUTION , IMPAYE , LOYER




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