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Du Scellier au Duflot, les investisseurs vont-ils suivre ?

Du Scellier au Duflot, les investisseurs vont-ils suivre ?
Janvier 2013
Le Particulier Immobilier n°293, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Alors que le Scellier s’achève, le Duflot s’installe. Plus social, il aura sans doute plus de mal à se faire une place. Mais l’avantage fiscal devrait toutefois retenir l’attention des investisseurs.

Une certitude : dans le neuf, les promoteurs sont à la peine. Les derniers chiffres publiés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui représente 82 % de la profession, en témoignent. Depuis le début de 2012, l’activité n’a cessé de se dégrader. Au premier trimestre, les ventes avaient chuté de 23 % sur un an, au second trimestre de 27 % et les résultats du troisième trimestre accusaient une baisse encore plus forte, de l’ordre de 31 % sur un an. Résultat, fin 2012, les ventes étaient estimées autour de 70 000 à 75 000 unités, contre 103 300 en 2011 et 115 000 en 2010. Les raisons ? Elles tiennent évidemment à la crise. Revenus en berne et recrudescence du chômage n’encouragent pas les acquéreurs à réaliser leurs projets immobiliers. D’autant que, malgré des niveaux de taux très bas, de l’ordre de 3,30 % sur quinze ans et de 3,70 % sur vingt ans, les banques restent très sélectives, cherchant en priorité à capter les profils sans risque qu’elles tentent de séduire par des conditions exceptionnelles. Les prix en hausse sont également en cause « sous le double effet de la dérive des charges foncières et des coûts de construction liés au renchérissement des normes de constructions », souligne François Payelle. Résultat, le neuf pâtit de la faiblesse de la demande des accédants à la propriété (-7 points sur le seul troisième trimestre 2012).  mais aussi, et surtout, de celle des investisseurs très présents sur le marché ces dernières années. 

La toute fin de l’année 2012 n’a guère permis aux promoteurs de rectifier le tir. Si aucun chiffre n’est, pour l’heure, disponible, force est de constater que le sursaut des investisseurs, cherchant traditionnellement à défiscaliser en fin d’année, n’a pas eu lieu, comme cela s’était produit en 2011. 

Un timide regain d’intérêt

L’annonce de la fin du Scellier et de son remplacement par un dispositif Duflot, plus contraignant, n’a pas réellement mobilisé les foules. « Les investisseurs manquaient de confiance en fin d’année », confie Johan Paul, directeur de la région Rhône-Alpes au sein de Pitch Promotion. Même avis de Promogim. « Ils étaient surtout sonnés par les mesures de la loi de finances 2013 et attendaient de voir le traitement qui les attendait. » Une opinion que ne partage pas le président de la FPI Rhône-Alpes : « Nous avons fait d’excellents chiffres en octobre et novembre grâce au report du Scellier », précise Frédéric Marchal. Pour tenter de ramener les investisseurs vers l’achat immobilier, le gouvernement a en effet accepté de donner suite à une mesure transitoire que réclamaient les promoteurs, l’investisseur pouvant bénéficier du Scellier à 13 % jusqu’au 31 mars 2013 dès lors qu’il signait son acte de réservation au plus tard le 31 décembre 2012 et qu’il le faisait enregistrer auprès du service des impôts ou d’un notaire. « Cela a créé un petit effet d’aubaine, mais toute la profession s’attendait à un redémarrage de l’activité dès septembre et cela n’a pas été le cas. Le gouvernement a peut-être annoncé un peu tôt le dispositif qui remplacerait le Scellier, ce qui a sans doute brouillé les cartes », avance Nicolas de Bucy, ­directeur du département Ad Valorem Patrimonial (Crédit foncier immobilier). Bref, le regain d’intérêt des investisseurs est resté bien timide. « En ce moment, les gens sont tétanisés, s’exclame Marc Gédoux, le président de Pierre Etoile. Sur nos opérations, nous avons perdu 90 % d’investisseurs, la chute a été très brutale à partir de septembre. On a toutefois assisté à un frémissement fin novembre. » La question est aujourd’hui de savoir si le nouveau dispositif, déjà baptisé « Duflot », va faire la différence. 

