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Notaire : une affaire pas si personnelle

Notaire : une affaire pas si personnelle
Janvier 2013
Le Particulier Immobilier n°293, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La formule « en faire son affaire personnelle » contenue dans un acte n’exonère pas le notaire de son obligation de conseil.

Cass. civ. 1re du 14.11.12, n° 11-24726

 

Le notaire se doit d’informer son client sur ses engagements. Cette obligation de conseil est sans cesse renforcée par les juges. En voici une nouvelle illustration.

Deux époux avaient acquis, en 2000, une maison avec une cour attenante. Lors de la revente de ce bien, ils avaient dû accepter une réduction du prix fixé dans le compromis, car les acheteurs s’étaient aperçus qu’un jugement de 1992 avait attribué au voisin une bande du terrain, réduisant la parcelle fermée par un mur à une contenance inférieure. Estimant que le notaire avait manqué à son obligation de conseil, ils ont recherché sa responsabilité.

La cour d’appel les a déboutés de leur demande (CA de Montpellier du 31.5.11). L’arrêt retient que l’acte de vente indique que le couple d’acquéreurs déclare être informé du jugement concernant le mur et « en faire son affaire personnelle ». Les juges de fond estiment que les époux ne pouvaient plus exiger du notaire une interprétation et un commentaire des conséquences du jugement sur la propriété de la bande de terrain.

Mais la Cour de cassation censure l’arrêt : le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité des actes qu’il rédige, ne pouvait décliner sa responsabilité en alléguant que son client avait déclaré faire son affaire personnelle des conséquences du jugement de 1992, qui plus est non annexé à l’acte. Selon la Cour, il appartenait au notaire de s’assurer que le couple avait connaissance de la teneur de ce jugement et de son incidence sur le sort de l’opération que constatait l’acte qu’il recevait. En s’en abstenant, il a commis une faute. 

Rappelons que le notaire doit délivrer une information complète sur tout ce qui pourrait menacer la vente. Il doit contrôler et vérifier la consistance des biens vendus. Or, la superficie du bien mentionné dans l’acte de vente était erronée compte tenu du jugement de 1992. Le notaire aurait dû, par la lecture du jugement, son commentaire, mettre en garde les acquéreurs inexpérimentés, sur ses effets quant à leur droit de propriété. Il a donc engagé sa responsabilité envers ses clients. Et l’insertion d’une formule toute faite dans l’acte ne saurait l’exonérer de sa responsabilité.

Laure Le Scornet

 


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , JURISPRUDENCE , NOTAIRE , OBLIGATION DE CONSEIL , RESPONSABILITE




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