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Impôts : des pistes pour alléger votre fiscalité immobilière

Mars 2013
Le Particulier n°1083, article complet.
Auteurs : VALIN-STEIN (Valérie), SABARLY (Colette)

Le fisc n’est pas tendre avec le propriétaire bailleur. Les loyers encaissés sont, en effet, réintégrés dans sa base imposable à l’impôt sur le revenu (IR) et taxés à son taux marginal d’imposition, plus les prélèvements sociaux (15,5 %). « Avec un taux marginal d’imposition de 45 %, on arrive vite à une taxation dépassant les 60 %. Après, il ne reste plus grand-chose », constate Hervé de La Tour d’Artaise, président de l’association française des Conseils en gestion de patrimoine certifiés (CGPC). C’est d’autant plus vrai si vous êtes soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus – applicable à compter des revenus de 2011 – dont le taux peut atteindre jusqu’à 4 % pour les revenus supérieurs à 500 000 € (célibataires) ou 1 M€ (couples mariés). Dans le pire des cas, vos revenus fonciers pourront être amputés de 64,5 % !

Mais la ponction fiscale ne touche pas que les revenus locatifs, elle affecte aussi le patrimoine. Si la valeur de la totalité de vos possessions (biens immobiliers, valeurs mobilières…) dépassait 1,3 M€ au 1er janvier 2013, vous serez redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Les biens loués font l’objet d’une décote qui varie de 10 à 40 %, en fonction des spécificités du bail. Par exemple, un logement loué en loi de 48 – régime qui rend le locataire quasiment inamovible – bénéficiera d’une décote de l’ordre de 30 %. 

Les plus-values immobilières davantage taxées

Depuis le 1er février 2012, la taxation des plus-values immobilières s’est sensiblement durcie. à compter de cette date, en effet, les plus-values de cessions de biens autres que la résidence principale ne sont exonérées qu’au bout de 30 ans de détention (contre 15 ans, auparavant). Parallèlement, les modalités de calcul de l’abattement ont été revues dans un sens défavorable au vendeur. De linéaire (10 % par an à compter de la 6e année de détention), le système de calcul est devenu progressif (2 % de la 6e à la 17e année de détention, 4 % les 7 années suivantes et 8 % les dernières). Si bien, qu’au bout de 15 ans, l’abattement sur le montant de la plus-value n’est que de 20 %, alors qu’avant la réforme, ce délai permettait d’échapper à toute imposition. De plus, depuis le 1er janvier 2013, les plus-values excédant 50 000 € supportent une surtaxe qui varie de 2 à 6 %, en fonction du gain réalisé. Elle s’ajoute à la taxation classique de 34,5 % (19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux). 

Heureusement, il existe des moyens de diminuer la fiscalité pesant sur les loyers, notamment en investissant à crédit. En effet, si vous avez opté pour l’imposition au régime « réel » (voir Guide de la déclaration des revenus - Impôts 2013, p. 88 et s.) vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt de vos revenus fonciers. « Cette déductibilité des intérêts d’emprunt pourra encore être optimisée en investissant à l’aide, non pas d’un crédit amortissable mais d’un crédit in fine, pendant la durée duquel on ne rembourse que les intérêts, le capital n’étant remboursé qu’à l’échéance du prêt », ajoute Sébastien Sissa, gérant du cabinet de conseil en gestion de patrimoine, ABC Patrimoine. 

Les travaux d’amélioration sont déductibles des loyers imposables

Mais déduire vos intérêts d’emprunt n’est pas la seule façon de minorer le montant de vos loyers imposables. En effet, si vous entreprenez des travaux d’amélioration – les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas concernés – dans le logement loué, vous pourrez les déduire de vos loyers. Si ceux-ci ne suffisent pas à éponger vos dépenses, le solde pourra être reporté sur votre revenu global de l’année de la réalisation de ces travaux, dans la limite de 10 700 €. Si un déficit subsiste encore, il sera déductible de vos revenus locatifs des 10 prochaines années. Attention, vous ne pourrez rien déduire si vous êtes soumis au régime du « micro-foncier ». Il s’applique automatiquement si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 € (mais vous pourrez demander à opter pour le régime réel).

Louer un bien meublé dans une résidence-services – si vous n’avez pas opté pour le Censi Bouvard – ou dans une copropriété « classique » peut vous donner accès au statut de loueur en meublé. Vos revenus locatifs sont imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, sous certaines conditions, vous amortissez votre investissement sur 30 ans (soit 3,33 % par an). Cet amortissement vient s’imputer sur vos loyers.

Des avantages fiscaux spécifiques pour diminuer l’impôt sur le revenu

Certains types d’investissements ouvrent droit à des avantages fiscaux. Si vous achetez ou faites construire un logement neuf ou encore si vous réhabilitez un logement très dégradé ou si vous transformez en habitation un local qui n’y était pas initialement destiné, vous pourrez bénéficier du dispositif Duflot – successeur du Scellier depuis le 1er janvier dernier – et profiter d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de votre investissement, répartie sur 9 ans (voir Neuf : plusieurs régimes fiscaux à disposition des investisseurs). En contrepartie, vous devrez louer le bien pendant 9 ans et respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Si vous investissez dans une résidence accueillant des touristes, des étudiants, des personnes âgées ou handicapées et que vous signez un bail commercial avec un gestionnaire chargé d’exploiter la résidence, vous aurez accès au régime Censi-Bouvard, avec à la clef, une réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans. Cet avantage est assorti d’une obligation locative de 9 années. 

Enfin, l’investissement locatif dans l’immobilier de qualité à rénover, via les dispositifs Malraux et monuments historiques, vous autorise, sous certaines conditions, à imputer les dépenses de travaux de votre revenu imposable à l’impôt sur le revenu (voir Ancien : doper son rendement et réduire sa fiscalité). 

L’investissement locatif sans fiscalité 

Pour se constituer un patrimoine locatif sans accroître son imposition à l’IR et à l’ISF, il faut acquérir la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit sera cédé temporairement (de 15 à 20 ans, en passant par un opérateur tel que la société Perl) à un tiers qui mettra le bien en location et percevra les loyers. Cet investissement présente des avantages : vous achetez le bien, en moyenne, à 30 % de sa valeur, or la nue-propriété d’un immeuble n’est pas taxable à l’ISF. De plus, lorsque l’usufruitier est un bailleur social, vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt ayant servi à acquérir la nue-propriété des revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. Lorsque l’usufruit s’éteint, vous récupérez la pleine propriété du bien sans impôt. 

Faire le point sur ses avantages fiscaux

Avant de vous lancer dans un investissement ouvrant droit à un avantage fiscal, vérifiez si, le cas échéant, vous pourrez réellement bénéficier de l’avantage fiscal qui y est attaché. En effet, l’ensemble des avantages est plafonné, sur une même année (à 10 000 € en 2013). Un montant vite atteint puisqu’il ne tient pas seulement compte des avantages inhérents aux investissements locatifs mais aussi aux crédits d’impôt liés à la réalisation de travaux (pour économies d’énergie, par exemple) ou à l’emploi d’un salarié à ­domicile. à noter : l’amortissement d’un bien meublé, l’imputation d’un déficit foncier, ou encore les régimes Malraux et monuments histori­ques ne sont pas comptabilisés dans le plafond des niches fiscales. 

 


Mots-clés :

ASSURANCE LOYER IMPAYE , BUREAU , CAUTION , COMMERCE , DUFLOT , FISCALITE , INVESTISSEMENT LOCATIF




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