Investissement locatif: le dispositif Duflot est entré en vigueur
Les plafonds de loyers à respecter pour bénéficier du nouveau régime viennent d’être publiés. Plus bas que ceux du Scellier, ils restent réalistes et sont modulables en fonction de la surface du bien.
Le régime Duflot permet à un investisseur qui acquiert ou fait construire un logement neuf, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du coût l’opération, répartie sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € et d’un plafond de prix d’achat de 5 500 €/m²). Cet avantage est soumis à plusieurs conditions: engagement locatif de 9 ans, respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire et niveau minimal de performance énergétique du logement.
Des plafonds de loyers réalistes
Les plafonds de loyers ont été dévoilés par un décret publié fin décembre (n° 2012 1532 du 29.12.12). Leurs niveaux semblent satisfaire les professionnels. «Même s’ils sont un peu plus faibles, ils restent relativement proches de ceux applicables en Scellier intermédiaire», note Stéphane Peltier, directeur associé de Leemo, un moteur de recherche immobilier réservé aux professionnels. «Tel qu’il est conçu, le dispositif Duflot va permettre de créer une vraie offre locative intermédiaire», souligne François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Par rapport à son prédécesseur, le nouveau dispositif marque une avancée en prévoyant que le loyer soit modulé en fonction de la surface du bien (voir note 7 du tableau ci-dessous). Un propriétaire pourra, dans la même zone géographique, demander, pour un studio, un loyer au mètre carré supérieur à celui d’un trois pièces.
Des rendements compris entre 3,5 et 4,5 %
Même si, compte tenu de plafonds de loyers légèrement inférieurs, les rendements bruts (le prix d’achat divisé par les loyers annuels) d’un investissement Duflot se révèlent un peu en deçà de ceux pouvant être obtenus avec le Scellier, ils restent néanmoins satisfaisants: de 3,5 à 4,5 % en moyenne. Le taux de rendement interne (TRI), qui tient compte de tous les flux financiers sur la durée de l’opération, sera, en revanche, plus intéressant en Duflot. En, effet, la réduction d’impôt est plus importante sur une durée plus courte. Au final, le gouvernement semble avoir réussi l’impossible: proposer, malgré un budget très contraint, un dispositif fiscal intéressant.
