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Loi Carrez : la terrasse doit être close et (vraiment) privative

Loi Carrez : la terrasse doit être close et (vraiment) privative
Janvier 2013
Le Particulier Immobilier n°293, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La surface d’une terrasse doit être écartée du calcul de la loi Carrez si c’est une « partie commune à usage exclusif » ou si elle n’est pas close.

Cass. civ. 3e du 18.9.12, n° 11-18762 et n° 11-19884

 

La « loi Carrez » permet à l’acquéreur d’un logement en copropriété de demander une réduction du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle visée dans l’acte de vente. Les litiges abondent et la principale difficulté consiste à savoir quelles surfaces prendre en compte ou non. Rappel, la « surface Carrez » inclut la superficie des planchers des locaux qui sont clos et couverts (après déduction de certaines surfaces : murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres) et qui ont au moins 1,80 m de hauteur. La surface d’une terrasse peut être incluse dans le calcul de la superficie de la partie privative du lot, si ces critères sont remplis. À défaut, elle ne peut être ajoutée aux mètres carrés mesurés et vendus. C’est ce que rappelle la Cour de cassation, dans ces deux arrêts. Elle apporte des précisions utiles sur les terrasses aménagées.

Dans le premier arrêt, la superficie de la terrasse a été écartée du calcul de la superficie du lot vendu car elle n’était pas close. En effet, il s’agissait d’une ancienne terrasse, transformée en loggia par un dispositif de fermeture par volets électriques. Le caractère clos n’a pas été retenu, car « les quatre ouvertures de l’ancienne terrasse ne disposaient d’aucun ouvrage d’obstruction ou d’isolation, et que des trous à l’intérieur de la loggia permettaient l’évacuation naturelle à l’extérieur des eaux pluviales pouvant être réceptionnées ». Le second arrêt précise que la surface d’une terrasse doit être incluse dans le calcul loi Carrez lorsqu’elle est close mais aussi quand elle est à usage exclusif d’un copropriétaire. En l’espèce, la superficie de la terrasse n’a pas été retenue dans le calcul de la surface Carrez, car elle était désignée dans le règlement de copropriété comme « une partie commune à usage privatif ». Et cela bien qu’elle ait été l’unique point d’entrée dans la maison composant le lot vendu et soit fermée par des baies vitrées, transformée de sorte en séjour terrasse et ajoutant ainsi une pièce en rez-de-chaussée. Le fait que la terrasse soit close et couverte, habitable et intégrée aux parties privatives du lot est mis en échec par la qualification de partie commune mentionnée au règlement. 

Laure Le Scornet 

 


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , JURISPRUDENCE , LOT DE COPROPRIETE , SUPERFICIE DU LOGEMENT , TERRASSE




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