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Gestion locative : louer en meublé, pour payer moins d'impôt

Gestion locative : louer en meublé, pour payer moins d'impôt
Février 2013
Le Particulier Immobilier n°294, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

à l’heure où les bailleurs particuliers s’interrogent sur le bien-fondé de la location vide et pencheraient pour la location meublée, il nous semble opportun de comparer la fiscalité et la rentabilité des deux. Et de répondre à quelques questions qu’il est nécessaire de se poser avant de se lancer.

Blocage des loyers, hausse de la fiscalité… Posséder des logements loués vides ne vous semble plus la panacée ? D’après une enquête de Particulier à Particulier publiée début janvier, 43 % des bailleurs particuliers interrogés par le groupe se déclaraient prêts à passer de la location vide à la location meublée pour ne plus être concernés par le décret de blocage des loyers Si vous êtes tentés, voici quelques points à vérifier avant de vous lancer.

Votre bien est-il à sa place sur le marché du meublé ?

Tous les biens immobiliers ne sont pas bons à mettre sur le marché du meublé. L’idéal ? Une petite surface, studio ou deux-pièces, placée au cœur d’une grande cité, à proximité des transports en commun. Un cinq-pièces dans une ville moyenne ou une maison en banlieue parisienne n’ont aucune chance sur ce créneau. En effet, très peu de familles se logent en meublé, la clientèle étant surtout constituée d’étudiants et de cadres en déplacement professionnel. « La clientèle du meublé est encore plus sensible à l’emplacement que la clientèle classique, constate Maud Velter, directrice associée chez Lodgis. En région parisienne, il faut privilégier les biens situés sur des grands axes – la ligne 1 du métro est très prisée – ou proches des centres d’affaires – la proximité de la Défense est un atout. » 

Êtes-vous en règle avec l’administration et la copropriété ?

En meublé, vous avez le choix entre deux options. Soit vous louez à un locataire qui fait du logement sa résidence principale, et le bail doit alors avoir une durée minimale d’un an (neuf mois pour les étudiants). Vous n’avez dans ce cas aucune autorisation à demander. Soit vous vous lancez dans la location saisonnière de tourisme (location à la semaine ou au mois) et vous devenez loueur en meublé saisonnier. Certains règlements de copropriété contiennent des clauses d’habitation bourgeoise qui s’opposent à cette pratique. Sachez qu’à partir du moment où une profession libérale exerce dans l’immeuble, une telle clause est nulle et ne peut donc vous être opposée. La copropriété a seulement la possibilité de se prémunir contre certains excès qui pourraient nuire à sa tranquillité : une durée de location trop courte, par exemple. 

De plus, la location saisonnière de tourisme étant une activité commerciale, vous êtes tenu de changer l’usage du lot d’habitation en lot commercial. Dans les communes de plus de 200 000  habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation impose une autorisation administrative préalable. La mairie de Paris exige même le versement d’une indemnité à titre de compensation (pour plus de détails, voir notre article « Meublés touristiques à Paris, les règles changent », LPI, n°284 de mars 2012). Une amende de 35 000 €, c’est ce à quoi a été condamnée une propriétaire parisienne pour avoir loué en meublé touristique quatre appartements sans avoir sollicité l’autorisation de la mairie de Paris (TGI de Paris du 5.4.12, n° 12/51793). « Dans la pratique, cette autorisation est impossible à obtenir pour un particulier, s’insurge Moud ­Velter. Pour transformer un studio de 40 m² dans le Ve arrondissement de Paris en meublé dit touristique, il faudrait rendre 80 m² de bureaux à l’habitation dans le même quartier. Ce texte est très dur et nous espérons une réforme rapide. » La solution ? Tenez-vous en à la première option en louant sur des durées plus longues : un an ou neuf mois pour les étudiants.

L’aménagement de votre bien est-il suffisamment attractif ?

