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Le point sur... le règlement et le cahier des charges de lotissement

Le point sur... le règlement et le cahier des charges de lotissement
Février 2013
Le Particulier n°1082, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les lotissements sont le plus souvent dotés d’un règlement et/ou d’un cahier des charges. Ces deux documents, de nature très différente, fixent les règles d’urbanisme et de vie collective à respecter par les propriétaires des parcelles.

Lorsque vous achetez ou faites construire une maison dans un lotissement, vous devez respecter certaines obligations. Bien sûr, vous êtes pleinement propriétaire de votre lot, mais vous devez vous conformer à des règles qui s’imposent à tous les propriétaires (appelés « colotis »). Les acquéreurs en lotissement n’ont pas toujours connaissance de ces contraintes.

Comment sont gérés les lotissements ?

Les lotissements créés depuis 1977 peuvent être régis par un règlement et/ou un cahier des charges. Le premier doit être approuvé par l’autorité administrative (le maire ou le préfet), tandis que le second a une nature contractuelle. L’un et l’autre n’ont rien d’obligatoire, mais, quand ils existent, ils visent à garantir une certaine unicité des constructions (apparence, implantation...). 

Lorsqu’il n’existe pas de règlement de lotissement, ce sont les règles d’urbanisme de la commune qui prévalent. En l’absence de parties communes à gérer ou lorsque celles-ci ont été acquises par les occupants ou par la municipalité, un cahier des charges est inutile.

À quoi sert un règlement de lotissement ?

Le règlement du lotissement, rédigé par le lotisseur, a pour objet d’apporter des compléments aux contraintes d’urbanisme déjà en vigueur. Il définit les règles d’utilisation des sols et d’implantation des bâtiments, mais aussi la destination, la nature, l’architecture et les dimensions des maisons de même que leur assainissement et l’aménagement de leurs abords. Il s’impose à tous les colotis. « Il doit, au minimum, être conforme aux règles d’urbanisme édictées soit par le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS), soit par la carte communale. Mais sa vocation est généralement d’être plus contraignant », explique Jean-Michel Lugherini, géomètre expert. 

Afin de ne pas laisser se pérenniser des règles d’urbanisme d’origine privée, il est prévu que les règlements de lotissement cessent de s’appliquer 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir. À condition toutefois que la commune soit dotée d’un document d’urbanisme (PLU, POS ou carte communale). Le lotissement est alors soumis aux règles d’urbanisme de droit commun (art. L. 442 -9 du code de l’urbanisme). Ce qui n’empêche pas les autres documents du lotissement, en l’occurrence le cahier des charges (voir plus loin) de demeurer valables.

Un règlement peut-il s’appliquer plus de 10 ans ?

Le règlement d’un lotissement peut continuer à s’appliquer au-delà de 10 ans, si les occupants le souhaitent. Cette décision doit être adoptée par une large majorité de propriétaires. Elle doit, en effet, être votée par les deux tiers d’entre eux, s’ils détiennent ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement, ou par les trois quarts, s’ils détiennent au moins les deux tiers de celle-ci (art. L. 442-10 du code de l’urbanisme). Chaque propriétaire compte pour une seule voix, même s’il possède plusieurs lots. La majorité est appréciée par rapport aux lots d’habitation. Autrement dit, ne sont pas comptabilisées les superficies affectées à un autre usage, comme les locaux communs ou les espaces verts (cass. civ. 3e du 3.10.01, n° 00-10550). Attention : la pérennisation du règlement n’est possible que s’il ne contrevient pas aux règles d’urbanisme en vigueur à ce moment-là. Sinon, le maire ou le préfet peuvent s’y opposer.

En quoi consiste le cahier des charges du lotissement ?

Ce document, rédigé par le lotisseur, doit être remis aux propriétaires. Il s’impose à tous les habitants du lotissement et a pour objet d’organiser les règles de vie collective. À la différence du règlement, le cahier des charges définit les droits et les obligations de chacun. Appelé aussi « contrat de droit privé », il peut concerner, par exemple, la nature des clôtures autorisées dans le lotissement, les activités professionnelles ou commerciales pouvant y être exercées, la pose des antennes, les obligations d’entretien, les horaires de tonte des pelouses ou d’utilisation d’un matériel bruyant.

Le cahier des charges a-t-il une durée de vie limitée ?

Non. Si le règlement de lotissement devient caduc au bout de 10 ans, cela ne s’applique pas au cahier des charges, comme le précise le code de l’urbanisme (art. L. 442-9, 3e alinéa). Le cahier des charges est un document contractuel qui n’est pas soumis à l’approbation de l’autorité administrative. Les règles et les servitudes qu’il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires et entre le lotisseur et les acquéreurs de lots. Elles demeurent donc en vigueur au-delà de 10 ans. Par conséquent, les colotis ou l’assemblée syndicale peuvent s’en prévaloir devant un juge (rép. min. de la justice JO Sénat du 18.11.10, p. 3033).