Presque un Scellier intermédiaire bis

Le succès du Scellier classique tient au fait qu’il imposait peu de contraintes. Certes, il était conditionné au respect de plafonds de loyer. Mais ceux-ci étaient, somme toute, très proches des niveaux du marché et permettaient aux investisseurs d’engranger non seulement l’économie d’impôt mais aussi des rendements très corrects, de l’ordre de 3,5 % à 4 %. En zone B1 (les grandes villes), le loyer plafond s’établissait, par exemple, à 13,22 €/m2 en 2012. Or, à Lille, à Lyon ou à ­Toulouse, les loyers de marché ne dépassent guère 12 €/m2 en moyenne, toutes surfaces confondues, à peine plus pour les petites surfaces. Selon Clameur, un deux-pièces se loue 12,7 €/m2 en moyenne à Lille, 12 €/m2 à Lyon ou 11 €/m2  à Toulouse. La version intermédiaire du Scellier qui, elle, imposait des niveaux de loyers moins élevés, par exemple 10,58 €/m2  en zone B1, n’a pas été couronnée du même succès, car ces loyers plafonds, jugés trop bas, faisaient chuter les rendements. Pourtant, le Scellier intermédiaire autorisait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % sur quinze ans. Le Duflot qui semble, à l’heure où nous écrivons, être calqué sur le Scellier intermédiaire, aura-t-il plus de chance de succès ? Il offre une réduction d’impôt fixée à 18 % du montant de l’investissement dans la limite d’un prix plafond au mètre carré fixé à 5 000 € en zone A bis et A (Paris, région parisienne, Côte d’Azur, Genevois français…) et 4 000 € en zone B1 (grandes villes). La réduction d’impôt est prise en compte dans la limite d’un plafond de dépense qui ne peut excéder 300 000 € (comme pour le Scellier), soit 54 000 € au maximum. Elle est étalée sur neuf ans à raison de 6 000 € par an. 

Par rapport au Scellier, ce qui change, outre le taux de réduction, ce sont les secteurs éligibles. En effet, le gouvernement souhaitant limiter son action aux zones les plus tendues, exclut la zone B2 (villes entre 50 000 et 250 000 habitants). Au grand dam des promoteurs qui ont engagé nombre d’opérations dans cette zone, compte tenu du prix de sortie moins élevés, et donc de promesses de rendements plus avantageuses. Cependant, pour leur laisser la possibilité d’écouler leurs stocks dans ces villes, le gouvernement a décidé d’aménager la loi. « Le texte de loi a été amendé en ce qui concerne la zone B2, qui restera éligible jusqu’au 30 juin 2013 », précise François Payelle. Les promoteurs ont même bon espoir d’obtenir un petit délai supplémentaire. « Cette disposition pourrait être prolongée jusqu’à la fin de l’année », croit savoir, de son côté, Jean-Pierre Fréani, vice président de la FPI Alsace Lorraine. Mais, à terme, la zone B2 ne sera plus éligible, alors qu’il y existe sans aucun doute çà et là un manque important de logements. Certaines villes dont les besoins en logements ne sont pas satisfaits auront toutefois la possibilité d’obtenir une dérogation pour être éligibles au Duflot. Cette même procédure avait été mise en place pour le Scellier en zone C. Si le Duflot est recentré en termes de zonage, il est aussi plus contraignant en matière de loyers. À l’heure où nous écrivons, les plafonds ne sont pas encore connus, mais ils devraient être de 20 % inférieurs aux loyers de marché. 

Volonté d’une définition pertinente des seuils d’application des dispositifs fiscaux

Mais comment mesurer ces loyers de marché ? « Il y a la volonté, de la part du gouvernement, de mettre en place des observatoires qui mesurent les loyers en fonction de la typologie, de la qualité du logement (ancien rénové ou pas, neuf et du quartier), sachant qu’à 500 mètres d’écart, deux quartiers peuvent recéler des différences de loyer importantes », indique Jean-Michel Sède, le président de la chambre régionale de la FPI du Nord. Cécile Duflot a confié à l’Observatoire des loyers de la région parisienne (Olap) et à l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), ainsi qu’à ses services, le soin de mettre en place ce réseau d’observatoires des loyers progressivement au cours de l’année 2013. 

