Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Achat-Vente > Acheter un bien occupé, une opération rentable

Acheter un bien occupé, une opération rentable

Acheter un bien occupé, une opération rentable
Janvier 2013
Le Particulier Immobilier n°293, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Acquérir un logement occupé a plein d’avantages. La rentabilité connue, le prix réduit, les locataires en place. Qui sont les investisseurs, quelle décote attendre, où trouver ces biens, comment reprendre le bail. Explications.

 

La disparition du Scellier, l’arrivée du dispositif Duflot fiscalement plus attractif mais socialement plus exigeant, l’encadrement des loyers, qui interdit dans certaines agglomérations de réaliser un bond de rentabilité entre deux locataires, l’envolée continue des prix de la pierre… L’investisseur subit un contexte morose. Mais s’il se replie vers un bien déjà loué, il peut faire d’une pierre deux coups. Les prix sont plus bas que ceux d’un logement vide, car ils bénéficient d’une décote et le nouveau propriétaire perçoit aussitôt des revenus locatifs. Il est libéré de la recherche fastidieuse d’un locataire. Exit les annonces à passer et les études de dossiers, place à un investissement locatif immédiatement rentable puisque le bien est déjà loué. 

La sécurité est réelle. La rentabilité est connue d’avance, car le montant du loyer restera inchangé après la vente. Et, l’acquéreur a accès aux informations concernant le locataire. Il peut notamment vérifier l’historique des paiements, ce qui lui permet de savoir d’emblée à qui il a affaire. Les risques locatifs sont ainsi mieux maîtrisés. Un autre atout, de taille, les banques sont moins frileuses pour accorder un prêt puisque les mensualités sont couvertes d’emblée, en tout ou partie, par les loyers perçus. Enfin, un avantage, et non des moindres, de l’achat d’un bien occupé porte l’espoir d’une plus-value à la revente, grâce à la décote initiale, à condition toutefois de le vendre vide. Mieux vaut donc ne pas être pressé. 

Les professionnels distinguent deux types d’investisseurs : les « vrais »et les « faux », qui veulent vivre dans le logement au terme du bail. Parmi la clientèle, ils constatent une nette évolution qui traduit, selon eux, un réel intérêt pour le marché des biens occupés. « À côté des traditionnels quinquagénaires, il y a désormais une clientèle âgée d’une trentaine d’années. Il s’agit de jeunes cadres pour la plupart, pas forcément propriétaires de leur résidence principale, qui sont à la recherche de petites surfaces (studios ou deux-pièces) pour se constituer un patrimoine », note Olivier Boussard, directeur général délégué du Crédit foncier immobilier(1), qui souligne que ce phénomène va de pair avec le regain d’activité observé autour de la pierre depuis deux ans. 

Les professions libérales en première ligne

Même constat pour Christophe Gilbert, le fondateur du site www. vente-appartement-occupe.com, qui note la présence de plus en plus marquée de primo-accédants attirés par l’existence de la décote et l’accès au crédit facilité. « Ils sont souvent logés à titre gratuit ou locataires avec des loyers relativement faibles, ce qui leur permet d’attendre deux ou trois ans avant de récupérer le bien pour y habiter. Les appartements loués sont également recherchés par les expatriés qui préfèrent investir dans un bien occupé afin de percevoir un loyer en attendant de récupérer le logement. » 

Mais la majorité des investisseurs est toujours constituée par les professions libérales, médecins en tête, qui diversifient leur patrimoine. « Cette population qui avait pour habitude de privilégier des contrats de type Madelin(2) se tourne de plus en plus vers l’achat d’appartements occupés en prévision de la retraite. Très aguerris, les investisseurs optimisent leur déficit foncier en achetant des biens aux loyers faibles, dans de la belle pierre néanmoins, et en empruntant à 100 % et in fine », remarque Nicolas Pettex-Muffat, directeur général de Daniel Féau Commercialisation, la structure du groupe dédiée à la vente d’immeubles pour le compte de mandants professionnels. Le mécanisme est imparable : une petite valeur de rendement plus un emprunt conséquent allègent la facture fiscale. 

