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Accession à la propriété : le nouveau prêt à taux zéro moins facile d'accès

Accession à la propriété : le nouveau prêt à taux zéro moins facile d'accès
Février 2013
Le Particulier n°1082, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Le gouvernement a modifié le mode de calcul du prêt à taux zéro, de manière à le réserver à des emprunteurs moins aisés. Mais ses critères d’attribution le rendent encore accessible à une large majorité d’acquéreurs.

Le gouvernement a réformé en profondeur le prêt à taux zéro (PTZ+). « Il est soumis à de nouvelles contraintes qui vont permettre de le recentrer vers des ménages plus modestes qu’auparavant », précise Sophie Magnan, responsable de l’offre accession au Crédit Foncier. Ces modifications concernent les demandes de prêts déposées depuis le 1er janvier 2013.

Le PTZ+ version 2013 reste toutefois attrayant, dans la mesure où, par exemple, il permet à un célibataire d’augmenter son enveloppe de financement de 14 220 à 51 480 €, suivant le lieu où il se situe. Une famille de 5 personnes a, quant à elle, la possibilité d’emprunter, par ce biais, entre 32 760 et 118 470 € de plus. En revanche, les conditions d’accès au prêt à taux zéro ont été sensiblement durcies.

Un prêt réservé à l’acquisition d’une résidence principale

Le PTZ+ est réservé à l’acquisition d’une résidence principale. L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de son logement principal au cours des 2 années précédentes (mais il peut détenir une résidence secondaire ou de l’immobilier locatif). Toutefois, cette condition n’est pas exigée si l’acquéreur est handicapé et dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle, s’il est titulaire d’une allocation pour adultes handicapés (AAH) ou d’une allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH), ou s’il a été victime d’une catastrophe naturelle ayant rendu sa résidence principale inhabitable de manière définitive.

Le logement doit servir de résidence principale à l’emprunteur, au plus tard un an après la déclaration d’achèvement des travaux ou après l’acquisition du bien. Il est, cependant, possible de bénéficier du PTZ+ pour financer l’achat d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’acquéreur lorsqu’il prendra sa retraite, si celle-ci intervient au plus tard 6 ans après l’acquisition. Dans ce cas, le logement doit être loué, durant cet intervalle, à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit à un prêt locatif social. Par exemple, pour un ménage composé de 3 personnes, cela représente, pour 2013, moins de 58 106 € de revenus à Paris et dans les communes limitrophes, 53 283 € dans le reste de l’île-de-France, et 41 408 € en province. De même, si vous avez commencé à occuper le logement, vous ne pouvez pas le donner en location, sauf dans certains cas précis (voir Focus sur la réforme du PTZ+ : le prêt à taux zéro se recentre sur le logement neuf).

Un logement neuf ou équivalent

Le PTZ+ n’est accordé que pour l’acquisition d’un logement neuf. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une ­maison, et, dans ce dernier cas, le prêt peut servir à financer l’acquisition du terrain. Par exception, il peut également servir à financer l’achat d’un bien ancien ayant fait l’objet d’une réhabilitation lourde, au sens de l’article 257, I-2, 2e du code général des impôts (remise à neuf de la majorité des fondations, des façades… ces travaux relevant du taux normal de TVA, et non du taux réduit de 7 %), ou de l’acquisition d’un appartement en HLM par son locataire, à condition que le prix de vente soit 35 % inférieur à la valeur d’expertise du bien.

Enfin, les locataires qui ont intégré un programme Prêt social location-accession (PSLA) et lèvent leur option d’achat peuvent également demander un PTZ+, mais dans ce cas, ils bénéficient d’un barème spécifique.

Le gouvernement impose désormais une contrainte supplémentaire : à compter du 1er janvier 2013, le logement acheté doit répondre à des normes énergétiques. « Il doit bénéficier du label “Bâtiment basse consommation énergétique” (BBC 2005) ou respecter la réglementation thermique (RT 2012) pour être éligibles au PTZ+ », précise Gilles Hautrive, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel (voir p. 8 notre Focus sur les nouveaux labels énergétiques).