Selon la ministre, « une connaissance plus précise des niveaux de loyers permettra une définition plus pertinente, et donc plus efficace, des seuils d’application des dispositifs fiscaux dans le domaine du logement ». D’ores et déjà, une expérimentation a été lancée sur 17 territoires pilotes, « représentatifs de la diversité des situations qui existent actuellement en France sur le marché de la location. Ils présentent, en effet, des caractéristiques différentes en termes de taille, de tension du marché du logement, d’expérience en matière d’observation des loyers », selon le ministère. Ces premiers observatoires sont implantés à Paris, Lille, Strasbourg, Alençon, Rennes, Nantes, Bordeaux, Saint-Étienne, Lyon, Nice, Toulon/Saint-Raphaël, Marseille, Montpellier, Toulouse et Bayonne, pour la France métropolitaine, et à Fort-de-France et Le Robert (Martinique) ainsi qu’à Saint-Denis (La Réunion), pour l’Outre-mer. Un comité scientifique composé d’experts indépendants sera chargé de garantir la rigueur et la qualité des méthodes de recueil et de traitement des données, entre autres. Ce dispositif donnera lieu à une évaluation prévue pour l’été 2013, « afin de, selon la ministre, déterminer les modalités d’extension à l’ensemble du territoire dès la fin 2013 ».

Les promoteurs font contre mauvaise fortune bon cœur

Le Duflot impose aussi, comme le Scellier intermédiaire, des plafonds aux ressources des locataires. Ils sont toutefois peu contraignants puisqu’ils concernent actuellement de 60 % à 70 % des ménages français. Plus problématique est, en revanche, l’obligation faite aux promoteurs de réduire la part réservée aux investisseurs dans chaque réalisation. « Comment allons-nous contrôler que nous vendons à des accédants ou à des investisseurs ? », s’interroge Jean-Pierre Freani. « Nous n’avons pas les moyens d’effectuer ce contrôle et de refuser de vendre lorsqu’un acquéreur se présente, renchérit Marc Gédoux, le patron de Pierre etoile. C’est une atteinte au droit de propriété », conclut-il. Même avis de l’ensemble des promoteurs. Pour l’instant, le débat n’est pas tranché. Autre point qui hérisse les promoteurs : le Duflot entre dans le plafonnement des niches fiscales, qui passe en outre cette année de 18 000 € augmenté de 4 % du revenu imposable, à 10 000 €. Ce qui paralyse les gros investisseurs ayant déjà réalisé des placements immobiliers, la plupart des niches fiscales immobilières étant soumises à ce plafonnement (Robien, Borloo, Scellier, Censi-Bouvard…). Pour autant, les promoteurs font contre mauvaise fortune, bon cœur. « Le Duflot est plutôt intéressant puisqu’il procure une réduction d’impôt de 18 % sur neuf ans contre 21 % sur quinze ans en Scellier intermédiaire. L’abattement de 30 % sur les revenus locatifs est également maintenu, ce qui est positif aussi  », note Nicolas de Bucy. Ces similitudes avec le Scellier intermédiaire hypothèquent-elles ses chances de succès ? Difficile de répondre mais il faut se souvenir que le Scellier intermédiaire coexistait avec le Scellier classique et que les investisseurs allaient au plus facile. « On avait du mal à le diffuser, car les investisseurs n’aiment pas les contraintes trop lourdes, ils préfèrent un avantage fiscal moindre et plus de liberté, reconnaît Christian Rolloy. Cela étant, il ne faut pas juger de l’intérêt de l’investissement locatif au regard d’un avantage fiscal. C’est avant tout une décision patrimoniale, qui doit être mûrement réfléchie en fonction de l’emplacement, de la qualité du logement. L’avantage, il ne faut pas l’oublier, disparaît au bout de neuf ans », ajoute-t-il. Reste que, selon Murielle Gamet de l’étude Cheuvreux Notaire, il sera difficile d’intéresser les gros investisseurs.Quant aux plus modestes, rien ne garantit qu’ils se lancent. Selon Cerenicimo, l’acquéreur qui optait pour le Scellier était, dans la plupart des cas, un Français dont les revenus oscillaient autour de 50 000 € par an. « Ceux qui se placent sur ce type de dispositif fiscal ne sont donc pas fortunés et restent très sensibles à la crise économique, au chômage… », analyse Benjamin Nicaise. Si le gouvernement veut impulser une politique du logement plus sociale, force est de constater qu’elle contraint les promoteurs à modifier leurs stratégies. D’une part, parce qu’ils vont recentrer leurs activités sur les secteurs tendus, ce qui, de leur avis, risque de contribuer à un renchérissement des prix dans les grandes villes, le foncier étant plus cher. En outre, ils devront composer avec le relèvement du quota de logements sociaux inscrit dans la loi SRU, qui passe de 20 % à 25 %. « Les promoteurs vont vendre à perte à des organismes HLM et donc lisser ces pertes sur les autres types d’acquéreurs », poursuit Benjamin Nicaise. Les prix en subiront aussi les conséquences. Les promoteurs tentent de se rassurer en espérant que le Duflot sera bien accueilli par les investisseurs. 