La décote atteint en moyenne 12 % à 15 %

La principale raison d’acheter un logement occupé, c’est son prix réduit. En effet, un bien déjà loué est vendu moins cher que le même bien vendu libre. Ce rabais est la contrepartie de l’absence de jouissance immédiate du bien loué. « La décote a tendance à augmenter depuis un an ou deux. Elle atteint actuellement entre 12 % et 15 % en moyenne. En fait, elle tend à se resserrer quand le marché immobilier se durcit et inversement », explique Olivier Boussard. Attention, il ne s’agit que d’une moyenne. Selon les situations, la remise peut être beaucoup plus forte ou au contraire très faible. C’est notamment le cas dans les grandes villes, lorsque la demande des « vrais investisseurs » est plus importante que l’offre. Mais attention au montant de la décote : « En dessous de 10 %, il n’y a pas d’intérêt à acheter un bien occupé », affirme Christophe Gilbert. 

Il n’existe ni base de calcul officiel ni règle légale. « Au sein d’Ad Valorem(3), pour calculer la décote, nous partons de la valeur libre du logement, à laquelle nous appliquons une décote forfaitaire, valable pour l’ensemble des locataires. Nous ajoutons une décote complémentaire, propre à chaque locataire, en fonction de son ancienneté et de l’échéance du bail. La décote proposée à un investisseur est sensiblement inférieure car en matière de vente à la découpe (vente appartement par appartement d’un immeuble, ndlr), le locataire bénéficie d’un droit de préemption (en cas de vente à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans l’offre de vente, le locataire dispose d’un délai supplémentaire pour acheter à ces nouvelles conditions, ndlr) », informe ­Olivier Boussard. 

Les quatre critères de la décote

En pratique, la décote varie en fonction de plusieurs critères. Le premier est la typologie du bien. « La décote croît à mesure de la taille du logement. Elle sera nulle pour les studios et faible pour les deux-pièces, car ces biens sont destinés à être loués, à condition toutefois que le loyer soit au niveau du marché. Les logements familiaux de quatre et cinq pièces bénéficieront de la plus forte décote, car une fois loués, ils sont beaucoup moins attractifs pour la clientèle, essentiellement composée de familles cherchant à se loger. Comptez 10 % à 15 % pour une maison en province », explique Emmanuel Ducasse, directeur des études du ­Crédit foncier immobilier (CFI). Le deuxième critère est la durée du bail restant à courir. Plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus la décote est importante. À l’inverse, plus l’échéance du bail est proche, plus la réduction est faible. « Il faut compter 10 % pour une durée de bail d’un an et 20 % pour une durée de bail égale à trois ans », estime Christophe Gilbert. « Toutefois cela ne vaut que pour les grands logements, comptez 5 % à 8 % de décote s’il reste encore quatre ou cinq ans. La décote est nulle pour les petites surfaces, car elles sont destinées à être louées », nuance Emmanuel Ducasse. Rappelons que la durée minimale du bail loi de 1989 est de trois ans lorsque le bailleur est un particulier, contre six ans s’il s’agit d’une personne morale. Les locations meublées génèrent une décote faible, car la durée minimale du bail n’est que d’un an, voire de neuf mois non renouvelables quand le locataire est étudiant. En tant que bailleur, l’acheteur n’a donc pas à attendre longtemps pour récupérer le bien.

Le troisième critère est le montant du loyer. Si ce dernier s’aligne sur le prix du marché, la décote est moins sensible que pour un loyer faible. « L’investisseur pur et dur doit calculer le rendement brut ou net et s’assurer que le logement est bien loué », conseille Thierry Delesalle, notaire à Paris. Le système de blocage des loyers doit également être pris en compte, selon Emmanuel Ducasse : « Dans les agglomérations visées, la décote jouera pleinement si le loyer est inférieur au marché. Elle sera égale à la capitalisation des revenus perdus, autrement dit au manque à gagner chaque année. » Le bailleur conserve toutefois la possibilité d’augmenter un loyer « manifestement sous-évalué » par rapport à ceux du voisinage. Ces critères s’articulent entre eux. Ainsi, à Courbevoie (Hauts-de-Seine), un appartement de 57 m² loué à un niveau de loyer très faible (9 €/m², contre 18,8 €/m² selon l’observatoire Clameur) et avec une durée de bail restant à courir de deux ans et demi s’est récemment vendu avec une décote de 30 %, sur le site de Christophe Gilbert. 

