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Avis des tribunaux : les travaux urgents en copropriété

Avis des tribunaux : les travaux urgents en copropriété
Mars 2013
Le Particulier n°1083, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété autorise le syndic, en cas d’urgence, à effectuer les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qu’il gère, sans l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires. Il doit cependant informer ces derniers des travaux entrepris et convoquer immédiatement une assemblée générale pour les ratifier (art. 37 du décret n° 67-223 du 17.3.67).

La jurisprudence : Lorsqu’ils sont saisis, les juges vérifient si les travaux entrepris étaient bien urgents. Ils sanctionnent les syndics qui n’ont pas correctement effectué leur mission.

La cheminée de l’immeuble menace de tomber. Pouvons-nous obliger le syndic à agir avant de convoquer l’assemblée ? Oui

En cas d’urgence, le syndic doit prendre l’initiative de faire réaliser des travaux

En principe, le syndic ne peut pas entreprendre de travaux dans une copropriété sans avoir reçu l’accord des copropriétaires en assemblée générale (AG). Toutefois, en cas d’urgence, il peut prendre l’initiative de faire exécuter ceux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). A contrario, s’il n’y a pas d’urgence, les travaux effectués sans l’accord de l’AG n’engagent pas les copropriétaires (CA de Paris du 8.12.10, n° 09/08895).

Le syndic a le devoir d’intervenir 

Non seulement le syndic peut, mais doit faire réaliser les travaux urgents, puisqu’il engage sa responsabilité s’il ne remplit pas cette obligation légale (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08/06579). Il ne peut pas s’y soustraire en invoquant le fait que la décision doit résulter d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il n’est chargé que de procéder aux actes de gestion courante de la copropriété (cass. civ. 3e du 10.1.12, n° 10-26207).

S’il n’a pas les moyens d’agir, le syndic n’est pas responsable

Le syndic peut donc être accusé de négligence, s’il ne fait pas procéder aux travaux urgents. Mais encore faut-il qu’il puisse agir. Si l’assemblée générale des copropriétaires a voté le report des travaux, faute de moyens pour les financer, le syndic ne peut être tenu responsable de son inaction (cass. civ. 3e du 15.5.91, n° 89-10614). Il en va de même si l’AG refuse expressément d’effectuer des travaux (cass. civ. 3e du 6.2.02, n° 00-17324). Le syndic doit alors seulement prendre les mesures conservatoires nécessaires. Il ne peut pas être tenu responsable des défaillances dues à la vétusté d’un système de chauffage, s’il a fait procéder aux travaux urgents (interventions de dépannage) et proposé des solutions pérennes (réfection totale de l’équipement collectif ou remplacement par un chauffage individuel) qui ont été refusées par l’assemblée (CA de Toulouse du 5.3.12, n° 10/06852).

Le mauvais entretien de la toiture est à l’origine d’infiltrations dans mon logement. Puis-je exiger une réparation en urgence ? Oui

Les travaux doivent être justifiés par l’urgence et la nécessité de préserver l’immeuble

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’agir seul en cas d’urgence, lorsque des mesures sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Faute de définition plus précise, le caractère d’urgence est déterminé par la jurisprudence.

L’urgence s’apprécie par rapport au risque de préjudice

Selon les tribunaux, il y a urgence lorsque l’absence de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale (CA de Versailles du 1.2.10 précité, p. 86). Par exemple, ont été jugés urgents : le remplacement d’une corniche menaçant de tomber (CA d’Orléans du 22.2.99, n° 97/00886), la réparation de fuites d’eau (CA de Versailles du 1.2.10 précité, p. 86) ou d’une canalisation passant dans une cave et provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la remise en état de balcons dont le délabrement mettait en danger des personnes, ou encore la réfection de la façade d’un immeuble dont les nombreuses fissures provoquaient des infiltrations dans un appartement et une prolifération de salpêtre (cass. civ. 3e du 10.1.12, précité p. 86). Les juges ont aussi considéré que la réparation des canalisations souterraines qui fuyaient et apportaient de l’humidité dans un logement de rez-de-chaussée (CA de Paris du 2.4.03, n° 2002/07212), celle des canalisations encastrées dans la loge de la concierge qui entraient en contact avec des installations électriques (CA de Paris du 4.11.04, n° 04/01069) ou encore des travaux d’étaiement et de renforcement après l’effondrement du plafond d’une salle de bains (CA de Versailles du 14.5.12, n° 11/01891) avaient bien un caractère d’urgence. De même, le syndic doit faire réaliser en urgence tous les travaux indispensables à la sécurité des personnes (CA de Paris du 7.2.96, n° 94-6365). Dans cette affaire, suite à des dégâts des eaux chez un copropriétaire, l’AG avait approuvé des travaux d’étanchéité sur une terrasse. Mais, en cours d’exécution, le syndic avait fait procéder, en plus, à la réfection de marches d’escalier sans demander l’autorisation de l’assemblée. Les juges ont considéré qu’il avait bien fait, dans la mesure où ces travaux, accessoires à ceux qui avaient été votés, et permettant l’accès aux divers bâtiments, étaient indispensables à la sécurité des personnes. Les magistrats ont même précisé que la peinture des halls d’entrée pouvait relever de l’urgence car elle était utile à la conservation de l’immeuble et constituait une tâche accessoire aux travaux qui avaient déjà été faits. Dans cette affaire, il était donc légitime que le syndic profite de la présence du matériel sur les lieux, pour faire exécuter ces travaux à moindres frais.

