Focus, investissement locatif: le régime Duflot remplace le Scellier
Dès le 1er janvier 2013, un nouveau dispositif d’investissement locatif va remplacer le régime Scellier.Il permettra à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt plus généreuse. Mais, en tant que bailleur, il devra respecter davantage de contraintes.
Uniquement des logements BBC
Le logement devra être neuf ou avoir fait l’objet d’une rénovation complète pour répondre aux normes «bâtiment basse consommation» (BBC). Même si cela n’est pas encore acté, il est possible que le taux de la réduction d’impôt fasse l’objet d’une bonification, lorsque le logement affichera de très hautes performances énergétiques, supérieures à celles du BBC. Le bien ainsi acquis devra être donné en location nue à titre de résidence principale pendant une durée de 9 ans. La réduction d’impôt s’étalera sur cette période.
Exemple: un investisseur acquiert un logement de 50 m² au prix de 350 000 €. Si le plafond retenu est de 6 000 €/m², la base de la réduction d’impôt dans le nouveau régime Duflot sera de 300 000 €, et son montant annuel de 6 000 € pendant 9 ans [(300 000 x 18 %) / 9].
La réduction d’impôt sera également accordée pour la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont le produit sert à financer des logements répondant aux critères du régime Duflot. Les investisseurs ne pourront appliquer la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement par an. En revanche, le nombre de souscriptions de parts de SCPI ne devrait pas être plafonné. Même si cela n’a pas encore été voté, il sera possible d’investir, au cours de la même année, en direct et via une SCPI, mais dans le cadre du plafond global annuel de 300 000 €.
Pour bénéficier du régime Duflot, les ressources du locataire ne devront pas excéder un plafond, qui devrait correspondre à celui applicable pour louer après avoir obtenu un prêt locatif intermédiaire (PLI, prêt destiné à favoriser l’investissement locatif intermédiaire). Ce plafond concerne environ 80 % des ménages, ceux dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier d’un logement social. Il ne devrait donc pas être trop contraignant pour les bailleurs. Le plafond du PLI s’élève, par exemple, à 86 510 €/an, pour un couple marié ayant 2 enfants, si le logement se situe en zone A (région parisienne).
Des loyers inférieurs de 20 % aux prix du marché
L’investisseur devra s’engager à louer le bien à des niveaux de loyers qui seraient inférieurs de 20 % aux prix du marché. Le projet de loi n’a pas encore fixé de plafond. Mais le ministère indique que, d’ici le premier semestre 2013, un Observatoire des loyers devrait être créé. Il fournira des fourchettes de prix moyens, par ville et par quartier. Ce qui permettra de tenir compte des différences pouvant exister au sein d’une même zone. Par exemple, les loyers pratiqués en première couronne parisienne peuvent varier de 30 %, selon la commune. De même, au Pays basque, les tarifs de location sont bien plus élevés sur la zone côtière qu’à l’intérieur des terres. Mais, en attendant la création de cet Observatoire, impossible de connaître les plafonds qui seront appliqués au cas par cas! Autre inconnue: l’Observatoire définira des prix moyens par zone. «Or, le montant des loyers est proportionnellement plus élevé pour les petites surfaces que pour les grandes», souligne Jean-Claude Szaleniec, directeur général adjoint habitat de Bowfounds Marigan immobilier. C’est pourquoi les futurs textes d’application du Duflot pourraient prévoir une majoration du loyer moyen selon la taille du logement.
Un dispositif recentré sur les zones les plus chères
L’objectif principal du dispositif Duflot est de recentrer la construction de logements neufs là où la pénurie est la plus forte. Il ne concernera donc que certains secteurs: les actuelles zones applicables au régime Scellier: A bis (Paris, région parisienne), A (région parisienne, Côte d’Azur, Vaudois) et B1 (certaines grandes agglomérations). Cependant, le ministère n’exclut pas d’incorporer certaines villes situées dans l’actuelle zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants non incluses dans les zones A, A bis et B1). Il s’agirait de celles dans lesquelles le préfet a constaté une tension locale sur le marché locatif. En revanche, les communes de l’actuelle zone C (agglomérations de moins de 50 000 habitants) ne seraient pas éligibles au Duflot.
Davantage de contraintes pour le bailleur
Pour favoriser la mixité sociale, le nouveau régime va imposer que la part des logements éligibles, au sein d’un même immeuble, soit limitée à 75 ou 80 %. «Cela devrait éviter que des lots entiers d’immeubles soient vendus par des commerciaux qui ne mettent en avant que la réduction fiscale, sans se soucier de la qualité intrinsèque du bien», précise un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. Cependant, aucun expert du ministère du Logement n’a pu nous indiquer comment cette mesure pourrait s’appliquer concrètement. Par exemple, il se peut qu’un acquéreur décide, entre la signature de l’acte et la livraison du bien, qui intervient souvent plus de 18 mois après, de ne plus occuper le logement, mais de le mettre en location dans le cadre du régime Duflot. Qu’adviendra-t-il si la part d’appartements éligibles à ce régime a atteint son seuil dans l’immeuble? Notez, en outre, qu’avec ce nouveau dispositif, on ne devrait pas pouvoir louer à ses ascendants ou descendants dans ce cadre fiscal privilégié, alors que le dispositif Scellier le permettait.
Un dispositif pris en compte par le plafonnement global des niches fiscales
Avec ses contraintes sociales, le mécanisme Duflot ressemble finalement à l’actuel Scellier social. Mais contrairement à ce dernier, il n’est pas prévu que l’investisseur bénéficie d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Ceux-ci seront donc intégralement soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais d’assurance, de gestion, travaux d’entretien…). Ils supporteront également 15,5 % de prélèvements sociaux.
Enfin, la réduction d’impôt Duflot fera partie des dispositifs soumis au plafonnement des niches fiscales, qui sera de 10 000 € par an en 2013. Ainsi, les contribuables bénéficiant par ailleurs d’autres réductions ou crédits d’impôt (emploi d’un salarié à domicile, dépenses d’économies d’énergie…) devront vérifier s’ils pourront profiter intégralement de leur réduction avant d’investir. Faute de quoi, la rentabilité de l’opération pourrait être plus faible que prévu.
Le Duflot va améliorer la rentabilité d’un investissement locatif