Le quatrième critère est lié à la présence d’un locataire « protégé ». Pour les biens soumis à la loi de 1989, la décote atteint entre 20 % et 25 %, selon Olivier Boussard, lorsque le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à une fois et demie le Smic. La raison ? Il devient alors difficile de le « déloger » et il faudra attendre qu’il parte de lui-même.

D’une manière générale, plus le logement est difficile à libérer, plus la décote est forte. C’est particulièrement vrai pour les locations encore soumises à la loi de 1948, où elle peut atteindre jusqu’à 35 %, selon le directeur général délégué du CFI. En loi de 1948, le loyer est très faible et le locataire a droit à un maintien dans les lieux avec un bail à durée indéterminée. La possibilité de « sortir » le bail de cette loi et d’appliquer une hausse de loyer progressive est complexe et ne concerne que des logements d’excellente facture dans lesquels vivent des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Par ailleurs, au départ du locataire, de gros travaux de mise aux normes sont généralement nécessaires. Mais les biens concernés sont aujourd’hui rares sur le marché. 

Une opportunité à saisir

Il faut savoir qu’il existe assez peu de logements occupés en vente. C’est presque un marché de niche. La raison principale : l’offre émanant des particuliers est marginale. Ces derniers préfèrent vendre leurs logements libres plutôt qu’occupés, pour en tirer un meilleur prix. Ou alors, ils y sont contraints à la suite d’un divorce, d’une difficulté financière ou encore d’une succession. 

Le marché des biens occupés est surtout animé par les investisseurs institutionnels, connus aussi sous le nom de « zinzins », représentés par les banques, les compagnies d’assurances, les caisses de retraites ou encore les sociétés foncières cotées. Propriétaires d’un parc immobilier locatif, ils cèdent régulièrement des immeubles entiers en bloc (vente en bloc) ou au détail, c’est-à-dire appartement par appartement (vente à la découpe). Mais là aussi, la source est limitée….et pourrait se tarir à terme. Tout d’abord, les locataires sont plus nombreux à acheter leur logement, utilisant ainsi leur droit de préemption (priorité à l’achat créée par la loi Aurillac de 2006 qui protège les locataires en cas de vente à la découpe). Ils sont encouragés par la décote et un recours au crédit facilité. D’autre part, si les ventes à la découpe semblent récemment en nette progression (les biens mis en vente par lots ont été nombreux au cours des neuf premiers mois de l’année 2012, selon une étude récente de CB Richard Ellis « Résidential France MarketView, octobre 2012 », il pourrait ne s’agir que d’un feu de paille conjoncturel. 

Les institutionnels ont décidé en effet d’arbitrer leurs actifs rapidement, pour empocher la plus-value dans un contexte de prix hauts, mais ils anticiperaient aussi un éventuel durcissement des textes qui régissent la vente par lots. Car la ministre du Logement, Cécile Dufflot, a annoncé qu’elle entendait légiférer en la matière, en encadrant la possibilité de mise en copropriété et de congé-vente par le bailleur. 

Quoi qu’il en soit, les biens sont peu nombreux et principalement situés dans l’agglomération parisienne et dans les autres grandes villes de France (Lille, Lyon et Marseille). « Il s’agit pour l’essentiel de biens haussmanniens appartenant à des compagnies d’assurances et à des caisses de retraite, à Neuilly-sur-Seine notamment, et des immeubles des années 1980-1990 appartenant à des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en fin de vie, du type Périssol », constate Olivier Boussard. 

