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Petite ou grande structure ?

Janvier 2013
Le Particulier n° 1080, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Ces 10 dernières années ont été marquées par une forte concentration de l’activité de syndic et par le rachat de nombreux petits cabinets par des groupes d’administration de biens (Foncia, Urbania…), de promotion immobilière (Nexity, par exemple) ou par des banques (Crédit agricole, Crédit mutuel, BNP Paribas…).

De fait, si plus de 50 % des copropriétés sont encore gérées par de petites ou moyennes structures, celles-ci perdent régulièrement des parts de marché. Un mouvement qui devrait se poursuivre. D’autant que le métier de syndic se complexifie, qu’il nécessite des compétences accrues et des outils de plus en plus performants, et donc des investissements auxquels les petites structures ne peuvent pas toujours faire face. « Dans l’ensemble, les groupes ont des moyens humains et matériels qui conviennent bien aux grandes copropriétés », indique Morad Ayoub, directeur général de Tagerim. Même son de cloche à la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) : « On ne peut pas envisager la gestion d’une copropriété de près de 300 lots par un cabinet de 3 personnes », insiste Jean-François Buet, son président. 

Dans un groupe, un gestionnaire, épaulé par une assistante et soutenu, dans son activité, par des services comptable, juridique, etc., peut gérer de 40 à 60 immeubles, soit de 1 600 à 2 400 lots. Aussi, il n’est pas étonnant que la notion de proximité soit parfois oubliée. « Nous considérons que gérer de 40 à 60 immeubles est beaucoup trop pour une seule personne, déclare Philippe Loiselet, directeur général du cabinet Loiselet & Daigremont. Pour faire son travail ­correctement, un collaborateur ne doit pas avoir plus de 20 à 30 immeubles, ce que nous appliquons au sein de notre groupe. » Pour une petite comme pour une grosse copropriété, un groupe présente des avantages indéniables. Il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un vote en assemblée générale pour remplacer un collaborateur qui ne satisfait pas la copropriété, et lorsqu’il est absent, un autre assume sa charge de travail, ce qui n’est pas le cas d’un petit syndic travaillant avec seulement une assistante et un comptable. Par contre, le changement fréquent d’interlocuteurs dans les grandes structures est souvent mal vécu par les copropriétaires. « Le conseil syndical d’un immeuble géré par Urbania a ainsi changé trois fois d’interlocuteur en un an », déplore Émilie Allain, présidente de l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC).

Si les petits syndics ont moins de moyens humains et matériels que les grosses structures, ils ne sont pas, pour autant, dénués d’intérêt. Ils sont souvent plus réactifs et plus proches. Leurs tarifs sont assez concurrentiels, même si leurs services ne sont pas toujours aussi performants que ceux des grands groupes (possibilité d’une intervention 24 heures/24, mise en contact avec des artisans disponibles rapidement, y compris le week-end…), ce qui exige une plus forte implication du conseil syndical.

 


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