Le bien que vous allez mettre à la location doit répondre aux critères énoncés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (sécurité et confort des habitants assurés, minimum d’éléments d’équipements et de confort, normes de surface et de volume). Notez que la location saisonnière n’est pas soumise à ce décret, mais que vous avez peu de chance de louer un bien qui ne réponde pas à ces critères. « Un bien propre et bien équipé sera facile à louer », confirme Moud Velter. Si votre appartement s’y prête, vous pouvez cibler le haut de gamme. Certains professionnels présentent d’ailleurs des prestations complètes. « Nous conseillons les clients, nous leur proposons des produits sobres, épurés, qui peuvent plaire à tout le monde. L’idée est de conserver le cachet et le caractère du bien, tout en restant neutre », confie Dany Cadoux, fondatrice de l’Institut supérieur de valorisation immobilière. De l’achat des meubles à la pose du dernier cadre et des rideaux, comptez au moins 10 000 €. Mais cela peut aller jusqu’à 35 000 € ou 40 000 € avec une belle cuisine équipée ou un jacuzzi. « On enregistre des hausses de loyer de 250 € à 380 € pour 10 000 € d’investissement, poursuit Dany Cadoux, ce qui permet un retour sur investissement en moins de quatre ans. » Le passage au meublé n’est pas aussi efficace, en termes de loyers, pour des logements plus ordinaires, ou lorsqu’on équipe un simple studio destiné à un étudiant. L’investissement initial sera moindre, et la majoration de loyer minimale. Tout dépend du rapport local entre l’offre et la demande. « J’ai franchi le pas et équipé mon studio en juin dernier », confie Sarah S. J’en ai eu pour 4 300 € de meubles et d’électroménager. J’ai choisi deux valeurs sûres : modernité et solidité. Depuis, j’ai loué mon studio avec un loyer en hausse de 20 % ! » Attention : pour les locations à l’année en résidence principale, les propriétaires paient en général leurs charges de copropriété, mais ils laissent l’ensemble des charges locatives au soin du locataire. En revanche, sur des durées plus courtes ou des produits plus haut de gamme, il n’est pas rare de pratiquer un loyer « tout compris », incluant donc l’eau, l’électricité, l’abonnement à Internet… Le loyer est dans ce cas plus élevé. Quant aux impôts locaux, le locataire doit la taxe d’habitation s’il était présent dans le logement au 1er janvier. À lui de négocier avec le propriétaire pour ne payer que la part de la taxe relative à son temps d’occupation au prorata temporis.

Avez-vous la possibilité de vous rendre disponible  ?

Louer en meublé nécessite plus d’investissement personnel que la location nue. Effectivement, le bailleur doit être très réactif pour régler le moindre souci : le lave-linge tombe en panne ? Il faut faire venir le dépanneur et attendre qu’il ait terminé son intervention ; entre chaque locataire – ce qui arrive souvent, le turn-over étant important –, une remise en état de tout l’appartement doit être faite… Réfléchissez au temps dont vous disposez si vous vous lancez seul. Si vous faites appel à un gestionnaire, vous aurez à régler des honoraires d’un montant deux fois plus élevé que pour du nu : 10 % HT des loyers environ. Mais les prestations nécessaires à la gestion d’un meublé sont multiples : l’entrée et la sortie des locataires n’en montrent qu’une petite partie. L’installation soignée du bien loué est primordiale. « Un appartement bien entretenu avec un équipement en bon état sera respecté par le locataire. En revanche, s’il y a des rayures, des tâches, le locataire va être moins soigneux et l’appartement va se dégrader plus vite », recommande ­­Moud Velter. Peintures et sol impeccables, changement de literie tous les cinq ans, renouvellement de la vaisselle et de l’électroménager sont conseillés. Fiscalement, le régime du réel permet cependant de passer en charges les travaux et d’amortir les meubles en cinq à sept ans (voir Simulation : fiscalité, de la location nue à la location meublée). Plus d’investissement personnel de la part du bailleur, certes, mais aussi moins d’impayés, car la clientèle est aisée : cadres en mission ou étudiants bénéficiant d’une caution parentale. Sur une courte durée, le loyer est budgété et les accidents de la vie (chômage, décès, invalidité) sont rares. La vacance locative est variable selon l’emplacement du bien et son état. Lodgis annonce un taux d’occupation de 97 % sur les 500 appartements gérés à Paris et dans les Hauts-de-Seine, tous, on l’imagine, triés sur le volet.

Pouvez-vous passer un logement loué vide sous le régime fiscal de la location meublée ?