Certains travaux ne sont pas considérés comme urgents

En revanche, les juges ont rejeté le caractère d’urgence dans les cas suivants : embauche d’un gardien après la rupture d’un contrat d’entretien précédemment passé avec un prestataire extérieur (CA d’Aix-en-Provence du 2.4.10, n° 08/14956) ; installation d’un système de vidéosurveillance (CA de Paris du 8.12.10, précité p. 86), aménagement des toilettes du gardien, dans le hall d’entrée de l’immeuble, pour qu’il soit en permanence à proximité des systèmes de sécurité incendie (CA de Paris du 22.6.11, n° 09/28994). Quant aux travaux de réparation de l’ascenseur après une inondation, n’étant pas nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ils n’ont pas non plus été considérés comme urgents (CA de Paris du 9.2.11, n° 09/17806).

Le syndic n’a jamais convoqué d’assemblée pour faire ratifier les travaux. Devons-nous les payer ? Non

Le syndic doit immédiatement convoquer une assemblée générale

Le syndic qui agit dans l’urgence peut se passer de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, mais il doit, en revanche, les informer et convoquer le plus vite possible une AG. Avant qu’elle se réunisse, il peut demander, après avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement. La somme ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (art. 37 du décret du 17.3.67). En pratique, de nombreux syndics oublient ou tardent à convoquer cette AG.

L’absence de convocation donne le droit de contester les charges

La Cour de cassation considère qu’un copropriétaire ne peut pas être condamné à payer sa quote-part du montant des travaux effectués dans l’urgence, si le syndic n’a pas ensuite convoqué une AG (cass. civ. 3e du 12.2.03, n° 01-12872 et cass. civ. 3e du 20.1.99, n° 97-16735). Les juges ont, en outre, précisé que si aucune convocation n’a été envoyée, l’accord de la copropriété ne peut pas être déduit de l’approbation des comptes annuels lors des assemblées ultérieures (cass. civ. 3e du 17.1.07, n° 05-17119). En revanche, l’absence de convocation n’ouvre droit à des dommages et intérêts que si la copropriété prouve que cela lui a fait subir un préjudice (CA de Lyon du 20.11.07, n° 06/06097).

Une convocation tardive peut être également contestée

Le décret de 1967 précise que le syndic doit convoquer « immédiatement » une AG. Une autorisation accordée trop tardivement peut donc être remise en cause (cass. civ. 3e du 1.2.05, n° 03-19787). Les juges ont, par exemple, considéré que des travaux urgents effectués en janvier 2005 n’avaient pas été approuvés dans les règles. L’assemblée chargée de les ratifier s’était, en effet, tenue en novembre 2006. Dans cette affaire, le syndic ne pouvait donc réclamer leur paiement (cass. civ. 3e du 20.9.11, n° 10-30794).

Nous avons signalé une fuite au syndic depuis un an. Il ne réagit pas. Pouvons-nous lui réclamer des dommages et intérêts ? Oui

S’il n’intervient pas, le syndic est fautif 

Le syndic étant chargé par le syndicat des copropriétaires (c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires) de veiller à la conservation de l’immeuble, et notamment d’intervenir pour sa sauvegarde, en cas d’urgence, sa responsabilité peut être engagée, s’il ne fait rien ou s’il tarde à agir.