L’intérêt d’acheter le bien d’un « zinzin » est multiple. Premièrement, les institutionnels sont très rigoureux sur les critères de sélection de leur patrimoine immobilier. Les logements seront donc bien situés (cœur de ville) et de qualité, ce qui est synonyme d’un bon potentiel locatif. De plus, les « zinzins » veillent davantage à ce que leurs actifs ne se déprécient pas et disposent de plus de moyens pour les travaux, par comparaison avec un particulier. Deuxièmement, l’acquéreur dispose d’une information complète sur le bien et le locataire, en accédant notamment à l’historique des loyers. Un vrai gage de traçabilité et de transparence. Seul bémol, la marge de négociation est quasi nulle. Comme pour les promoteurs, les grilles tarifaires sont strictes, excepté peut-être pour les « queues de programme », pour lesquelles une décote supplémentaire est accordée aux acquéreurs des derniers lots… qui sont souvent les plus problématiques. 

Où dénicher un bien occupé à acheter ? 

Pour acheter le bien occupé d’un « zinzin », il faut faire appel aux opérateurs de la vente à la découpe. Ces spécialistes agissent pour le compte d’investisseurs institutionnels qui leur confient la vente d’immeuble appartement par appartement (voir le carnet d’adresses p. 30). Parmi ces opérateurs, citons Ad Valorem qui organise des soirées « Noctinvest ». Ces ventes privées immobilières, sur inscription préalable, permettent aux particuliers d’acheter un logement occupé parmi une quarantaine de lots en stock à des adresses prestigieuses de Paris, Lyon et Marseille. Ad Valorem annonce des décotes pouvant aller jusqu’à 40 %. Signalons aussi la naissance récente du premier site exclusivement dédié à l’achat et la vente d’appartements occupés, www.vente-appartement-occupe.com, déjà cité. Parmi la vingtaine de produits en ligne, 50 % proviennent d’institutionnels (parmi lesquels La Française AM, groupe de gestion d’actifs), 30 % de foncières et le reste de particuliers. Le site couvre aujourd’hui Paris et l’agglomération parisienne, Lille et Lyon. 

L’acquéreur se lie contractuellement avec le locataire en place

L’acquéreur d’un logement occupé devient le nouveau bailleur et doit respecter les conditions du contrat de location en cours. Il ne peut en aucun cas les modifier ou donner congé au locataire avant la fin du bail (congé pour vendre libre ou pour habiter le logement, notamment). À savoir, si un particulier se substitue à une personne morale (caisse de retraite, par exemple), la durée du bail ne changera qu’à son renouvellement : passage de six ans à trois ans. L’acquéreur se lie donc contractuellement avec le locataire en place. C’est pourquoi, certaines vérifications s’imposent. Avant toute chose, l’investisseur ne doit pas oublier les fondamentaux. Comme pour tout achat d’un bien immobilier, il doit être exigeant sur l’emplacement, la qualité du logement, la proximité des transports, des commerces, des écoles… et ce, même s’il n’envisage pas d’y habiter un jour. Si son locataire décide de déménager, il devra en trouver un nouveau et le bien a donc intérêt à être attractif. À ce titre, il faut vérifier avec soin son potentiel locatif (éviter les secteurs en suroffre locative avérée). Un logement occupé doit avoir les caractéristiques nécessaires pour pouvoir être reloué facilement.

Autre règle de bon sens, demander à visiter les lieux pour constater l’état du bien. Veiller à ce que le logement soit conforme aux standards actuels, notamment au niveau énergétique s’il s’agit en particulier d’une maison individuelle ou d’un appartement chauffé à l’électricité. À défaut, des travaux de remise aux normes devront être effectués lors du changement de locataire pour éviter le risque de vacance locative. « La prudence élémentaire est de visiter le logement lorsque le locataire est présent dans les lieux, car il ne s’agit pas d’un investissement dématérialisé dans la Bourse. C’est aussi une affaire de relations humaines et il important de connaître son futur locataire », alerte Thierry Delesalle. 

