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L'immobilier reste encore un placement attractif

Janvier 2013
Le Particulier n° 1080, article complet.
Auteurs : FERRON (Aurélien), LEROUX (Eric), VALIN-STEIN (Valérie)

Malgré un tassement des prix dans le secteur résidentiel, la pierre reste un placement attractif, à condition d’être sélectif. Voici trois produits à privilégier : le nouveau dispositif Duflot, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investies dans les murs de boutiques et les opérations Malraux et « monuments historiques ». L’ancien à rénover est aussi une piste (voir Investissement locatif : investissez dans l’ancien pour réduire vos impôts).

Investissement Duflot

Risque : de faible à modéré

Durée d’investissement : 9 ans

Rendement brut* : de 3,5 à 5 %

*Avant avantage fiscal (voir Notre sélection de programmes Malraux et ’’monuments historiques’’).

Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif d’investissement locatif Duflot remplace le Scellier. Cette nouvelle niche fiscale s’applique aux biens neufs ou à réhabiliter, aux locaux transformés en habitation et aux logements que l’investisseur fait construire. En contrepartie d’une réduction d’impôt, vous devez vous engager à louer à des locataires sous condition de ressources et à respecter des plafonds de loyers. Ces derniers, variables selon la localisation du bien, devraient être environ 20 % en deçà des loyers de marché. Ils ne sont pas encore connus, mais les professionnels semblent confiants. « Sous réserve que les loyers soient ceux appliqués en secteur intermédiaire, les rendements devraient rester intéressants », estime François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Fiscalité : la réduction d’impôt est fixée à 18 % (29 % Outre-mer) et est répartie sur 9 ans. Elle est plafonnée à 2 logements par an dans la double limite d’un coût de revient au m2 non encore connu et d’un budget global de 300 000 €.

Notre conseil : soyez vigilant sur la qualité de la construction et de son emplacement. Pour limiter les risques de suroffre, le législateur a d’ailleurs prévu d’exclure du dispositif les communes des zones C (moins de 50 000 habitants) et celles de la zone B2 (de 50 000 à 250 000 habitants) n’ayant pas été agréés par le préfet. 

SCPI murs de boutiques

Risque : limité

Durée d’investissement : ≥ 8 ans

Rendement net : 5 %

Malgré la crise économique, l’immobilier commercial reste une valeur sûre et rentable. Les murs de boutiques sont un marché difficile d’accès car confidentiel et le ticket d’entrée est élevé. Il est possible d’éviter ces inconvénients en achetant des parts de l’une des 21 SCPI spécialisées dans les murs de magasins. Pour un investissement de quelques milliers d’euros, vous bénéficierez d’un rendement de 5 %. Il devrait se maintenir car les commerces restent, pour le moment, à l’abri de la crise. « Les gens continueront de s’habiller et de se nourrir », souligne Thierry Gaiffe, directeur général de la société de gestion Paref Gestion. En outre, les impayés ne devraient pas se multiplier « Il ne faut pas oublier que son fonds de commerce est généralement le capital retraite d’un commerçant. S’il arrête de payer ses loyers, il le perd », explique Jonathan Dhiver, fondateur du site Meilleurescpi.com.

Fiscalité : les revenus des SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont imposés au taux marginal d’imposition (TMI) du porteur des parts. Les plus-values dégagées lors de la revente sont exonérées après 30 ans de détention. Certaines SCPI peuvent être logées dans des contrats d’assurance vie et bénéficier de leur cadre fiscal privilégié (voir L’achat dans un contrat d’assurance vie). 

Notre conseil : la qualité de l’emplacement est primordiale. Une boutique bien placée trouvera toujours un locataire. Avant d’investir, allez sur le site Meilleurescpi.com pour connaître la localisation des actifs d’une SCPI. 

Investissement Malraux et Monuments historiques

Risque : de limité à modéré

Durée d’investissement : 9 ans (Malraux), 15 ans (MH)

Rendement brut* : de 2 à 3 %

*Avant avantage fiscal.

L’investissement dans l’immobilier de qualité à rénover, via les dispositifs Malraux et monuments historiques, ouvre droit à de substantiels avantages fiscaux. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, vous devez vous engager à louer le bien pendant au moins 9 ans. Dans le dispositif « monuments historiques », aucun engagement locatif n’est imposé, mais vous devez conserver le bien pendant au moins 15 ans. Dans l’un ou l’autre de ces deux régimes, les prix de revient des opérations immobilières sont souvent élevés. « La situation et la qualité des biens peuvent justifier des écarts de 15 à 20 % par rapport au prix moyen du secteur, mais pas plus », explique ­Philippe Gury, responsable produits chez Avenir Finance. 

Fiscalité : si vous achetez et rénovez un logement situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap), le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % du montant de vos travaux (dans la limite de 100 000 €) pendant 4 ans. Le taux passe à 30 %, si l’opération se situe dans un secteur sauvegardé ou un quartier dégradé.

Le régime des monuments historiques est encore plus intéressant fiscalement. Il permet, si vous réalisez un investissement locatif dans un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques, de déduire de votre revenu global la totalité des dépenses de travaux (la moitié seulement, si le logement n’est pas loué). Le déficit est reportable, sans condition, sur votre revenu global des années suivantes.

Notre conseil : la qualité des biens ne doit pas vous faire oublier celle de leur emplacement. « On trouve des investissements Malraux dans de très petites villes, sans grand potentiel locatif », alerte Philippe Gury. Le risque est encore plus grand avec le régime des monuments historiques, car il n’est pas rare que des châteaux à rénover soient en rase campagne. « Nous refusons souvent des biens, en périphérie de ville, dont la valeur patrimoniale est discutable », confie Franck Témin, président d’Urban Premium et associé du groupe CIR. 

 


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