Le manque de diligence est sanctionné

Les juges ont, en effet, retenu la responsabilité d’un syndic qui avait mis 2 ans pour trouver l’origine d’une fuite et entreprendre les travaux nécessaires (CA de Paris du 2.4.03, précité, p. 87). Ils ont également condamné un professionnel qui avait tardé à faire réparer une porte automatique de parking. Celle-ci était restée ouverte, ce qui avait permis le cambriolage de la parfumerie située au rez-de-chaussée de l’immeuble. Selon les juges, il aurait fallu prendre des mesures immédiates pour la remettre en état (CA de Paris du 6.7.06, n° 05/20936). Un autre syndic négligent a été condamné à verser 6 000 € de dommages et intérêts. Il avait attendu 18 mois après qu’une copropriétaire lui eut signalé des infiltrations d’eau chez elle provenant du toit de l’immeuble pour faire réaliser une réparation de fortune. Celle-ci s’était révélée inefficace : 3 ans après leur signalement, les infiltrations persistaient (CA de Paris du 31.5.07, n° 05/21078). Les tribunaux ont également jugé défaillant un syndic qui avait mis presque un an pour faire réparer la toiture d’une copropriété. De plus, ce professionnel n’avait même pas pris de mesures conservatoires, comme le bâchage, pour éviter l’aggravation du sinistre chez un des copropriétaires (CA de Toulouse du 9.7.12, n° 11/02160). Ce dernier a obtenu 8 325 € de dommages et intérêts pour la perte de jouissance de son appartement pendant 18 mois. 

Le syndic est tenu d’informer un acquéreur potentiel

Enfin, un syndic bénévole a été sanctionné dans l’affaire suivante. Bien que connaissant le mauvais état du plancher haut des caves de l’immeuble, il n’avait pas fait les travaux nécessaires pour éviter l’affaissement du sol du logement du rez-de-chaussée. En outre, lors de la vente de ce lot, il avait omis de mentionner ces défauts dans le questionnaire qu’il avait adressé au notaire chargé de la vente (CA de Paris du 1.7.99, n° 1998/06259).

Un passant a été blessé par la chute d’une pierre de notre façade. La copropriété est poursuivie pour défaut d’entretien. Peut-elle reprocher au syndic de n’avoir pas pris de mesures d’urgence ? Oui

La copropriété peut se retourner contre le syndic, si elle est poursuivie

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, toute personne qui subit un préjudice du fait du mauvais entretien de la copropriété (par exemple, un copropriétaire dont le logement est inondé ou un passant qui est blessé par une chute de pierres d’une façade en mauvais état) peut agir contre le syndicat des copropriétaires. Mais celui-ci a la possibilité de se retourner ensuite contre le syndic.

Le syndic fautif est entièrement responsable 

Le syndic peut être condamné, s’il a commis une faute à l’origine d’un dommage, à indemniser le syndicat des copropriétaires de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge par les tribunaux. Ce fut, par exemple, le cas d’un syndic qui avait tardé à faire réparer une descente d’eau pluviale à l’origine de fuites d’eau que le syndicat des copropriétaires, mis en cause dans cette affaire, lui avait pourtant signalées (CA de Versailles du 1.2.10, précité, p. 86). Dans une autre, un couple de copropriétaires, victimes des défauts d’étanchéité de la toiture de leur immeuble, ont poursuivi le syndicat des copropriétaires. Celui-ci a été condamné à les indemniser des troubles qu’ils avaient subis et notamment de la perte locative. Mais, ensuite, le syndicat s’est retourné contre le syndic et a obtenu qu’il prenne en charge cette indemnisation, car non seulement il n’avait pas pris les mesures conservatoires nécessaires, mais il avait mis presque un an pour faire les travaux (CA de Toulouse du 9.7.12, précité ci-dessus).

La responsabilité peut être partagée 

Les juges estiment parfois que la responsabilité est partagée, notamment lorsque la vétusté est à l’origine du dommage. Ils ont jugé que le syndicat des copropriétaires était responsable du mauvais entretien d’une descente d’eaux usées, mais que sa réparation tardive, qui avait aggravé le sinistre, était le fait du syndic (CA de Versailles du 28.3.11, n° 09/09630). Ils ont aussi condamné un syndicat pour le défaut d’entretien du sol d’une cour, tout en jugeant que le syndic, qui n’était pas intervenu assez vite, était responsable pour un tiers des réparations et pour deux tiers des pertes locatives (CA de Paris du 2.4.03, précité p. 87).

Diane de Tugny

 

 

 

 

 


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , LITIGE , RESPONSABILITE , SYNDIC DE COPROPRIETE , TRAVAUX




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