Plus-values immobilières, logements vacants

Par La Rédaction du particulier

Publié le 02/01/2013 à 17:51, Mis à jour le 20/05/2017 à 07:51

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La loi de finances pour 2013 et la loi de finances rectificative, qui ont été adoptées par le Parlement, modifient la fiscalité des plus-values immobilières et la taxation des logements vacants (locaux non meublés à usage d'habitation) et des résidences secondaires. Le Conseil constitutionnel a par ailleurs censuré l'article de la loi de finances pour 2013 concernant les plus-values immobilières.
Voici les réponses à l’ensemble des questions que vous nous avez posées.

Bonjour. Pourriez-vous m'indiquer quand sera mis à jour le simulateur de calcul des plus values immobilières avec les dernières réformes de fin 2012?

Un simulateur calculant le montant de la plus-value immobilière imposable est d’ores et déjà à votre disposition sur le site leparticulier.fr.:
Simulateur de calcul de plus-value immobilière

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Cet outil permet aussi de vérifier si votre cession est imposable ou exonérée. Il est à jour des dernières réformes. Il intègre donc la surtaxe de plus-value immobilière applicable aux gains de plus de 50 000 €.

Son utilisation présuppose une étude préalable de votre cas pour opérer les bons choix et indiquer les bons montants. Vous pouvez préparer votre calcul en consultant le Guide fiscal 2013 du Particulier.

Nos deux fils, locataires de leurs résidences principales, vivent en Espagne: l’un paie l’impôt français sur ses salaires et l’autre paie l’impôt espagnol sur l’intégralité de ses revenus. Nous comptons vendre notre maison située en France dont nos enfants ont la nue-propriété. Pourront-ils bénéficier de l’exonération sur leur part de plus-value, s’ils acquièrent en Espagne leur résidence principale grâce à cette vente?

Le bénéfice de l’ exonération de plus-value lorsque le prix de vente est destiné à l’ acquisition d’une future résidence principale, est réservé aux contribuables fiscalement domicilié en France.
Seuls sont éligibles les vendeurs dont tous les revenus sont imposé en France, qu’ils soient de source française ou étrangère (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°20).

Suite à la succession de mon père, ma mère occupe son appartement en qualité d’usufruitière. Lors de la vente de la pleine propriété de ce bien, est-ce que l’exonération de la plus-value immobilière peut s’étendre à la part de plus-value revenant aux enfants nus-propriétaires?

En l’espèce, c’est le parent usufruitier ayant vécu dans cette habitation qui est exonéré. Un nu-propriétaire qui n’y a pas eu sa résidence, ne peut être exonéré de plus-value immobilière.

Seule la personne qui occupe le logement à titre de résidence principale, peut bénéficier de l’ exonération de la plus-value. En cas de déménagement, cet avantage reste applicable si la cession intervient dans l'année qui suit le changement d'adresse.

Lire aussi: le guide fiscal 2013 du Particulier, p.267.

En 2012, j’ai donné à mes enfants la totalité d’un terrain comprenant ma résidence principale. J’en ai conservé l’usufruit. Je détiens cette propriété depuis 37 ans. Nous avons la possibilité de céder une partie du terrain en 2013. Quelle serait la date d’acquisition retenue pour le calcul de l’imposition de la plus-value?

Les enfants sont nus-propriétaires depuis la donation effectuée à leur profit en 2012.C’est donc cette date qui est retenue pour le calcul de la durée de détention, concernant l’imposition de leur part de plus-value immobilière.

Pour l’ usufruitierdonateur, la situation est différente. Détenteur de la pleine propriété depuis plus de 30 ans, il bénéficie pour son usufruit de cette antériorité pour la fiscalité de la plus-value. L’ exonération liée à la durée de détention s’applique sur sa part - concernant cette exonération, la réponse est donnée en vertu des textes applicables au 1.1.13.

Voir aussi notre commentaire sur la fiscalité des terrains à bâtir.

Je suis locataire de ma résidence principale et, par ailleurs, propriétaire bailleur d’un studio. Puis-je encore bénéficier de l’exonération de la plus-value si je vends mon bien locatif pour financer l’acquisition de ma future résidence principale?

Oui. L’ exonération de la plus-value de la première cession d’un logement est toujours en vigueur lorsque le prix de vente est destiné à l’ acquisition d’une future résidence principale. L'habitation vendue peut être un bien locatif, une résidence secondaire ...

Pour en bénéficier, il faut ne pas être propriétaire de son habitation principale dans les 4 années qui précèdent cette vente. L’exonération n’est pas accordée automatiquement. Elle doit faire l’objet d’une demande expresse au Fisc. Le prix doit être réinvesti dans la nouvelle résidence principale, 2 ans après la vente. L’exonération est partielle, si la totalité du prix n’est pas utilisée.

Bonjour, j’ai mis en vente un appartement depuis 4 mois. Et je voudrais savoir si je peux bénéficier en 2013 de l’abattement de 20 % sur la plus-value. La décision du Conseil constitutionnelle a-t-elle annulée cette disposition?

L’ abattement des 20 % était prévu dans la dernière version de la loi de finances 2013 votée par les parlementaires. Il ne concernait pas les terrains à bâtir.

Bien que favorable aux contribuables, il a aussi été annulé par la décision du Conseil constitutionnel précitée. La censure a porté sur l’intégralité de la réforme des plus-values immobilières prévue dans la loi de finances pour 2013.

