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Faut-il remplacer les canalisations en plomb ?

Faut-il remplacer les canalisations en plomb ?
Novembre 2012
Le Particulier Immobilier n°291, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

À la fin 2013, la teneur en plomb dans l’eau va devoir se réduire. Ce qui, dans les immeubles anciens dotés de canalisations de distribution d’eau en plomb, va parfois obliger à des travaux aussi lourds que coûteux. Etes-vous concernés? Quelles sont les solutions techniques? Nos réponses.

Moins médiatisés que ceux portant sur la mise en sécurité des ascenseurs, d’autres travaux découlant également d’une obligation réglementaire devront, eux aussi, être achevés en 2013. Plus précisément le 25 décembre, date à partir de laquelle l’eau destinée à la consommation humaine devra contenir au maximum 10 microgrammes (µg) de plomb par litre, contre 25 µg/L tolérés actuellement (limite fixée par l’arrêté du 11 janvier 2007). L’eau potable constitue, en effet, une source d’intoxication au plomb pouvant contribuer à une imprégnation de l’organisme conduisant, dans les cas sévères, au saturnisme. Une obligation de résultat, qui doit être atteinte sous peine pour le syndicat de voir engager sa responsabilité en cas de saturnisme avéré. Si les analyses révèlent que la teneur de l’eau aux points de puisage des logements – l’eau froide au sortir du robinet, l’eau chaude sanitaire n’étant pas concernée – est ­supérieure à 10 µg, cela pourrait obliger certaines copropriétés à refaire intégralement le réseau de distribution en eau de l’immeuble. Un indice : le plomb n’est plus guère employé dans les canalisations depuis les années 1950, mais il l’était largement jusque-là. C’est tout particulièrement si votre immeuble date d’avant-guerre que vous devez vous pencher sur la question afin d’être prêt à voter (ou non) les travaux, lors de votre prochaine assemblée générale. Attention, toutefois : aussi curieux que cela puisse sembler, le diagnostic dit « constat des risques d’exposition au plomb » (CREP), obligatoire dans les immeubles datant d’avant 1948, n’englobe pas la recherche de plomb dans l’eau. Il ne porte que sur le plomb contenu dans les peintures et revêtements. Il n’y a donc pas d’obligation à réaliser un diagnostic spécifique sur l’eau.

Repérage des canalisations et analyse de l’eau

En premier lieu, assurez-vous que des conduites en plomb ne subsistent pas dans le réseau public qui dessert votre immeuble (voir : "Renseignez-vous aussi sur le réseau public").Quant à l’immeuble lui-même, il suffit souvent d’examiner les canalisations pour repérer celles qui sont en plomb. C’est un métal facilement identifiable par sa coloration caractéristique, qui ressort argent brillant lorsqu’on le frotte avec du papier de verre (en sous-sol ou en étage, dissimulé derrière des coffrages, il n’est généralement pas peint). Ses contours sont aussi plus imprécis que ceux des canalisations en cuivre, acier galvanisé ou matériau de synthèse. En cas de doute, mieux vaut interroger le plombier attitré de l’immeuble, voire faire appel à un diagnostiqueur, qui devra s’appuyer sur la norme Afnor « NF P41-021 » décrivant la procédure à suivre pour effectuer ce repérage.

En présence de canalisations en plomb, il est possible de faire effectuer des prélèvements et analyses par un laboratoire spécialisé accrédité par le Comité français d’accréditation (liste sur le site cofrac.fr). Certaines communes effectuent gratuitement des prélèvements dans les immeubles, l’analyse restant payante. Quel que soit l’intervenant retenu, la facture du prélèvement plus l’analyse ne devrait pas dépasser 400 € à 500 € pour une cage d’escalier (ou 10 colonnes montantes).