Par ailleurs, le nouveau bailleur doit s’assurer que le locataire a un contrat de location valable. Fuir les baux verbaux : ils interdisent toute indexation du loyer et peuvent donner lieu aux pires difficultés lorsqu’on décide de donner congé. L’acquéreur ne doit pas se contenter d’une copie du bail mais doit récupérer l’original. « En effet, si un jour il y a un procès, le juge le lui réclamera. Le bailleur ne pourra donc pas faire valoir ses droits s’il est muni d’une simple copie. C’est à prendre ou à laisser », prévient Thierry Delesalle.

Il faut également se poser la question suivante : quel est le titulaire du bail ? Le locataire a pu trouver l’âme sœur après la signature du contrat, or le bail est censé appartenir aux deux conjoints, même s’il est signé par un seul d’entre eux et qu’il a été conclu avant le mariage. Il ne s’agit pas d’un détail, car le bailleur doit savoir exactement à qui envoyer ses congés s’il souhaite vendre ou reprendre le logement par la suite. À défaut, la procédure risque d’être irrégulière avec, comme sanction, un renouvellement du bail pour sa durée initiale.

Vérifier toutes les conditions de la location

Rappelons-le, le bail est pris en cours sans possibilité d’être renégocié. Il est préférable d’étudier avec minutie les clauses du contrat pour connaître toutes les conditions de la location. Vérifier notamment le montant du loyer (et des charges) par rapport au marché, son mode de révision, ainsi que son régime juridique. « Attention aux logements conventionnés. Dans ce cas, même si le bien est vendu, le nouveau bailleur est tenu de respecter la durée minimale de la convention, souvent égale à neuf ans, et de louer à des locataires ayant des ressources inférieures à un plafond, en respectant un niveau de loyer. La convention doit être annexée au bail », avertit Thierry Delesalle.

Bien entendu, il faut recueillir les informations sur le locataire (profession, revenus, situation familiale, ancienneté dans le logement…). Des preuves qu’il paie régulièrement ses loyers et ses charges (historique des quittances) doivent être exigées. « Si le vendeur doit évoquer les incidents de paiement existants lors de la vente, rien ne l’oblige à faire état des impayés antérieurs. Il n’est pas contraint d’être entièrement transparent. En revanche, l’administrateur qui gère le bien doit renseigner l’acheteur sur l’historique », souligne Thierry Delesalle. Bien sûr, il vaut mieux éviter d’acheter un bien dont le vendeur est en cours de procédure pour impayés avec son locataire. Si le locataire ne respecte pas ses obligations avec le vendeur, il y a peu de chances qu’il agisse autrement avec l’acquéreur. 

Dernier point à contrôler : le locataire est-il « protégé » ? Si l’acquéreur est âgé de moins de 60 ans et plutôt aisé financièrement, l’âge du locataire et son niveau de ressources sont importants. En effet, si l’investisseur choisit  un bien loué vide à une personne âgée de plus de 70 ans (à l’échéance du bail) qui dispose de ressources inférieures à 1,5 fois le Smic, il ne pourra lui donner congé qu’en lui proposant une offre de relogement. Cette règle disparaît lorsque l’acquéreur a lui-même plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures au seuil d’1,5 fois le Smic. 

Sachez aussi que la réglementation prévoit certaines prorogations de baux en faveur des locataires lors de la vente de leur immeuble détenu par un institutionnel (loi Aurillac et décret de 2006), pour des durées parfois égales à six ans : locataires âgés de plus de 70 ans et locataires handicapés, par exemple. C’est un élément important à prendre en compte. l

(1) Filiale du Crédit foncier, CFI est né de la fusion entre Ad Valorem et les activités de services immobiliers du Crédit foncier.  

(2) Les contrats Madelin permettent d’améliorer la retraite et la prévoyance des travailleurs non salariés, avec une déduction fiscale à la clé. (3) Ad Valorem est spécialisée dans la commercialisation d’appartements anciens pour le compte d’institutionnels – environ 30 % de part de marché –, marque du CFI.

 


Mots-clés :

INVESTISSEMENT LOCATIF , RENTABILITE LOCATIVE , VENTE PAR LOT




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Bien choisir votre assurance vie
Un expert vous accompagne pour optimiser votre fiscalité, anticiper la transmission de votre patrimoine et préparer votre retraite

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier