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Bailleurs et locataires : des relations très réglementées

Mars 2013
Le Particulier n°1083, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Lorsque le logement est loué nu, les relations entre bailleurs et locataires sont régies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Si le bien est loué meublé, le bail n’est pas réglementé… ou presque. En effet, lorsque le meublé constitue la résidence principale du locataire, la loi Borloo du 18 janvier 2005 impose une durée minimale de location d’un an, tacitement reconductible, et restreint les possibilités de congé (uniquement pour vendre le bien, l’occuper, y loger un proche ou suite aux non-respects de ses obligations par le locataire). Ces dispositions pourraient être modifiées par la loi sur le logement qui devrait voir le jour à l’automne prochain (voir l’interview de Cécile Duflot, page ci-contre).

Un bail de 3 ou 6 ans

En location nue, lorsque le bailleur est une personne physique, la durée du bail ne peut, sauf exception, être inférieure à 3 ans. Si le bailleur est une personne morale (par exemple, une SCI non familiale), la durée du contrat passe même à 6 ans. Le propriétaire peut donner congé à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 3 mois et seulement pour l’une de ces trois raisons : vente, reprise pour habiter ou pour loger un proche (ascendant, descendant…) ou encore non-respect par le locataire d’une obligation locative (parmi lesquelles le paiement du loyer ou la souscription d’une assurance habitation).

Quant au locataire, il peut donner congé à tout moment, sans justification, en respectant un préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à un mois dans un certain nombre de situations, listées à l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 : premier emploi, mutation professionnelle, licenciement… à noter : qu’il émane du bailleur ou du locataire, le congé doit toujours être notifié par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou signifié par acte d’huissier.

Une stricte répartition des charges locatives

Le législateur a réparti les dépenses entre locataire et bailleur. La liste des charges que ce dernier peut récupérer a été fixée, de façon limitative, par un décret (n° 987-713 du 26.8.87). Parmi ces charges récupérables, on trouve l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, ainsi que les frais liés à la fourniture d’eau froide et chaude ou encore au chauffage collectif. Un autre décret (n° 87-712) paru le même jour, fixe les réparations à la charge du locataire. En résumé, les réparations importantes sont pour le bailleur, alors que les menues réparations d’entretien incombent au locataire. « Lorsque le robinet fuit, si c’est le joint qui est en cause, c’est au locataire de le remplacer, si c’est le robinet qui est défaillant, ce sera au bailleur de s’en charger » explique Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Des loyers encadrés

Depuis le 1er août dernier, un décret (n° 2012-894 du 20-7-12) a limité les possibilités d’augmenter les loyers lors du renouvellement du bail ou à l’occasion d’un changement de locataire. La mesure ne s’applique que dans les communes où le marché locatif est tendu, ce qui représente 27 agglomérations en métropole et 11 dans les départements d’outre-mer (voir Dossier : Etes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?). Si le bien est situé dans l’une des 1290 communes concernées, la hausse applicable à l’occasion d’un changement de locataire est alors limitée à la progression de l’indice de référence des loyers (IRL) sauf si le loyer est manifestement sous-évalué ou si des travaux d’un montant compris entre 6 et 12 mois de loyers ont été réalisés dans le bien. Dans le premier cas, la hausse pourra représenter la moitié de la différence entre l’ancien loyer et la moyenne des loyers du voisinage et dans le second, au plus 15 % du coût des travaux. Le bailleur peut fixer le tarif qu’il souhaite s’il a réalisé des travaux représentant plus d’un an de loyers depuis le départ du locataire. Lors du renouvellement du bail (au bout de 3 ou 6 ans) avec le locataire en place, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse pourra atteindre 50 % de la différence entre l’ancien loyer et la moyenne des loyers du voisinage, répartie sur 3 ou 6 ans, par exemple. En revanche, le loyer est libre si le logement est loué pour la première fois, excepté s’il est lié à un avantage fiscal – type Scellier ou Duflot – qui plafonne les loyers. Si vous n’êtes pas concerné par l’encadrement des loyers, vous pouvez fixer le montant que vous souhaitez, lors d’une première location ou à l’occasion d’un changement de locataire, sauf fiscalité particulière.

Attention : quelle que soit la localisation géographique du bien, la révision annuelle du loyer en cours de bail ne peut jamais ­excéder l’évolution de l’IRL.

Dossier réalisé par Valérie Valin-Stein et Colette Sabarly

 


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BUREAU , CAUTION , COMMERCE , DUFLOT , FISCALITE , INVESTISSEMENT LOCATIF




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