Il est possible de transformer un bien loué vide en meublé et de bénéficier ainsi des avantages fiscaux (voir Simulation : fiscalité, de la location nue à la location meublée). Le bien ne change pas de propriétaire – il n’y a donc pas de droits de mutation –, il est simplement inscrit à l’actif de votre nouvelle entreprise de location en meublé. Vous devez réaliser un calcul de rentabilité a priori. Vous pourrez amortir le bien à sa valeur au jour du changement de régime, en prenant soin de dissocier les durées d’amortissement en fonction des principaux éléments : pas d’amortissement du terrain ; quatre-vingts ans pour amortir la structure, vingt-cinq ans pour la toiture et l’installation électrique ; quinze ans pour les agencements intérieurs… (BOI-BIC-AMT-10-40-10-20120912 n° 200). « L’amortissement des immeubles est souvent réalisé, par erreur, de manière unitaire en se basant sur une durée moyenne de trente ans, précise Me Paul Duvaux, avocat fiscaliste à la Cour de Paris. Bien que l’administration fiscale soit actuellement bienveillante sur ce point, il est cependant préférable de s’adresser à un expert-comptable, qui réalisera l’opération en toute clarté. » 

Pourquoi ne pas opter pour une résidence services ?

Si vous ne souhaitez pas investir seul dans un bien « à meubler », vous pouvez choisir l’option résidence services. Quel que soit le produit, l’emplacement est un critère fondamental de sélection, car sur ce segment il n’existe pas un marché mais des marchés du meublé. « L’emplacement est lié à la destination du bien », martèle Alexandre Boutin. Les résidences étudiantes trouvent leur place à proximité des pôles d’enseignement ; les résidences de santé, parmi lesquelles les éhpad, ne se situent pas forcément en plein centre-ville, à l’inverse des résidences hôtelières à destination des cadres en déplacement professionnel et des touristes urbains. Les résidences de tourisme doivent cibler des centres d’attraction du tourisme français (mer, montagne, campagne). On voit apparaître de plus en plus de résidences seniors destinées à des personnes valides, pour lesquelles la proximité de services est primordiale.

Quels impôts allez-vous payer ?

L’impôt sur le revenu

Les loyers tirés d’une location meublée sont imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes distincts, le micro-BIC et le régime réel. Le premier bénéficie aux bailleurs qui ­perçoivent des loyers pour un montant inférieur ou égal à 32 600 € TTC. L’administration fiscale leur accorde dans ce cadre un abattement forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 €. Le second s’applique aux bailleurs percevant des loyers pour un montant supérieur à 32 600 € ou ayant opté pour cette solution. L’option est valable au minimum deux ans et renouvelable par période de deux ans. 

Parmi les contribuables imposés au régime réel, on distingue les loueurs professionnels (loueurs en meublés professionnels : LMP) et les loueurs non professionnels (loueurs en meublés non professionnels : LMNP). Les LMP tirent leur principal revenu (50 % au minimum) des immeubles qu’ils gèrent, encaissent au moins 23 000 € de loyers par an, et sont inscrits au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Ils déterminent leur bénéfice imposable en déduisant les charges réellement supportées, des loyers effectivement encaissés, amortissement des immeubles compris. Ils peuvent imputer les éventuels déficits sur leur revenu global de l’année en cours et des six années suivantes. Les loueurs qui ne remplissent pas ces trois conditions cumulatives sont des loueurs « non professionnels ». Ils calculent leur bénéfice imposable de la même manière, mais leur déficit éventuel s’impute seulement sur les BIC de l’année en cours et des dix années à venir.

Le principal avantage fiscal de la location meublée réside dans l’amortissement du bien, qui permet dans la plupart des cas de ne pas générer de revenus imposables pendant vingt-cinq ans. Prenons l’exemple d’un couple qui fait l’acquisition d’un studio meublé à Bordeaux pour 100 000 € et opte pour le régime réel d’imposition aux BIC dans le cadre du LMNP. Il pourra, chaque année pendant vingt-cinq ans, déduire de ses revenus locatifs la somme de 3 600 € (le prix de l’immeuble sans le terrain – non amortissable –, divisé par le nombre d’années d’amortissement : 90 000 €/25) en plus de ses charges (taxe, charges déductibles et intérêts d’emprunt). Avec un taux marginal d’imposition à 41 % et des prélèvements sociaux à 15,5 %, il aura économisé 50 850 € sur la période de référence (90 000 € x 56,5 %). évidemment, plus la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur est élevée et plus le gain est important.