Le cahier des charges peut-il contenir des règles d’urbanisme ?

Bien que ce ne soit pas son objet, le cahier des charges intègre fréquemment des règles d’urbanisme. De fait, le lotisseur le soumet très souvent à l’approbation du maire ou du préfet, bien qu’il s’agisse d’un document contractuel d’ordre privé, contrairement au règlement de lotissement. Un décret du 26 juillet 1977 (n° 77-860) entendait clarifier ce point et établir une distinction plus nette entre ces documents. Mais beaucoup de cahiers des charges continuent d’édicter des règles encadrant l’implantation des constructions, leur hauteur ou encore leur aspect extérieur. Certains reproduisent même le règlement du lotissement... Le code de l’urbanisme précise pourtant que « la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans le cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document une nature contractuelle » (art. L. 111-5). Autrement dit, il ne suffit pas de reproduire tout ou partie du règlement de lotissement dans le cahier des charges pour que ces dispositions continuent de s’appliquer quand le règlement est devenu caduc (cass. civ. 3e du 6.12.06, n° 05-17708). À moins que ces prescriptions reflètent la volonté des propriétaires. Ainsi, la Cour de cassation a donné raison à des plaignants qui se référaient à un article de leur règlement de lotissement reproduit dans le cahier des charges stipulant qu’une vue sur la mer devait être préservée. Le tribunal a estimé que cette disposition montrait une volonté des colotis de protéger leur vue (cass. civ. 3e du 19.6.07, n° 06-15715). Par ailleurs, les règles d’un cahier des charges peuvent être inopérantes. Des propriétaires ne voyaient pas d’un bon œil l’installation par un voisin d’une antenne de radio amateur. Cela était d’ailleurs interdit par le cahier des charges. Ils ont pourtant vu leur demande de démontage de l’antenne rejetée par la justice. La loi du 2 juillet 1966 sur le droit à l’antenne autorise ce type d’installation (cass. civ. 3e du 25.9.02, n° 01-02262).

Les propriétaires peuvent-ils modifier les textes qui fixent les règles du lotissement ?

Oui, ces corrections sont nécessaires, par exemple, pour changer l’affectation des lots, déplacer ou diviser un espace vert, modifier les superficies et les limites des lots… Pour cela, il faut obtenir, par vote, l’accord de la majorité dite de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme. Il s’agit des deux tiers des voix des propriétaires détenant ensemble au moins les trois quarts de la superficie du lotissement ou des trois quarts des voix des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie. Attention, l’aménageur du lotissement, s’il reste propriétaire d’un lot constructible, peut s’y opposer dans les 5 ans suivant l’achèvement des travaux. Une demande de modification du règlement du lotissement doit également être soumise à la commune ou au préfet. Pour le cahier des charges, contrat d’ordre privé, il n’est pas nécessaire de solliciter l’autorité communale, même si, en pratique, les propriétaires continuent à le faire lorsque les modifications concernent des règles d’urbanisme.

Un propriétaire peut-il être contraint de respecter le cahier des charges du lotissement ?

Le cahier des charges étant un document contractuel obligatoirement accepté par tous les propriétaires, chacun doit s’y conformer. Et tout coloti peut le faire respecter devant les tribunaux. Ainsi, une construction édifiée en violation du cahier des charges devra être détruite, même si un permis de construire a été obtenu. Les tribunaux sont très sévères en la matière. Un propriétaire qui avait transformé un garage en pièce d’habitation s’est vu condamné à le remettre dans son état d’origine (cass. civ. 3e du 14.3.06, n° 05-11334). Le plaignant n’a même pas besoin de justifier d’un préjudice.

Quels sont les recours en cas de non-respect du règlement ?

Chaque propriétaire de lot peut demander le respect du règlement de lotissement devant les tribunaux. Mais ces derniers ne sanctionnent l’infraction qu’en cas de préjudice. Par exemple, un plaignant, qui considérait que le portail de son voisin n’était pas conforme au règlement du lotissement, a vu sa demande rejetée car il n’avait subi aucun préjudice (cass. civ. 3e du 17.6.97, n° 95-19130). De plus, la Cour de cassation a jugé qu’un propriétaire qui vendait son lot n’avait plus qualité à agir pour faire respecter le règlement du lotissement, puisqu’il quittait les lieux (cass. civ. 3e du 4.12.07, n° 06-18770). À l’égard des tiers au lotissement, le préjudice doit toujours être prouvé.

Un permis de construire peut-il être refusé en raison des dispositions du cahier des charges ?

Absolument pas. Le permis de construire doit respecter les règles propres au lotissement (règlement du lotissement, s’il existe) ou les prescriptions d’urbanisme de la commune (PLU, POS…). Il est délivré par la commune en fonction de la conformité du projet à ces dispositions et sous réserve du droit des tiers. Le permis ne se réfère donc pas au cahier des charges du lotissement, qui est un document privé, même si celui-ci comporte des règles d’utilisation du sol. Cependant, l’acquéreur d’un terrain dans un lotissement doit tout de même s’assurer, avant de faire construire, de la conformité de son projet aux règles édictées par le cahier des charges.

