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La surface en loi Carrez

La surface en loi Carrez
Janvier 2013
Le Particulier n° 1080, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi: La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez (créant l’article 46 de la loi no 65-557 du 10.7.65, complétée par le décret no 67-223 du 17.3.67), oblige le vendeur d’un lot de copropriété à mentionner, dans l’acte de vente, la surface privative du bien vendu. S’il existe une différence de plus de 5 % avec la surface réelle au détriment de l’acquéreur, ce dernier peut engager une action pour obtenir une diminution du prix.

La jurisprudence: La plupart des litiges surviennent lorsqu’il s’agit de définir la surface exacte que le vendeur doit prendre en compte pour le calcul de la superficie, ou lorsque le vendeur veut être indemnisé par le professionnel qui a commis une erreur de mesurage.

Nous vendons notre maison située sur un terrain privé. Faut-il mesurer sa superficie selon la loi Carrez ? Non

Le mesurage du bien n’est obligatoire que pour la vente des lots de copropriété

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété impose de mentionner, dans une promesse de vente ou d’achat ou dans un contrat de vente, la superficie d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété. 

Les maisons individuelles ne sont pas concernées

Cette obligation ne s’applique pas aux ventes de maisons individuelles. Ainsi, un couple avait acquis une maison, après parution d’une annonce qui faisait état d’une surface de 60 m2. Or, il s’avérait qu’elle mesurait en fait 47,80 m2. Le couple avait alors saisi la justice. Les juges ont rappelé que la loi Carrez ne concerne pas la vente d’habitations individuelles. Constatant, en outre, que la mention de la surface n’avait pas été reportée dans l’acte d’achat, ils en ont déduit que ce n’était pas une condition déterminante de la transaction, ce qui aurait permis d’attaquer sur un autre fondement (CA de Paris du 5.7.12, n° 11/04145). La décision fut la même dans une affaire où l’acte de vente d’une maison située sur un terrain privatif ne mentionnait aucune surface et excluait la garantie du vendeur (CA de Paris du 30.9.04, n° 03/11623). A contrario, une maison construite dans une copropriété horizontale sera soumise à la loi Carrez.

En cas de vente sur plans, la loi Carrez ne s’applique pas

Dans une affaire de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), les juges ont estimé que la loi Carrez était applicable (CA de Pau du 27.11.06, n° 05/02511), sans doute parce que l’acte de vente s’y référait en mentionnant la surface. Mais il s’agit d’une exception : en principe, la loi Carrez ne s’applique pas à la Véfa. Les juges se réfèrent, dans ce cas, au code de la construction et de l’habitation (art. L. 261-11 et R. 261-13) qui oblige à délivrer des plans cotés à l’acquéreur. La méconnaissance de ces dispositions est sanctionnée par les articles 1617 et 1619 du code civil (CA de Chambéry du 16.12.08, n° 07/02323) et 1622 de ce même code (cass. civ. 3e du 11.1.12, n° 10-22924).

Nous avons réuni des chambres de service de moins de 8 m2 pour faire un appartement. Faut-il les prendre en compte dans la surface du logement ? Oui

Certains lots accessoires peuvent être intégrés dans la surface totale du logement

La loi Carrez ne s’applique pas à certains lots, notamment à ceux d’une superficie inférieure à 8 m2 (art. 4-2 du décret du 17.3.67) ou aux caves, garages et places de stationnement (art. 46 al. 3 de la loi du 10.7.65). Mais il existe des exceptions.

Les petites surfaces réunies en un lot doivent être comptabilisées

Les juges ont précisé que seuls les lots autonomes inférieurs à 8 m2 échappent à l’obligation de mesurage. S’ils ne sont pas autonomes, ces lots doivent être comptabilisés dans la surface du bien à vendre. Ainsi, lorsque plusieurs lots de moins de 8 m2 ont été réunis pour constituer un appartement, il faut mesurer l’ensemble (cass. civ. 3e du 13.4.05, n° 03-21004). Dans cette affaire, les acquéreurs soutenaient que la superficie en loi Carrez était de 116,78 m2, et non de 164,05 m2, comme indiqué dans l’acte de vente, afin d’obtenir une réduction du prix de 232 814 €. Les juges ont rejeté leur demande, estimant que les petites surfaces réunies devaient être comprises dans le calcul. Dans une autre affaire, où deux lots avaient été réunis en un seul pour former un studio de 15 m2, les juges ont également considéré que la loi Carrez était applicable (CA de Paris du 14.10.10, n° 08/22451).

Dans la mesure où ils ne servent pas à l’habitation, les caves, parkings et emplacements de stationnement sont également exclus du calcul de la surface privative. Mais, il arrive parfois que ces lots aient été aménagés. Faut-il alors retenir leur désignation officielle ou leur situation réelle ?