Les prélèvements doivent être réalisés selon un protocole énoncé par un arrêté du 31 décembre 2003 : « (…) un litre d’eau soutiré en une seule fois, sans réalisation préalable de purges des installations de distribution d’eau et de prélèvements d’eau (…) durant les heures habituelles d’activité (…) les lieux de prélèvements d’échantillon étant identifiés de manière aléatoire ». Les résultats de ces analyses laissent toutefois subsister une marge d’incertitude non négligeable. En effet, de nombreux facteurs influent sur la dissolution du plomb dans l’eau : température, caractéristiques physico-chimiques de l’eau, temps de stagnation dans les canalisations… ce dernier paramètre étant fonction des soutirages effectués par les voisins. De ce fait, la teneur en plomb d’un échantillon prélevé au même point peut varier sensiblement d’un moment à l’autre.

Si les analyses révèlent que le seuil de 10 µg/L est dépassé, principe de précaution oblige, la direction générale de la Santé (DGS) recommande vigoureusement le remplacement des canalisations, dans la mesure où « elle semble être la seule permettant de garantir en permanence l’absence de plomb dans l’eau aux points de puisage ». Mais l’arrêté du 11 janvier 2007 lui-même n’impose pas le changement des canalisations. Le texte se borne à fixer une obligation de résultat quant à la teneur en plomb dans l’eau. Aux copropriétaires de décider s’ils sont prêts à prendre un risque, sachant que, pour beaucoup, les dangers du plomb hydrique ne constituent pas un enjeu de santé majeur (voir "Toxicité du plomb hydrique : ce qu'ils en pensent"). Ou si ce n’est pas l’occasion de refaire une installation vétuste.

C’est bien sûr une question de coût. En 2004, on recensait 8 millions de logements (dont 750 000 à Paris), soit plus du tiers du parc de logements français, alimentés par des canalisations intérieures en plomb, maisons individuelles et immeubles collectifs confondus. Auxquels s’ajoutaient 3,8 millions de branchements (raccordement entre la conduite publique et le compteur général de l’immeuble) en plomb dans le réseau public. Le coût du remplacement des canalisations de plomb dans les immeubles anciens pour les propriétaires avait alors été estimé à 50 milliards de francs (7,6 milliards d’euros). L’inflation aidant, à l’heure actuelle, pour un immeuble de cinq étages, le coût d’une nouvelle canalisation commune avoisine les 10 000 €, auxquels s’ajoutent les raccordements en parties privatives. Le coût global moyen (parties communes plus parties privatives) par logement est estimé entre 1 500 et 15 000 € selon que l’on s’en tient au strict changement des canalisations ou que l’on englobe les travaux annexes de démolition et reconstitution des « embellissements » – carrelages et autres revêtement de sols, murs, plafonds, coffrages et éléments encastrés –, plus ou moins coûteux. 

Opter pour une installation plus performante

Les coûts sont tels que la plupart des copropriétés qui se résolvent à abandonner leur réseau en plomb le font pour des raisons autres que sanitaires. Une installation d’alimentation en eau ayant allègrement dépassé un siècle, comme celles des immeubles de l’époque haussmannienne et post-haussmannienne, présente le risque d’être mal dimensionnée et peu fonctionnelle. Elle sera mal adaptée aux exigences contemporaines : des appareils électroménagers nombreux et très sollicités, au moins une salle de bains dans des appartements qui en étaient souvent dépourvus autrefois… Et, argument décisif, une installation à bout de souffle occasionne de multiples fuites, donc des dégâts des eaux à répétition, ce qui a pour conséquence de majorer un peu plus chaque année le poste « réparations courantes » et la prime d’assurance multirisque immeuble.

Par ailleurs, dans les réseaux existants, la faible section des canalisations, souvent entartrées de surcroît, prive les logements d’un débit d’eau suffisant et les derniers étages d’une pression satisfaisante. Le tracé des anciennes installations faisant appel à de multiples colonnes montantes pour desservir verticalement les points de puisage dans les logements est peu rationnel et mérite d’être revu à l’aune de critères plus actuels.

Autant, dès lors, se doter d’une installation nouvelle, plus fonctionnelle et plus performante. A fortiori sachant qu’une fois intégralement refaite, elle pourra bénéficier d’une garantie décennale. Et que les autres solutions techniques se révèlent peu satisfaisantes.

