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Rapports locatifs : résidence principale ou secondaire ?

Rapports locatifs : résidence principale ou secondaire ?
Décembre 2012
Le Particulier Immobilier n° 292, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le congé pour reprise d’un logement loué doit l’être pour résidence principale.

Cass. civ. 3e du 17.10.12, n° 11-19090

Certains investisseurs croient pouvoir récupérer leur bien locatif au moment de leur retraite, grâce au congé pour reprise, même s’ils ne souhaitent y habiter qu’une partie de l’année. Ils ont tort. M. X, propriétaire d’une maison d’habitation en bord de mer a délivré un congé pour reprise à son locataire aux fins de l’occuper personnellement. Après avoir libéré les lieux, ce dernier a assigné son ancien bailleur en dommages et intérêts au motif que le congé était frauduleux. Le locataire exposait que M. X n’aurait pas habité le logement de manière effective et permanente.

La cour d’appel rejette sa demande d’annulation du congé (CA de Caen du 10.11.10). L’arrêt retient que M. X. occupait son temps – puisqu’il s’agit d’un retraité libre de ce temps – entre le logement en bord de mer et une maison qu’il détenait en région parisienne. Des factures produites (gaz et électricité) démontrent une occupation personnelle du logement antérieurement loué. Ce dernier a donc bien été occupé par M. X. avec sa famille dès qu’il a pu le récupérer, et les deux procès-verbaux constatant la fermeture de la maison à deux dates distinctes n’étaient pas de nature à contredire ce mode d’occupation, sachant que la mise en vente ultérieure de la maison est en lien avec des problèmes financiers. Pugnace, le locataire se pourvoit avec succès en cassation.

La Cour désapprouve les magistrats caennais pour avoir statué sans constater que le propriétaire occupait le logement repris à titre d’habitation principale. Pour la Cour de Cassation, l’auteur du congé pour reprise, même « libre de son temps » en tant que retraité, ne peut valablement occuper de façon alternative sa maison de la région parisienne et le logement anciennement loué. Les hauts magistrats rappellent ainsi que le droit de reprise suppose l’habitation des locaux à titre principal et non comme résidence secondaire ou pied-à-terre (voir dans ce sens : Cass. civ. 3e du 31.01.01, n° 99-11956 et cass. civ. 3e du 4.11.03, n° 2-16391). Toute reprise frauduleuse engage la responsabilité du bailleur qui peut être condamné à payer des dommages et intérêts à son ancien locataire (2 500 €, dans cette affaire). Il aurait mieux valu ici qu’il choisisse de louer en saisonnier ou en meublé.

 

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CONGE DE LOCATION , CONGE PAR LE PROPRIETAIRE , CONGE POUR HABITER




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