Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Vente : un vendeur lésé

Vente : un vendeur lésé

Vente : un vendeur lésé
Février 2013
Le Particulier Immobilier n°294, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Pour apprécier la lésion, il faut retenir les mentions contenues dans l’acte de vente et non celles contenues au cadastre.

Cass. civ. 3e du 5.12.12, n° 11-21026

Le vendeur qui considère qu’il a vendu un bien à un prix très inférieur à sa valeur peut contester la validité de la vente en justice, grâce à l’action en « rescision pour cause de lésion », prévue aux articles 1674 et suivants du Code civil. Il doit saisir le tribunal de grande instance dans un délai maximal de deux ans, à compter de la vente. Pour que la demande soit admise, le prix de vente doit être inférieur de plus de 7/12e à la valeur réelle. Pour savoir s’il y a lésion (c’est-à-dire préjudice d’ordre pécuniaire) de plus de 7/12e, l’article 1675 précise qu’il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. Dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur peut rendre le bien en étant remboursé du prix qu’il l’a payé, ou garder le bien en payant le supplément du juste prix. Voilà pour la théorie. En pratique, l’action en rescision est souvent délicate à faire jouer. En voici une illustration.

Dans cette affaire, un terrain situé à Saint-Barthélemy, dans les Antilles françaises, avait été vendu en 1995 pour 280 000 F et revendu en 1999 pour 500 000 F. Le vendeur initial avait alors assigné son acquéreur en résolution de la cession et le sous-acquéreur en rescision pour lésion, par la voie de l’action oblique (dirigée contre un tiers). L’acquéreur avait de son côté également demandé la rescision pour lésion au sous-acquéreur. En 2006, la cour d’appel de Basse-Terre avait admis l’action oblique puis ordonné une expertise pour estimer la valeur de la parcelle suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En 2011, elle finit par débouter les demandeurs : « Compte tenu des éléments fournis par les experts, il convient de retenir, au regard de ces références de vente un prix de 600 €/m2 et qu’ainsi la valeur du terrain non bâti constructible, peut être estimée en mars 1999 à la somme de 172 800 € » (CA de Basse-Terre du 18.11.11).

La Cour de cassation censure l’arrêt : la cour d’appel s’est en effet fondée sur la surface cadastrale, et non sur celle stipulée à l’acte de vente et ce, contrairement à l’article 1675 du Code civil. Toute la difficulté de cette affaire résidait dans le fait qu’il existait une différence de surface entre celle mentionnée au cadastre (2 ares 88 centiares, soit 288 m²) et celle figurant dans l’acte de vente (310 m²). Mais la Cour est formelle : pour apprécier la lésion, il faut retenir les mentions contenues dans l’acte de vente et non celles contenues au cadastre.

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CADASTRE , JURISPRUDENCE , LITIGE , TERRAIN A BATIR




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier