L'achat occupé permet d'obtenir un rabats significatif sur le prix du marché
Ces appartements, très souvent, sont déjà loués. «L’achat de biens occupés fait souvent peur aux investisseurs», note Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI), qui voit au contraire dans ce type de transaction l’un des plus codifiés et des moins risqués.
«L’acheteur d’un bien déjà loué a d’emblée toutes les cartes en mains, explique-t-il: il est assuré de percevoir immédiatement des revenus locatifs dont il connaît le montant exact, et peut juger a priori des qualités de bon payeur du locataire en place. Aucune surprise, donc, en ce qui concerne la valeur locative. En outre, le bail courant pour une durée donnée, l’investisseur sait d’avance à quel moment il pourra récupérer le bien, s’il a le projet de s’y installer, par exemple», poursuit-il. Sans oublier que l’achat occupé permet d’obtenir une décote significative sur le prix de marché, contrepartie de la non-jouissance immédiate du bien. Le rabais obtenu, fonction du montant du loyer et de la durée du bail restant à courir, est généralement de l’ordre de 10 %, mais peut atteindre, voire dépasser les 30 % pour les locations régies par la loi de 1948, synonymes de loyers très faibles, ou si le logement est occupé par un locataire «protégé» - personne âgée de plus de soixante-dix ans ou handicapée, notamment. Ainsi, ce studio de 20 m2 à proximité du métro Jules-Joffrin, mis en vente début janvier à 94 000 €, soit 4 900 €/m2 contre une moyenne de plus 7 500 €/m2 dans le quartier. Le bien est loué en loi de 1948 à une locataire née en 1935, qui acquitte un loyer de 480 € par… trimestre. «L’idée est ici avant tout de se constituer un patrimoine immobilier à peu de frais, explique un agent immobilier du XVIIIe arrondissement. L’acheteur tire un trait sur la rentabilité, mais il est assuré de récupérer, à terme, la pleine propriété d’un bien dont il aura fait l’acquisition à un prix très en deçà du niveau de marché. Libre à lui, alors, d’en disposer comme bon lui semblera.»
