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Focus : plus-value immobilière, le gouvernement offre un an de répit

Focus : plus-value immobilière, le gouvernement offre un an de répit
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Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

La loi de finances pour 2013 modifie sensiblement la taxation des plus-values immobilières. Objectif : créer un « choc d’offres » et inciter les ménages à vendre leurs biens locatifs, résidences secondaires et terrains à bâtir.

À l'heure où nous avons mis sous presse, la loi de finances pour 2013 n'avait pas encore été retoquée par le Conseil constitutionnel. Cette censure a eu pour effet de supprimer l'abattement de 20 % sur les plus-values générées par les ventes de biens locatifs et de résidences secondaires en 2013.

Si vous êtes propriétaire d’un terrain à bâtir, d’un logement locatif ou d’une résidence secondaire dont vous n’avez plus l’usage, la question de leur cession va se poser avec d’autant plus d’intérêt que la fiscalité sur les plus-values va être profondément bouleversée par la loi de finances pour 2013. 

Ainsi, les plus-values réalisées lors de la vente d’un logement (autre que votre résidence principale) bénéficieront, uniquement en 2013, d’un abattement supplémentaire de 20 %. Mais, parallèlement, elles subiront une surtaxe de 2 à 6 % suivant leur montant. 

Enfin, les plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain à bâtir seront alourdies en 2013, avant d’être réformées en profondeur en 2015. Elles ne seront cependant pas concernées par la surtaxe de 3 à 6 %. Faites vos calculs pour savoir s’il est urgent de vendre ou, au contraire, de patienter.

Les propriétaires qui vendent en 2013 un bien immobilier autre qu’un terrain à bâtir pourront profiter d’un abattement exceptionnel de 20 %. Il s’appliquera sur le montant de la plus-value nette imposable, c’est-à-dire après la prise en compte de l’abattement pour durée de détention, égal à 2 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année, 4 % pour chaque année de détention au-delà de la 17e année, et 8 % pour chaque année de détention au-delà de la 24e année. En pratique, les plus-values réalisées sur des biens détenus depuis plus de 30 ans se trouvent ainsi totalement exonérées d’impôt sur les plus-values. 

Une surtaxe sur les grosses plus-values

La 3e loi de finances rectificative pour 2012 prévoit toutefois d’alourdir la taxation des plus-values immobilières excédant 50 000 €, après application de l’abattement pour durée de détention. Elles sont désormais soumises à une taxe supplémentaire de 2 % pour la fraction de la plus-value comprise entre 50 000 et 100 000 €, le taux progressant ensuite d’un point par tranche de 50 000 € de plus-value supplémentaire, pour plafonner à 6 % pour toute la fraction supérieure à 250 000 €. Ainsi, le montant de l’impôt afférent à une plus-value nette de 130 000 € (après abattements éventuels pour durée de détention) s’élève à 26 600 € (soit 24 700 € – 19 % de la totalité de la plus-value – plus 1 000 € pour la fraction taxée à 2 % comprise entre 50 000 € et 100 000 €, et 900 € pour la fraction taxée à 3 % comprise entre 100 000 € et 130 000 €), montant auquel il faut ajouter 20 150 € de prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %).

Cette taxe s’applique aux cessions pour lesquelles une promesse de vente a été signée à compter du 7 décembre 2012. Elle ne s’applique pas à la cession de sa résidence principale ou d’un terrain à bâtir. 

Profiter de l’abattement de 20 % ou privilégier l’attente ?

Prenons l’exemple d’un bien détenu depuis 20 ans et dégageant une plus-value de 100 000 €. L’abattement pour durée de détention est de 36 %. La plus-value nette taxable est donc de 51 200 € (100 000 – 36 % – 20 %). Elle sera soumise au taux forfaitaire libératoire de 19 %. « Attention, l’abattement de 20 % ne s’applique que pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Il ne concerne pas les prélèvements sociaux de 15,5 %, qui ne bénéficient que de l’abattement pour durée de détention », précise Christine Valence-Sourdille, ingénieur patrimonial à BNP Paribas Banque privée. Le montant réel de la « décote » sur une plus-value de cession n’est donc pas de 20 %, mais seulement de 11 %.

