Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Copropriété > Copropriété : le contrat de syndic tout inclus, une bonne affaire ?

Copropriété : le contrat de syndic tout inclus, une bonne affaire ?

Copropriété : le contrat de syndic tout inclus, une bonne affaire ?
Février 2013
Le Particulier Immobilier n°294, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Malgré quelques progrès, les copropriétaires continuent à déplorer le manque de lisibilité et de transparence des honoraires des syndics. La nouvelle génération de contrats dits « tout inclus » sera-t-elle une réponse à leur souci de maîtriser ce poste de charges ?

La rémunération des syndics est constituée de deux volets : un forfait de base censé couvrir les tâches récurrentes et/ou prévisibles et les honoraires supplémentaires qui rétribuent des prestations dites « particulières ». Mais, afin de proposer des tarifs plus attrayants, ils avaient pris l’habitude de transférer en « prestations particulières » certaines tâches relevant du forfait de base, voire à facturer en double la même prestation. Celle-ci figurait alors sous deux appellations légèrement différenciées (« suivi » et « gestion », par exemple) dans chacun des volets. D’où une sorte de guerre de tranchées entre professionnels, d’un côté, et pouvoirs publics et associations de copropriétaires de l’autre, qui dure depuis près de dix ans. Et dont l’arrêté Novelli, entré en vigueur le 1er juillet 2010, aurait dû sonner l’armistice en imposant aux syndics le respect d’une liste de tâches relevant strictement de la gestion courante. Certes, cet arrêté marque une réelle avancée sur le plan réglementaire. Pour autant, les résultats de quatre enquêtes menées sur le terrain, en 2012, par l’Association des responsables de copropriété (ARC), l’Institut national de la consommation (INC), l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) et Le Particulier, laissent à penser qu’il subsiste, ainsi que le formule la CLCV, « des facturations abusives et des dispositions contractuelles à la rédaction trompeuse ».

Soucieux de ne plus prêter le flanc aux critiques mais aussi dans le but de se démarquer de la concurrence, certains syndics – dont Foncia, Tagerim ou Nexity/Lamy – proposent, depuis deux ou trois ans, des contrats « tout inclus » (ou forfaitisés). De quoi s’agit-il ? L’idée est de restreindre la liste des prestations particulières, en englobant la plupart d’entre elles dans le forfait dit « de base ». L’objectif final étant d’éliminer les principaux points de discorde et de rendre prévisible le montant annuel des charges correspondantes pour les copropriétaires.

Il ne faut pas s’y tromper : le tout inclus, à strictement parler, n’existe pas. Pour plusieurs raisons. D’abord, du fait des exigences spécifiques de certains syndicats de copropriétaires : tenue de l’assemblée générale le samedi, présence du syndic à de nombreuses réunions du conseil ­syndical, transmission systématique à ce dernier de toute correspondance ou facturation émanant des prestataires de la copropriété… Autant de prestations qui justifient la perception d’honoraires qui n’ont pas lieu d’être imposés à toutes les copropriétés. Ensuite, une série de tâches dévolues au syndic et devant figurer dans le contrat sont imputables, non au syndicat, mais à tel ou tel copropriétaire en particulier. C’est le cas des frais relatifs au recouvrement des impayés (à partir de la mise en demeure), des états datés, à compléter et à retourner au notaire en cas de vente d’un lot. Enfin, certaines prestations sont délibérément laissées hors forfait : les frais d’affranchissement des courriers liés à la convocation de l’assemblée générale ou à la notification des procès verbaux, facturés aux frais réels, ou encore la gestion d’événements non prévisibles. Le Pack Nexity exclut ainsi toute « prestation non définie aux prestations de gestion courante liée à un événement imprévisible (sinistre exceptionnel dont l’indemnité est supérieure à 3 000 € et procédure contentieuse autre que recouvrement de charges) nécessitant la mobilisation de moyens au-delà des missions normales de gestion courante ». Et le Contrat confiance de Century 21 précise que toute « prestation non prévue au contrat et exécutée dans l’intérêt du syndicat sera facturée au temps passé, après accord du conseil syndical ». Des clauses dont la solidité n’est pas absolue, sachant que, selon l’arrêté Novelli, toute « prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat du syndic » et que la Commission des clauses abusives considère les « prestations exceptionnelles non répertoriées » comme, à la fois, illicites et abusives.


Mots-clés :

CONTRAT , COPROPRIETE , HONORAIRE , SYNDIC DE COPROPRIETE




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier