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Bureaux et commerces : un investissement complexe mais rémunérateur

Mars 2013
Le Particulier n°1083, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Sortir des sentiers battus permet, bien souvent, de doper sa rentabilité locative. Ce sera, par exemple, le cas si vous délaissez l’immobilier d’habitation au profit de l’immobilier commercial ou tertiaire. Investir dans des bureaux rapporte autour de 5 % à Paris, de 6 % en première couronne francilienne et de 7,5 % en province. Il s’agit de rendement brut mais, en pratique, la quasi-totalité des dépenses est sup­portée par le locataire (sauf les gros travaux, tels qu’un ravalement, par exemple).

Attention, des rendements trop élevés peuvent être le signe d’un investissement risqué. Par exemple, si l’actif est de mauvaise qualité, mal placé, trop énergivore ou avec des prestations obsolètes. « Aujourd’hui, les occupants des bureaux attendent des niveaux de prestations élevés », souligne Bruno Stein, cofondateur d’Initium AM, une structure d’investissement et d’asset management pour le compte d’investisseurs privés. Autre facteur de risque potentiel, un locataire fragile ou en fin de bail. « Aujourd’hui, le taux de vacance est en hausse », avertit Régis Gosset, cofondateur ­d’Initium AM.

Les commerces de proximité, très prisés des investisseurs

En investissant dans des murs de magasins, vous obtiendrez aussi des rendements attractifs. Une petite boutique en pied d’immeuble sur une artère commerçante procure, en région parisienne, de 5 à 5,5 %. Mais ce marché est très concurrentiel. Pour dénicher la perle rare, vous pouvez vous adresser aux – rares – agences immobilières spécialisées sur ce secteur, aux conseils en investissement immobilier (CBRE, par exemple, dispose d’un département consacré aux investisseurs particuliers), ainsi qu’aux notaires, aux syndics de copropriété et… aux gardiens d’immeubles !

Pour sécuriser votre investissement, mieux vaut vous faire aider par un professionnel. Moins encadrés que les baux d’habitation, les baux commerciaux peuvent, en effet, comporter des clauses… pas forcément favorables au bailleur. « L’inves­tisseur doit notamment vérifier quelles sont les dépenses à la charge du locataire ainsi que l’étendue des activités que celui-ci peut exercer », conseille Arthur Durand, consultant Retail CBRE Capital Market.

Un investissement plus élevé qu’en habitation

Acquérir des bureaux de qualité requiert quelques centaines de milliers d’euros en province et un million d’euros dans la capitale. Pour une petite boutique bien placée, comptez 150 000 € en province et, a minima, 400 000 € à Paris. Des budgets conséquents qui incitent souvent les investisseurs à investir à plusieurs, via une société civile immobilière (SCI), par exemple. 

 


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BUREAU , CAUTION , COMMERCE , DUFLOT , FISCALITE , INVESTISSEMENT LOCATIF




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