Les impôts locaux

Attention, si vous devenez loueur en meublé, même si vous restez non-professionnel, vous êtes redevable de la Contribution économique territoriale (CET). Si votre bien est confié à un exploitant qui fournit la prestation d’hébergement, c’est lui qui est imposable. Enfin, vous êtes exonéré de CET si vous louez 

ou sous-louez une partie de votre habitation ­personnelle, résidence principale ou résidence ­secondaire. Dans les cas suivants : gîte classé « Gîte de France », meublé de ­tourisme, etc., les collectivités bénéficiaires de la CET peuvent revenir sur cette exonération.

L’impôt de solidarité sur la fortune

Les biens loués meublés sont considérés comme des biens professionnels et, à ce titre, exonérés d’ISF, à condition de les louer en tant que LMP. Mais l’article 885 R du Code général des impôts (CGI) admet de manière très restrictive la notion de LMP-ISF. L’activité de location doit apporter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal et non pas 50 % des recettes. « Il est fondamental de bien faire la différence, souligne Me Paul Duvaux. En impôt sur le revenu (IR), il suffit d’avoir des loyers supérieurs aux revenus professionnels. En ISF, ce qui est pris en compte, ce sont les revenus nets de la location meublée, qui doivent être supérieurs aux autres revenus. Si, par exemple, j’ai des recettes de location de 50 000 €, des charges de location (intérêts d’emprunt et amortissement compris) de 40 000 € et un salaire de 30 000 €, je suis un LMP-IR. En effet, mes recettes (50 000 €) dépassent mon salaire (30 000 €). En revanche, je ne suis pas un LMP au sens de l’ISF, car mon revenu de location est de 10 000 € (50 000 € - 40 000 €), ce qui est inférieur à mon salaire. Mes biens loués seront pris en compte dans l’assiette de mon ISF. »

La taxe sur la valeur ajoutée

En principe, la location meublée est exonérée de TVA. Cependant, l’article 261 D 4 du Code général des impôts prévoit que cela ne s’applique pas aux prestations hôtelières ou para-hôtelières fournies dans des établissements d’hébergement qui font l’objet d’une exploitation professionnelle (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912 n°10). Le texte soumet à la TVA les « prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion ­touristique à l’étranger » (…). Il prévoit aussi un assujettissement lorsque la location meublée est assortie d’au moins trois prestations « rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ». « Paradoxalement, il est avantageux, pour une fois, d’être assujetti à un impôt, s’amuse Me Paul Duvaux. En effet, le fait d’être assujetti à la TVA permet aux propriétaires de récupérer la TVA grevant le coût des appartements mis en location. Cette TVA est généralement appliquée au taux de 19,6 %, donc c’est près d’un cinquième du coût d’achat de l’immeuble qui peut ainsi être récupéré. En contrepartie, bien sûr, l’assujettissement à la TVA entraîne une majoration des loyers de la TVA, au taux réduit. »

Nombre de redressements fiscaux ont lieu à ce sujet, l’administration fiscale cherchant à démontrer l’exonération de TVA. Une récente réponse ministérielle a par exemple clarifié la notion de nettoyage régulier : « Un nettoyage au début et en fin de séjour ne constitue pas un nettoyage régulier des locaux. Toutefois (l’instruction 3 A-2-03 du 30 avril 2003) considère comme établie la condition tenant au nettoyage régulier des locaux lorsque l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un service de nettoyage au client, durant son séjour, selon une périodicité régulière, quand bien même il ne fournit pas effectivement un service régulier de nettoyage. Est sans incidence le fait que l’exploitant effectue, par ailleurs, un nettoyage au début et en fin de séjour. » (Rép. min. n° 119779, JOA du 27.3.2011). En contrepartie, les loyers devront être facturés avec la TVA pendant vingt ans. Dans le cas où les loyers ne seraient plus soumis à la TVA avant la fin de la période, l’État serait en droit de demander le remboursement de celle-ci, au prorata temporis (article 257.2 du CGI).

Anne Dayraut

 


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , FISCALITE , LOCATION MEUBLEE , RENTABILITE LOCATIVE




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