Des conditions de ressources plus drastiques

Le PTZ+ est toujours accordé sous conditions de ressources, comme l’an passé, mais les barèmes ont changé depuis le 1er janvier. Ils sont aujourd’hui inférieurs à ce qu’ils étaient, dans le but de cibler davantage de ménages aux revenus modestes.

Pour savoir si vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro, vous devez comparer les revenus de l’année n-2 (c’est-à-dire ceux de 2011 pour une demande de prêt effectuée en 2013) de l’ensemble des personnes qui vont occuper le logement, au coût de l’opération (hors frais de notaire) divisé par dix. Le plus élevé de ces deux montants ne doit pas dépasser les plafonds de ressources calculés en fonction de la zone géographique où est situé le bien et de la composition du ménage (voir partie 1 du Guide : calculez le PTZ+ auquel vous pouvez prétendre en 2013).

Un prêt au montant variable

Les ménages éligibles à ce crédit aidé vont devoir déterminer à quel montant maximum de PTZ+ ils peuvent prétendre. Celui-ci ne peut pas excéder le montant des autres prêts de plus de 2 ans qui servent à financer l’opération, ni dépasser une fraction du coût d’acquisition du bien, comprise entre 33 % en zone A et 18 % en zone C (voir lpartie 2 du Guide : calculez le PTZ+ auquel vous pouvez prétendre en 2013). « Ce prêt ne peut pas financer l’intégralité de l’opération, mais juste une partie, le reste étant complété par d’autres prêts aidés, un prêt épargne logement ou un crédit classique », précise Sophie Magnan.

Une fois le montant maximal déterminé, reste à connaître le plafond de PTZ+ auquel les emprunteurs peuvent accéder et qui dépend du coût du logement. Par exemple, un célibataire qui compte acheter en zone A peut prétendre au maximum à 51 480 € de PTZ+. Ce qui correspond au financement d’un bien d’au moins 156 000 € (51 480/33 %). Si le logement vaut plus que ce montant, le PTZ+ ne pourra pas être plus important, en revanche, si l’achat est moindre, son enveloppe diminuera en proportion.

Payez la même somme tous les mois en lissant les mensualités

Comme nous l’avons vu, le PTZ+ ne peut venir qu’en complément d’autres prêts, aidés ou classiques. La probabilité que tous ces prêts n’aient pas les mêmes durées de remboursement est importante. En effet, dans un plan de financement classique, les mensualités de tous les prêts s’ajoutent les unes aux autres, bien qu'elles aient des échéances différentes : par exemple 12 ans pour un PTZ+, 15 ans pour un prêt épargne logement, 20 ou 25 ans pour un prêt bancaire classique. La charge financière de toutes les mensualités peut s’avérer très lourde durant les premières années de remboursement et risque même de porter la somme à payer chaque mois au-delà de la limite acceptée par les banquiers, ceux-ci exigeant que le montant des mensualités n’excède pas 33 % des revenus. Puis l’effort de remboursement s’amenuise au fur et à mesure des échéances des différents prêts.

Pour y remédier, la plupart des établissements bancaires proposent un système de lissage des mensualités. « Cette technique permet de conserver le même montant de mensualités pendant toute la durée du prêt », confie Philippe Taboret, directeur ­général adjoint de Cafpi. Elle consiste alors à réduire le montant des mensualités du prêt bancaire durant la période de remboursement des autres prêts, puis de l’augmenter une fois les autres crédits remboursés.

Attention, le lissage a un coût : plus la mensualité du prêt bancaire classique est réduite en début de période, moins vous remboursez de capital au cours des premières années, et plus le prêt, au final, coûte cher.

Marie Pellefigue

 


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , PRET A TAUX ZERO , PTZ , PTZ+




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