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Encore des prestations dont le contour reste à affiner

Février 2013
Le Particulier Immobilier n°294, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Les contrats tout compris sont censés reprendre a minima les 44 prestations de gestion courante, énumérées en annexe de l’arrêté Novelli. Elles sont donc théoriquement toutes incluses dans le forfait de base. Pourtant, trois prestations qui font grincer les dents des copropriétaires – la présence du syndic (ou de son représentant) à l’assemblée générale (AG) et dans les réunions de conseils syndicaux, la gestion des sinistres, la conservation des archives – donnent encore lieu à débat, même dans les contrats tout inclus.

Les heures de présence du syndic à l’assemblée générale

« Il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait, ainsi que les jours et plages horaires convenus » : la formulation utilisée dans l’arrêté Novelli laisse place à toutes les interprétations. De sorte que l’on relève pas moins de six versions du temps de présence inclus dans le forfait. Cela va de la plus restrictive « Présence du syndic durant XX heures pendant les heures ouvrables », à la plus large : « Présence du syndic quel que soit l’horaire ». En passant par diverses variantes : « Présence du syndic entre XX heures et XX heures », « pour X heures et entre YY heures et ZZ heures », et « pour X heures, quel que soit l’horaire ». Des modalités qui peuvent faire la différence lorsqu’elles sont facturées à la vacation, le tarif horaire, hors heures ouvrables, atteignant parfois des sommets : jusqu’à 290 € au-delà de 22 heures chez Nexity, contre 141 € en moyenne nationale, selon l’enquête du Particulier (voir LP, n° 1072). Et ce, d’autant plus que le syndic vient parfois flanqué d’un assistant, rétribué lui aussi à la vacation…

La problématique est la même pour la tenue des réunions de conseil syndical (CS), à commencer par la réunion annuelle obligatoirement tenue en présence du syndic pour la préparation de l’AG. Et, dans une moindre mesure, pour les visites périodiques de l’immeuble effectuées par le syndic ou le gestionnaire : l’arrêté Novelli laisse entendre qu’au moins une de ces visites doit être incluse dans le forfait, mais il laisse la voie libre pour en définir « le nombre et les modalités », qui devront être précisées au contrat. Or, si leur nombre est souvent indiqué, quasiment aucun syndic ne s’attache à en préciser toutes les modalités (durée, prise de rendez-vous avec le conseil syndical, rédaction d’un compte rendu), y compris dans les contrats forfaitisés (voir Quatre contrats ’’tout inclus’’ à la loupe). Ces points restent donc à étudier avec le plus grand soin et à la lumière des besoins et pratiques de chaque immeuble. Tout en sachant que plus le syndic acceptera d’inclure des heures de présence dans le forfait, plus le montant de ce dernier risque de s’alourdir.

La « déclaration des sinistres concernant les parties communes et les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes et le règlement des indemnités aux bénéficiaires »

Ces prestations, sont incluses par l’arrêté Novelli dans la gestion courante, mais elles ne couvrent pas l’intégralité des processus liés aux sinistres. Ce qui laisse aux syndics la faculté de maintenir, sous des intitulés variés, la gestion des sinistres dans la liste des prestations particulières. C’est le cas, par exemple, du Pack Nexity pour les sinistres déclenchant une indemnisation supérieure à 3 000 €. Quoi qu’il en soit, il convient de relire soigneusement le contrat d’assurance de l’immeuble, car il est fréquent que les honoraires du syndic soient pris en charge au titre des « pertes indirectes ». Il en est ainsi des contrats conclus via la société de courtage Assurimo, filiale de Foncia, par exemple.

La conservation des archives des syndicats

L’arrêté Novelli n’englobe, dans la gestion courante, que celle des archives « utiles ». Mais le décret du 20 avril 2010 venu modifier l’article 33 du décret du 17 mars 1967, ne comporte aucune réserve quant à cette tâche : « La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. » Le décret prévalant sur l’arrêté, aucune facturation supplémentaire ne devrait donc apparaître à ce titre, dans quelque contrat que ce soit. A fortiori dans les contrats tout inclus. Tagerim, qui facturait encore la tenue des archives dites « dormantes », vient d’amender son contrat Intégral dans ce sens.

 


Mots-clés :

CONTRAT , COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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