Seule la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 € a été validée car figurant dans la 3e loi de finances rectificative pour 2012.

L’appréciation spécifique pour les indivisaires du seuil d’exonération des plus-values immobilières de 15 000 € est-elle toujours en vigueur en 2013?

Oui. Quand une indivision vend un bien immobilier dont le prix de cession excède 15 000 €, les indivisaires pris séparément peuvent encore bénéficier de l’ exonération de la plus-value sur leur part, si son montant est inférieur à 15 000 €.

Le ministère de l’économie et des finances vient de rappeler cette disposition dans une réponse ministérielle (RM JOAN 15.01.13, n°3451).

Lire aussi sur ce sujet le guide fiscal 2013 du Particulier, p.269.

Nous envisageons de vendre un logement acheté en 1995. Nous avons réalisé des travaux pour pouvoir le mettre en location. Ces travaux ont été déduits des revenus fonciers. Comment sera déterminée notre plus-value? Et à quel taux serons-nous imposés?

Le montant réel des travaux déjà déduits sur des revenus fonciers ne peuvent pas minorer la plus-value immobilière imposable. Pour un bien détenu plus de 5 ans, l’abattement de 15 % pour travaux demeure toutefois applicable.
L’assiette de la plus-value peut être aussi minorée d’un abattement lié à la durée de détention. Pour un bien détenu depuis au moins 18 ans, cet abattement est de 28 %, voir Plus values immobilières: seuil et abattement.

Actuellement, le taux de taxation des plus-values immobilières est de 34,5 % (19 % d’impôt et 15,5 % de prélèvements sociaux). Toutefois depuis le 1er janvier 2013, si la plus-value dépasse 50 000 €, le taux de 19 % est majoré et peut monter jusqu’à 25 %.

Concernant cette surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €, voir: Les plus-values immobilières sont désormais surtaxées

Je vends avec ma sœur une maison reçue en héritage en février 2002. Pour le calcul de plus-value immobilière, peut-on déduire 15 % au titre des travaux, sans justificatif?

Si un immeuble bâti est cédé après plus de 5 ans de détention par le vendeur, le prix d’acquisition peut être majoré de 15 % au titre de travaux. Le vendeur n’a pas à fournir de factures. Cette appréciation de la valeur d’acquisition fait diminuer la plus-value immobilière.

Cet avantage est applicable même si les vendeurs n’ont pas effectués de travaux déductibles. Si des travaux ont été réalisés, il faut comparer leur coût réel (factures nécessaires) avec les 15 %, pour retenir la déduction la plus avantageuse (au réel ou forfaitaire).

Lire aussi le guide fiscal 2013 du Particulier, p.273.

Pouvez-vous confirmer qu’il n’y a plus d’abattement pour durée de détention pour les plus-values de terrains à bâtir, en 2013?

Non. Actuellement, les plus-values de terrains à bâtir sont encore éligibles à cet abattement. Si vous vendez un terrain que vous détenez depuis au moins 30 ans, vous continuerez à être exonéré de plus-value immobilière. Voir le guide fiscal 2013 du Particulier sur les modalités de l’abattement lié à la durée de détention.

La réforme de la fiscalité des terrains à bâtir consistait, à compter de 2015, à intégrer ces plus-values au barème progressif de l’ impôt sur le revenu. La suppression, dès 2013, de l’abattement n’était qu’une première étape.Cette réforme a été censurée par le Conseil constitutionnel (décision n°2012-662 DC du 29.12.12). Portant «atteinte à l’égalité devant les charges publiques», cette mesure a été jugée non conforme à la Constitution: la taxation aurait pu aller jusqu’à 82 %, pour les vendeurs ayant les plus hauts revenus.

Il faut rester vigilant sur la fiscalité des terrains à bâtir car le gouvernement pourrait revenir sur cette réforme.

Le pavillon de ma mère est inoccupé depuis son entrée en maison de retraite, en 2008. Ce bien vétuste ne peut pas être loué en l’état car il nécessiterait des travaux importants. Il serait même à démolir. Elle reçoit depuis 2011, un avis d’imposition à la taxe sur les logements vacants. J’ai demandé une exemption, obtenue pour la taxe de 2011. Je pense que le caractère involontaire de l’inoccupation devrait suffire à l’exempter définitivement de cette taxe? Je vous remercie de me donner votre avis sur cette situation.

La Taxe sur les logementsvacants (TLV) est due sur une résidence inoccupée, à la condition qu'elle soit habitable.

Cette condition d’habitabilité est appréciée chaque année, au 1er janvier. Le propriétaire doit apporter la preuve du caractère non habitable du logement pour ne pas payer la taxe. Le recours est ouvert jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle du recouvrement de la TLV. Si le Fisc continue de l'appliquer après une première exemption, le contribuable doit alors refaire une demande de dégrèvement en justifiant de la situation d'exonération pour l'année considérée.

Les logements qui nécessitent des travaux importants pour être habitables, ne sont pas assujettis à la TLV. Sont visés les travaux de stabilisation du gros œuvre (gros murs, charpente…) ou d’installation, de réfection complète d’éléments de confort (sanitaires, électricité, eau…). Pour l’administration fiscale, le coût de ces travaux doit en pratique représenter plus du quart de la valeur du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Les situations sont appréciées au cas par cas.

Il n’existe pas d’exonération de la taxe sur les logements vacants en cas de départ en maison de retraite du propriétaire qui occupait le bien.