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Focus: vers une paralysie du marché francilien?

Les ventes d’appartements, dans l’ancien comme dans le neuf, s’annoncent difficiles pour la nouvelle année. Plus que jamais, les acquéreurs guettent la baisse des prix, tandis que les vendeurs résistent.

L’attentisme domine, telle est, en résumé, la température du marché francilien. «Acquéreurs et vendeurs campent sur leurs positions», affirment les notaires dans leur dernière note de conjoncture portant sur les chiffres du troisième trimestre. Résultat, dans l’ancien, seulement un peu plus de 33 600 logements - dont un tiers de maisons - ont été vendus à cette période. Des transactions en baisse de plus de 20 % en un an. Pour ce qui concerne les appartements, il s’agit du plus bas niveau enregistré depuis 1998 pour un troisième trimestre. Dans le collimateur, les biens de moindre qualité ou présentant des défauts, sont désormais clairement boudés par les acquéreurs. Un appartement change de mains en un peu plus de quatre mois en moyenne: il fallait deux fois moins de temps en 2010. La même tendance s’affiche dans le neuf, où les transactions ont également faibli de 21 %. La grande couronne est particulièrement touchée, notamment l’Essonne, qui enregistre une décrue remarquable de 39 % sur la vente d’appartements.

Dans son rapport portant aussi sur le troisième trimestre, l’observatoire du logement neuf des Agences départementales d’information sur le logement (Adil) d’Ile-de-France fait preuve de plus d’optimisme: les ventes n’auraient reculé que de 7 % en un an. Le stock ne cesse cependant de croître, avec 37 % de logements supplémentaires mis sur le marché, entraînant par ricochet des délais de commercialisation de plus de vingt-deux mois en moyenne.

L’enrayement des transactions s’explique par plusieurs facteurs, à en croire les notaires. Si la demande s’atrophie, c’est en raison de la nouvelle donne fiscale, qui s’est durcie, notamment en matière de plus-values immobilières, amputant le pouvoir d’achat dans la pierre. Par ailleurs, l’attractivité incontestable des taux d’intérêt se révèle insuffisante pour soutenir la demande. Les banques refusent de plus en plus souvent les prêts, entraînant des retours de ventes. L’intransigeance des vendeurs, dont les prix sont trop élevés sur certains biens, joue aussi son rôle dans un tel immobilisme. Les notaires n’observent toujours pas, en effet, de repli sur les prix. «Aucune rupture brutale du marché ne peut être révélée», affirme Christian Bénesse, le président de la chambre des notaires de Paris. Des analystes du marché avaient pourtant tablé, il y a moins d’un an, en plein attentisme de la période électorale, sur un fléchissement compris entre 5 % et 10 %.

Toujours pas d’ajustement

Pour autant, la hausse des prix de l’immobilier a été ramenée nettement en dessous de l’inflation (l’indice des prix à la consommation est actuellement de 1,4 % selon l’Insee). Certes, le mètre carré s’est maintenu entre le deuxième et le troisième trimestre, mais c’est une donnée à relativiser, selon le notaire Thierry Delessale, qui évoque «une poussée cyclique à cette période de l’année». Au-delà des fluctuations trimestrielles, les valeurs des logements anciens sont restées quasiment stables en un an. L’immobilier reste cher, mais ne flambe plus. Dans la capitale, il fallait débourser 8 440 €/m2 en moyenne au troisième trimestre 2012, en hausse de même pas 1 % sur un an. Sans surprises, de grosses disparités existent d’un arrondissement à l’autre (voir Combien valent les appartements parisiens dans l’ancien?). En tête, figure le VIe arrondissement, où il faut compter plus de 13 500 €/m2 pour accéder à un bien. Le XIXe arrondissement est deux fois plus abordable. Mais, dans ce dernier bastion accessible de la place parisienne, le prix a tout de même grimpé de 2,4 % en un an. En périphérie, les prix résistent encore avec 0,3 % de marge annuelle en petite couronne, mais 1 % de recul en grande couronne. Sur le marché du neuf, les valeurs sont hétérogènes. Alors que la capitale culmine avec un prix au mètre carré pour un appartement à 10 900 € en moyenne - soit une évolution annuelle de + 9,5 % selon l’Adil 75 -, à l’inverse, les Yvelines, à 4 470 €/m2, enregistrent un recul de 2,4 %.

Quelles perspectives?

Que va-t-il se passer en 2013? Les professionnels hésitent, dans un tel contexte économique, à échafauder un scénario, se contentant d’en dessiner les contours. Selon les notaires, «la baisse continue du nombre de ventes devrait finir par avoir un impact sur les prix qui restent très élevés». Tout en jouant la carte de la prudence, surtout à Paris, «où les modalités d’ajustement sont toujours difficiles à prévoir». En cause, des facteurs structurels récurrents, comme les besoins en logements et les difficultés à trouver un toit. Dans le neuf, on peut s’interroger sur l’effet dopant des nouvelles mesures fiscales. Pas sûr que le dispositif Duflot, plus contraignant que le Scellier, soit un élément moteur de relance à l’investissement. «Une chose est sûre: les acheteurs fixent déjà les prix de demain tandis que les vendeurs se focalisent encore sur ceux d’hier», lance, désabusé, un directeur d’agence immobilière parisienne.

Marianne Bertrand

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