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Le contrat tout compris, facilitateur de négociations

Février 2013
Le Particulier Immobilier n°294, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Comment, en tant que copropriétaire, tirer le meilleur parti des contrats tous compris ? Même si vous n’optez pas pour cette formule, vous pouvez vous en servir pour évaluer votre contrat de syndic ou le renégocier. Tout d’abord, il s’agit de s’assurer que votre gestionnaire applique bien l’arrêté Novelli en vérifiant si sa mission de base est bien accomplie sans supplément au-delà du forfait. L’énumération de l’arrêté Novelli annexée au contrat de syndic, comme le font Nexity, Foncia ou Europe Immo Conseil, écarte a priori toute velléité, pour le professionnel, de s’en affranchir. Et dispense le conseil syndical du fastidieux travail qui consiste à pointer chaque tâche formulée par le professionnel pour la rapprocher de l’énumération Novelli. Dès que le syndic s’écarte de la liste stricto sensu et se livre à un commentaire de texte, il s’expose à oublier certaines missions de base, à doublonner, voire à interpréter via des formules qui ne sont parfois pas dénuées d’ambiguïté. Heureusement, il est facile de remédier à ces écueils : il suffit de demander au syndic concerné d’insérer dans son contrat une clause précisant que l’ensemble des tâches figurant dans l’énumération Novelli sera réputée couverte par le forfait. S’il s’exécute de bonne grâce, il est vraisemblable que les impasses ou imprécisions n’étaient pas délibérées et qu’il mérite l’indulgence. Mais s’il rechigne à introduire cette mention, il conviendra de s’interroger sur le maintien de sa candidature.

Deuxième étape : recenser avec précision les missions, dûment assorties de leur tarification, qui pourront donner lieu à des honoraires supplémentaires. À défaut de contrats normalisés (une demande des associations de consommateurs) qui faciliteraient la comparaison pour les copropriétaires, un contrat tout compris ayant par définition une liste de prestations particulières limitées, permettra de comparer les contrats entre eux (voir Quatre contrats ’’tout inclus’’ à la loupe). Les contrats forfaitisés qui jouent le jeu en limitant drastiquement la liste des prestations particulières éliminent ou, en tout cas, réduisent fortement le risque d’un doublonnage avec les prestations de base et l’introduction d’honoraires abusifs. Ils vont donc, a priori, dans le sens de la clarté et de la loyauté. En outre, sur la base d’un tel contrat, tout écart devrait être plus facile à repérer, à démontrer et donc, à corriger.


Mots-clés :

CONTRAT , COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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