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Les contrats d’entretien : une renégociation périodique s’impose

Décembre 2012
Le Particulier n° 1079, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Claude Pouey, responsable de l’observatoire des charges de copropriété de l’Arc (Association des responsables de copropriété) : « Environ tous les 5 ans, il faut remettre à plat les contrats d’entretien. Passé ce délai, les entreprises se sentent en confiance et augmentent leurs tarifs »

Les trois principaux contrats d’entretien – parties communes, ascenseurs et espaces verts – peuvent représenter un quart du budget d’une copropriété. Mais les contrats de moindre envergure, s’ils sont moins visibles aux yeux des copropriétaires ne sont pas pour autant indolores. « Mis bout à bout, les petits contrats tels que ceux de dératisation, d’entretien de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), de désinfection des vide-ordures ou encore de maintenance des portes de garage peuvent représenter de 13 à 15 % des charges », estime Laurent Delcamp.
Pour limiter l’inflation des tarifs, il est conseillé de renégocier régulièrement les contrats d’entretien. « Il faut le faire tous les 5 ans. Passé ce délai, les entreprises se sentent en confiance et augmentent leurs tarifs », constate Claude Pouey. Certains gestionnaires d’immeubles préconisent même une renégociation biennale. « Nous remettons les prestataires en concurrence tous les 2 ans. Ce qui ne nous empêche pas de contrôler, au long de l’année, le respect de leurs contrats et la qualité des prestations effectuées », explique Didier Jeannau, directeur général adjoint en charge de la gestion de patrimoine de la société HLM 3F en Île-de-France.
En cours de contrat, rien ne vous empêche de remettre en cause des hausses que vous estimez insupportables. C’est ce que préconise Yves ­Gratade, notamment avec les ascensoristes. « Les contrats de maintenance ont parfois des coefficients déconnectés de la réalité économique. C’est souvent le cas de ceux des ascensoristes, révisés selon des indices composites compliqués. Si vous estimez la hausse trop élevée, négociez. Le plus souvent, l’opération sera couronnée de succès », explique-t-il. Il reconnaît toutefois disposer, comme syndic, « d’une véritable force de négociation  », dans la mesure où il est, par ailleurs, président du pôle Île-de-France de l’Unis. Poids dont vous ne disposerez pas forcément, si votre syndic est un petit cabinet indépendant ou si la gestion de votre immeuble est assurée, bénévolement, par un copropriétaire.

Revoyez ou supprimez certains contrats d’entretien

Pour faire baisser les charges, vous pouvez repenser l’étendue de certains contrats, notamment ceux d’entretien des espaces verts. « Entre 13 et 10 tontes par an on ne voit pas la différence sur la pelouse, mais sur la facture, oui ! », lance Laurent Delcamp. Enfin certains contrats peuvent être purement et simplement supprimés. Soit parce qu’ils sont obsolètes – il y a quelques années encore, on trouvait des contrats pour l’entretien des grooms de portes ! – soit parce que les copropriétaires ont accepté d’accomplir eux-mêmes certaines tâches, jusque-là dévolues à un prestataire. C’est souvent le cas de la dératisation qui ne consiste ni plus ni moins qu’à disposer des pièges et des granulés raticides aux endroits stratégiques du bâtiment.


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