Un point encourageant : le principe de la réduction d’impôt, dont les investisseurs sont déjà familiers, est maintenu. Il faut se souvenir que lorsque le principe de l’amortissement avait été mis en place (Périssol, Besson, Robien, Borloo), il avait suscité un temps d’adaptation. Plus encore pour le Besson, qui était assorti de conditions restrictives. « Mais, il faut que le décret précisant les mécanismes du Duflot sorte très rapidement en janvier, pour que nous puissions lancer nos futurs projets en connaissance de cause », insiste Jean-Michel Sède. « Les promoteurs ont tiré les leçons du passé et limitent leurs stocks physiques », explique-t-il. D’où leur frilosité à lancer de nouvelles opérations, a fortiori dans un contexte juridique incertain. 

Une valse des étiquettes favorable aux acquéreurs

Pas moins de 63 000 logements étaient à la vente à la fin du troisième trimestre 2012. « Il faut toutefois noter que 44 % de cette offre correspond à des opérations en cours de précommercialisation qui pourraient encore être abandonnées par les promoteurs, note François Payelle, qui tient à préciser que « l’offre de logements achevés ou en cours de construction n’excède pas le chiffre de 29 000 unités, soit huit mois de ventes, contre un peu plus de quinze mois, si l’on tient compte des programmes commercialisés mais non démarrés ». Là encore, ces stocks sont plus ou moins importants selon les villes. Dans le Grand Lyon, ils représentent un peu plus de dix-neuf mois de vente au troisième trimestre 2012 contre onze mois sur la même période de 2011. Le constat est quasiment identique dans l’agglomération Lilloise (dix-huit mois), en Bretagne ou en région Paca. Les stocks grimpent même à vingt et un mois en Normandie. Certaines villes s’en tirent mieux, à l’image de Bordeaux (seize mois). 

Dans ce contexte, les prix tendent à se stabiliser, voire à diminuer. D’autant que « dans un rythme de ventes plus difficile, tous les professionnels cherchent à serrer les prix, sauf pour des produits exceptionnels », note Christian Rolloy. Et sur la dernière période de l’année 2012, de nombreux promoteurs ont été à l’écoute des acquéreurs, n’hésitant pas à faire des campagnes de promotion sur les prix ou à proposer des cadeaux. Certains affichaient clairement cette politique, comme Bouygues Immobilier par exemple. D’autres, plus discrets, n’ont pas rechigné non plus à proposer de petits avantages : frais de notaire ou équipements offerts… Une tendance qui devrait sans doute se poursuivre au début 2013. « On peut s’attendre à un nouveau creux d’activité en début d’année », craint Frédéric Marchal. Mais pour certains promoteurs, le Duflot devrait fonctionner, d’autant que sa vocation n’est pas aussi sociale que ce qu’elle affiche. « Chaque dispositif met du temps à monter en puissance, reconnaît Raymond Le Roy Liberge, le PDG des Provinces. « Pourquoi a-t-il fallu que chaque dispositif qui s’est mis en place soit baptisé du nom du ministre qui l’a initié ? », s’interroge-t-il. Privilégier la notion de continuité, rassurante pour tous les acteurs du marché, aurait sans doute été plus profitable, d’autant que d’un ministre à l’autre, les dispositifs évoluent en réalité à la marge, sans véritable révolution.

Colette Sabarly


Mots-clés :

DUFLOT , INVESTISSEMENT LOCATIF




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