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Examinez attentivement chaque poste du devis

Janvier 2013
Le Particulier n° 1080, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Trop de syndics sont encore en infraction en matière de gestion courante. Notre enquête annuelle (voir le n° 1072 du Particulier, p. 48) révèle que, à l’échelle nationale, seuls 78 % d’entre eux intègrent la gestion des compteurs individuels dans le forfait de base. Même constat pour la remise des archives au syndic (70 %), la tenue du carnet d’entretien (80 %)…

 

La situation est quasi identique partout en France, sauf pour la gestion des compteurs : Paris fait figure de mauvais élève (44 % des syndics en infraction), alors que la région Paca enregistre le meilleur score (19 %). Selon l’ARC, 51 % des syndics excluent au moins 5 tâches du forfait de base et 75 % au moins 2. « Cela signifie que le syndic les facturera en plus de ses honoraires de base », indique l’ARC. Autrement dit, dans les honoraires particuliers, qui s’appliquent aux prestations n’entrant pas dans la gestion courante. 

Les postes de gestion particulière sont donc à contrôler soigneusement. Il en est ainsi du prix des photocopies lors de la préparation des assemblées générales. L’ARC relevait récemment qu’une photocopie revenait, en moyenne, à 0,25 € aux copropriétés, alors qu’elle ne coûtait que 0,08 € chez un sous-traitant. De même, étudiez à la loupe les honoraires réclamés pour le recouvrement des impayés, dont l’arrêté Novelli ne dit mot, laissant la porte ouverte aux abus. « Non contents de facturer une lettre simple 20 €, les syndics multiplient les relances inutiles », dénonce l’ARC. Soyez aussi très attentif aux honoraires de suivi des gros travaux. Ceux-ci ne peuvent pas être fixés unilatéralement dans le contrat par le syndic, ils doivent être votés en AG, au cas par cas, à la même majorité que les travaux. Quant au suivi des petits travaux, il fait partie de la gestion courante et ne peut pas, par conséquent, donner lieu à des honoraires particuliers. Enfin, le tarif de la vacation horaire (AG, par exemple) est très variable : durant les heures ouvrées, la vacation horaire d’un cadre oscille entre 80 et 100, voire 130 € au-delà de 20 heures ; celle d’un collaborateur, entre 65 et 85, voire 110 € au-delà de 20 heures. 

Avant de désigner un syndic ou d’en élire un nouveau, il faut donc analyser les devis poste par poste et les comparer, ce qui ne va pas de soi : chaque syndic proposant son propre contrat, le libellé diffère de l’un à l’autre. « Le prix n’a de sens que si l’on évalue le niveau des prestations, conclut Philippe Loiselet. Nous ne sommes pas les moins chers, mais nous achetons les combustibles de chauffage 10 % au-dessous du tarif, ce qui permet aux copropriétaires de s’y retrouver au final. » 


 


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