Les caves et parkings peuvent être retenus, s’ils ont été aménagés

La question n’est pas tranchée. Il a été jugé, à plusieurs reprises, qu’un lot qualifié de cave par le règlement de copropriété ne devait pas être mesuré, alors qu’il avait été transformé en cuisine (cass. civ. 1re du 21.11.06, n° 04-18804) ou en salle de bains (CA de Paris du 12.5.04, n° 2002/22239). Les juges ont également refusé de retenir, dans la surface privative, le sous-sol d’une maison désigné comme une cave dans le règlement de copropriété. Il servait de buanderie, et non de cave, mais n’avait aucune fenêtre, et comportait des murs en parpaings et un sol en béton brut. Les magistrats ont donc imposé une diminution du prix aux vendeurs qui l’avaient inclus à tort dans le calcul de la surface privative de leur lot (cass. civ. 3e du 8.6.11, n° 10-12004). 

Certains tribunaux ont jugé, en revanche, qu’un espace transformé en habitation devait être pris en compte dans le calcul de la surface privative, malgré son appellation d’origine. Mais dans ces décisions, soit le règlement de copropriété avait été modifié, soit les travaux avaient été autorisés par la copropriété. Ce fut le cas : d’une grande pièce en sous-sol (cass. civ. 3e du 5.12.07, n° 06-19550) ; d’une cave aménagée et rattachée au logement (CA de Versailles du 10.12.09, n° 08/08039) ; d’un sous-sol réuni à un rez-de-chaussée pour former une unité ayant la même fonction d’habitation (CA de Toulouse du 15.6.09, n° 08/04562) ; d’un sous-sol à moitié enterré, comportant des fenêtres et aménagé en bureaux (cass. civ. 3e du 7.2.12, n° 11-11608). 

On peut donc émettre l’hypothèse que si la cave a été transformée sans autorisation de la copropriété, seule la qualification donnée par le règlement de copropriété sera retenue, mais que si elle l’a été dans les règles, c’est son affectation qui sera choisie en dépit de sa désignation dans le règlement de copropriété. Mais, à l’heure actuelle, la question n’est pas clairement fixée. 

Nous avons l’usage exclusif d’une terrasse que nous avons couverte et aménagée. Peut-on la compter dans notre lot ?

Seules les surfaces privatives sont prises en compte dans le mesurage

La loi Carrez ne concerne que la surface privative du lot vendu. Les juges sont souvent confrontés à des litiges dus au fait que certains vendeurs ont inclus des parties communes de la copropriété dans le mesurage d’un lot. Or, même si le règlement de copropriété prévoit un usage exclusif de ces espaces, ils doivent rester hors du calcul de la surface du bien vendu (CA d’Aix-en-Provence du 19.1.10, n° 08/06392).

Une partie commune à usage exclusif n’entre pas dans le calcul

Dans l’affaire précédente, une cour, qui était une partie commune dont un résident avait l’usage exclusif, avait été couverte pour créer des pièces supplémentaires. La copropriété avait autorisé ces travaux. Mais les juges ont considéré que ces pièces, même si elles étaient désormais incorporées à l’appartement, restaient des parties communes. La décision a été identique dans une affaire similaire (cass. civ. 3e du 18.10.11, n° 10-22733), ainsi que dans des cas où les propriétaires avaient fait construire une véranda sur un jardin commun à usage exclusif (cass. civ. 3e du 8.10.08, n° 07-16540) ou sur une cour commune à usage exclusif (CA de Versailles du 10.12.09). Notez qu’en l’absence de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, le simple fait que l’assemblée des copropriétaires autorise la fermeture de certaines loggias ne leur donne pas la nature d’un bien privatif. Elles restent des parties communes qui ne doivent pas être incluses dans la surface privative (CA d’Aix-en-Provence du 29.6.10, n° 09/13171).

Si le règlement de copropriété n’a pas défini la nature, privative ou commune, d’un lot, les juges s’intéressent à ses caractéristiques pour la déterminer. Ainsi, des loggias fermées, avec un accès privatif, réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire et ne présentant aucune utilité ni intérêt pour les autres, sont considérées comme privatives en l’absence de précision dans le règlement de copropriété. Elles doivent donc être comprises dans le lot (CA d’Aix-en-Provence du 2.12.08, n° 07/19839).

L’acheteur de mon logement prétend que la mezzanine démontable n’a pas à être intégrée à la surface totale. A-t-il raison ? Oui

Parmi les surfaces privatives, certaines ne sont pas comptabilisées

La superficie d’un lot est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et des espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m (art. 46 de la loi du 10.7.65 et art. 4-1 du décret du 17.3.67).