Reste à savoir si l’application de cet abattement supplémentaire de 20 % constitue véritablement une aubaine. Garder le bien une année de plus permet, en effet, de bénéficier d’un abattement pour durée de détention supérieur. De plus, comment le marché immobilier évoluera-t-il entre-temps ? S’il baisse ou si les prix stagnent, mieux vaut vendre dès maintenant (voir Faut-il vendre un logement maintenant ou attendre l’an prochain ?).

Taxation des plus-values sur les terrains à bâtir 

Aujourd’hui, les plus-values réalisées lors de la vente d’un terrain à bâtir sont taxées de la même manière que celles réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti. Le propriétaire bénéficie d’un abattement pour durée de détention et doit attendre 30 ans pour que ses plus-values soient totalement exonérées d’impôt. La loi de finances pour 2013 vient de supprimer l’application de ces abattements pour les cessions de terrains à bâtir réalisées à compter du 1er janvier 2013. « Le régime des abattements pour durée de détention incite, en effet, les détenteurs de biens immobiliers à une détention longue, supérieure à 30 ans, afin de supprimer toute imposition de la plus-value », peut-on on lire à cet égard dans le rapport parlementaire. Seule exception : les propriétaires ayant signé une promesse de vente avant le 1er janvier 2013 et qui cèdent leur terrain avant le 1er janvier 2015 continueront de bénéficier des abattements pour durée de détention. Il n’est pas sûr que cette mesure incite les propriétaires à céder leurs terrains. « Un de nos clients projetait de vendre un terrain qu’il possédait depuis 35 ans pour la construction d’un lotissement. Il a calculé que le temps de monter le dossier de viabilisation, il ne pourrait plus être dans les délais fiscaux imposés par la loi. Il a donc annulé son projet et conservé son terrain constructible », confie  maître Christophe Villin, président de la Chambre des notaires des Côtes-d’Armor.

Attention toutefois : à compter du 1er janvier 2015, les plus-values réalisées lors de la vente d’un terrain à bâtir seront imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour les particuliers taxés dans les taux marginaux d’imposition les plus élevés (30, 41 et 45 %), l’impact va donc être très lourd, car actuellement les plus-values font l’objet d’un prélèvement forfaitaire au taux de 19 %. En pratique, une fois cette mesure mise en place, le notaire continuera de prélever 19 % au propriétaire sur le montant de la plus-value. Mais cette somme ne constituera qu’un acompte pour le vendeur, à déduire du montant de ses impôts l’année suivante. En revanche, si le propriétaire est non imposable ou imposé à un faible taux, le montant de cet acompte sera supérieur à celui des impôts dus au titre de la vente. Il lui sera donc restitué partiellement ou en intégralité.

Terrains à bâtir et friches commerciales davantage taxés

Toujours dans le but d’inciter les propriétaires à libérer du foncier, il est prévu de renforcer la majoration de la taxe foncière des terrains constructibles dans les zones de plus de 50 000 habitants où la pénurie de logements est forte. Leur valeur locative, qui sert de base de calcul aux impôts locaux, sera augmentée sans que les communes ne puissent moduler cette taxation ou en exonérer leurs contribuables. Cette mesure s’appliquera à compter des impositions dues au titre de 2014.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2013 institue une nouvelle taxe sur les friches commerciales, afin d’encourager la libération des locaux sous-utilisés ou non utilisés, et de redynamiser des zones urbaines. À compter de 2014, cette nouvelle taxe s’appliquera aux locaux qui ne sont plus affectés à une activité depuis 2 ans, contre 5 ans actuellement. Il est aussi prévu que le taux de cette taxe augmente : il sera désormais de 10 % de la valeur locative du bien la première année, de 15 % la 2e et de 20 % la 3e année.

Marie pellefigue

 


Mots-clés :

LOCATION , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , RESIDENCE SECONDAIRE , TERRAIN A BATIR




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