Comment sont gérés les équipements communs d’un lotissement ?

Les équipements communs (gardiennage, voiries, réseaux, espaces verts, équipements sportifs…), sont administrés par une association syndicale libre (ASL), dont le fonctionnement est régi par l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme. C’est elle qui va régler les dépenses et encaisser les charges dues par les propriétaires. Elle a aussi pour mission de faire respecter le règlement et le cahier des charges du lotissement, de même que l’ensemble des décisions prises par les colotis en assemblée générale annuelle. L’ASL est gérée par un syndicat composé de membres élus chaque année parmi les propriétaires. La présence d’un syndic n’est pas obligatoire.

Notez que le lotisseur n’est plus tenu de provoquer la première réunion de l’ASL. L’association peut être créée dès la vente du premier lot par l’aménageur.

Elle prend généralement fin lors du transfert des équipements communs au domaine public (c’est souvent le cas) ou aux acquéreurs de lots.

Dans quel délai les équipements collectifs sont-ils transférés à la commune ?

Le transfert des équipements collectifs à la commune n’est pas systématique. Il peut être prévu dès la création du lotissement. Dans ce cas, le lotisseur doit avoir signé une convention avec la commune par laquelle celle-ci accepte de les reprendre et donc d’assurer leur gestion (il peut s’agir, par exemple, des voiries du lotissement). Si aucune reprise n’est prévue, l’aménageur peut, soit prendre l’engagement de constituer une association syndicale destinée à administrer ces équipements, soit en transférer la propriété aux acquéreurs de lots.

Il se peut aussi qu’une association soit créée pour gérer provisoirement les équipements qui devront être cédés ultérieurement à la commune. Dans ce cas, il est prévu un transfert d’office ou par convention entre cette association et la commune. Mais attention, tous les équipements ne sont pas transférables. Les voiries privées peuvent passer dans le domaine public communal à la condition qu’elles soient ouvertes à la circulation publique. Les réseaux (d’eau, d’assainissement, d’électricité) peuvent également être transmis à la collectivité ou concédés à leurs gestionnaires. Mais encore faut-il que le cahier des charges du lotissement le prévoie. Quant aux espaces verts, aires de jeux et parkings, ils sont transférables, à condition d’avoir été, au préalable, dans le domaine privé. En général, la cession des équipements communs du lotissement ne donne pas lieu à une indemnisation.

De quelle manière sont réparties les charges du lotissement ?

Tous les propriétaires, de même que l’aménageur s’il reste propriétaire d’au moins un lot, participent aux charges du lotissement. Elles concernent l’entretien et les travaux (dans les espaces verts, les équipements…), les impôts et les taxes éventuels ainsi que les assurances. Une fois les prévisions de dépenses approuvées en assemblée, les appels de fonds sont adressés à chaque coloti en fonction de l’importance de son lot. La répartition des charges peut être calculée au prorata de la superficie des lots ou de l’intérêt que présente un équipement pour certains propriétaires.

Les propriétaires peuvent-ils s’abstenir de payer les charges, si des travaux restent inachevés ?

L’inachèvement des travaux de viabilité par le lotisseur n’est pas un motif suffisant pour permettre de se soustraire au paiement des appels de cotisations envoyés par l’association syndicale, dès lors, bien sûr, que ces charges ont été approuvées en assemblée dans les règles. Il en a été jugé ainsi par la Cour de cassation (3e ch. civ. du 14.2.78, n° 76-14514). Les cotisations sont dues par le propriétaire d’un lot dès que l’assemblée générale a voté les statuts de l’ASL et que la modification de la participation aux dépenses prévue au cahier des charges a été votée à l’une des majorités requises par la loi. Notez, par ailleurs, qu’un propriétaire qui vend son lot ne peut se faire rembourser la part de cotisation annuelle correspondant à la période de l’année pendant laquelle il ne sera plus propriétaire (cass. civ. 3e du 29.3.06, n° 05-10296). En revanche, la Cour de cassation a donné raison à un coloti qui ne payait pas ses appels de charges, car il n’existait pas de tableau de répartition conforme au cahier des charges et régulièrement approuvé.

Quels sont les recours en cas d’impayé ?

Si un propriétaire ne paie pas les charges qui lui incombent, l’Association syndicale libre peut intenter une action en justice. Elle peut aussi faire hypothéquer le bien du coloti défaillant après une simple mise en demeure restée sans réponse. En cas de vente d’un lot, l’association peut aussi faire opposition au versement du fruit de la cession pour obtenir le règlement de l’impayé.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ASL , ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE , DOCUMENT D'URBANISME , LOTISSEMENT , REGLEMENT DE COPROPRIETE , URBANISME




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