Les mezzanines et les combles

Pour savoir si une surface doit être prise en compte, il faut donc déterminer si elle constitue bien un plancher au sens de la loi. Il a été jugé, par exemple, qu’une mezzanine légère et démontable, à laquelle on accédait par un escalier s’apparentant à une échelle, n’était pas un plancher et ne pouvait être prise en compte dans le calcul de la surface, même si la hauteur sous plafond dépassait 1,80 m (cass. civ. 3e du 22.11.06, n° 05-17420). En revanche, une mezzanine mentionnée dans l’acte de vente et les diagnostics immobiliers et aménagée de façon durable (des toilettes y étaient installées) a été considérée comme un vrai plancher (CA de Dijon du 15.2.11, n° 10/00245). La question s’est également posée pour des combles, et les juges ont tranché dans un sens positif : des combles aménageables, même s’ils nécessitaient des travaux pour être habitables, peuvent être comptabilisés dans la surface totale du lot (CA de Paris du 5.1.05, n° 03/14180).

Les terrasses et les loggias

La loi s’applique, en outre, aux locaux clos et couverts et, par conséquent, aux terrasses et loggias, si elles ont été fermées. La terrasse d’un appartement qui avait non seulement été couverte, mais aussi transformée pour prolonger l’ancien séjour a ainsi été comptabilisée dans la surface privative du lot (CA de Paris du 1.3.12, n° 09/24729). Mais ce ne fut pas le cas d’une terrasse transformée en loggia, dépourvue d’isolation et comportant des trous permettant l’évacuation à l’extérieur des eaux pluviales (cass. civ. 3e du 18.9.12, n° 11-18762).

Les surfaces spécifiques à déduire

Certaines surfaces, notamment celles occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, doivent être décomptées du total. Mais attention, celle d’un revêtement mural (tel un carrelage) doit être retenue, s’il peut être enlevé (CA de Paris du 9.6.04, n° 2003/00632).

En cas d’erreur, puis-je demander, en plus d’une diminution du prix, la restitution des frais de notaire ? Non

En cas d’erreur de mesurage, le vendeur risque de devoir rembourser une partie du prix 

Si la différence entre la surface réelle et la surface mentionnée dans l’acte dépasse 1/20, c’est-à-dire 5 %, l’acheteur peut engager une action pour obtenir une diminution proportionnelle du prix. Il a un an, à compter de la signature de l’acte authentique de vente, pour agir. Notez que si la promesse de vente doit, elle aussi, comporter la mention de la surface privative, c’est la surface mentionnée dans l’acte définitif qui compte in fine (cass. civ. 3e du 9.2.10, n° 09-12266).

Le vendeur n’a à rembourser que le trop-payé sur le prix du bien

L’acquéreur peut demander une diminution de prix, alors même qu’il avait la possibilité de connaître la superficie réelle du bien au moment de la vente. Les juges en ont décidé ainsi dans une affaire où le couple d’acheteurs habitait dans les lieux depuis un mois au moment de la signature (CA de Versailles du 3.2.11, n° 09/07339). Mais la seule sanction possible contre le vendeur est la diminution du prix, proportionnellement à l’erreur. L’acquéreur ne peut pas lui demander le remboursement des frais de vente corrélatifs (cass. civ. 3e du 18.9.12, précité ci-dessus). Il a, en revanche, la faculté de s’adresser au fisc pour obtenir une restitution des droits d’enregistrement correspondant à la diminution de prix (rép. min. JOAN du 14.3.06, n° 85746, p. 2761).

Le vendeur n’a pas toujours de recours contre le fautif 

Le vendeur condamné à la restitution d’une partie du prix de vente tente souvent de se retourner contre le professionnel qui a effectué le calcul de la surface. Mais les juges considèrent que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant de se retourner contre le professionnel (cass. civ. 3e du 1.3.11, n° 10-30214). Ils estiment que la réduction n’a pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que les vendeurs auraient normalement dû percevoir (cass. civ. 1re du 5.2.09, n° 07-18057).

En revanche, le vendeur peut tenter de se faire indemniser pour avoir perdu sa chance de vendre son bien au même prix malgré une superficie inférieure (CA d’Aix-en-Provence du 10.11.10, n° 08/13517) ou engager la responsabilité de l’agent immobilier (CA de Paris du 1.10.09, n° 08/10262) ou du notaire (cass. civ. 1re du 25.3.10, n° 09-66282).

Diane De Tugny

 


 


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , COPROPRIETE , LOT DE COPROPRIETE , SURFACE DU LOGEMENT




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