D’autres solutions peu satisfaisantes

« Se limiter, par souci d’économie ou pour éviter des travaux lourds, à ne remplacer que les tronçons vétustes d’un réseau en plomb est une option à déconseiller », explique Olivier Tissot, directeur du Centre d’information du cuivre. « Sachant que le nouveau matériau utilisé, du cuivre le plus souvent, risque de produire des réactions électrochimiques (électrolyse) entre les différentes parties métalliques du réseau qui vont accélérer la migration du plomb dans l’eau, le remède se révèle pire que le mal », conclut-il. On a, un temps, fondé des espoirs sur les procédés de « chemisage », consistant à insérer un tube en polyéthylène dans les canalisations existantes, ou d’« enduction » (introduction dans la conduite puis expansion par ­circulation d’eau chaude sous pression d’une résine époxy de qualité alimentaire), afin que l’eau ne se trouve plus en contact direct avec le plomb. Mais si ces techniques sont susceptibles de réduire la facture de moitié par rapport au remplacement du réseau, elles ne sont guère adaptées aux caractéristiques des installations anciennes : faible diamètre, nombreux coudes et bras morts… et laissent sans réponse la question des interventions ultérieures. « Une réparation avec soudure ou un nouveau branchement va venir rompre la continuité du chemisage ou de ­l’enduction risquant de compromettre l’efficacité du système », remarque Maurice Di Giusto, P-DG d’une entreprise de plomberie mulhousienne. En outre, certains s’émeuvent du fait que la pellicule de protection est de composition similaire à celle tapissant l’intérieur des boîtes de conserve et soupçonnée de contenir du bisphénol A. Citons encore, parmi les solutions alternatives, les dispositifs de filtrage à poser immédiatement en amont ou sur le bec des robinets, dispositifs non dénués d’efficacité pour peu que leurs filtres soient changés régulièrement, selon la Fédération française du bâtiment qui a testé l’un d’entre eux et le juge contraignant et coûteux.

Redéfinir entièrement le tracé du réseau

Une fois la décision prise de remplacer intégralement l’installation, la solution le plus souvent retenue – pour des raisons tant pratiques qu’économiques – consiste à laisser en place le réseau existant et à « tirer » un nouveau réseau en parallèle afin, d’une part, d’éviter les travaux destructifs et, d’autre part, de ne pas priver d’eau les occupants de l’immeuble dans l’intervalle. « Une fois le nouveau réseau mis en service, l’ancien sera neutralisé mais non déposé (sauf dans les parties directement accessibles ou si certains propriétaires optent pour la dépose en parties privatives), de manière à ce qu’il n’y ait aucune interruption du service », précise Jean-Gérard Ploteau, à la tête d’une entreprise de plomberie francilienne (voir : "Témoignage : une installation desservant 150 appartements refaite intégralement en 2008"). On s’en doute, les propriétaires ne sont guère enthousiastes à l’idée de voir leur salon traversé par une conduite rejoignant la salle de bains ou leur cuisine chèrement « intégrée » déparée par une canalisation transperçant leur plan de travail. Certes, un coffrage, des plinthes spécifiques ou des moulures peuvent suffire à habiller les nouvelles canalisations. Toutefois, le recours à un maître d’œuvre, architecte ou bureau d’études spécialisé,  « permet de trouver des alternatives aux solutions parfois radicales des plombiers enclins à aller au plus simple, faisant parfois fi des préoccupations esthétiques de leurs clients », suggère Bruno Diacre, un architecte spécialisé dans le bâti ancien, qui a assuré les appels d’offres et le suivi d’une quinzaine de chantiers de ce type. Comptez 1 500 € pour l’étude préalable sur un immeuble de 6 niveaux et 20 lots et 10 % du montant global des travaux pour le suivi, à titre de rémunération.

Certaines copropriétés sont tentées de réaliser une installation en parallèle, réplique de l’ancienne. Mais la solution optimale consiste, de l’avis unanime des professionnels, à implanter une installation suivant un tracé totalement différent. Et à opter, si la configuration de l’immeuble le permet, pour une unique colonne montante collective traversant les parties communes (paliers, le plus souvent) sur laquelle viendront se « piquer » les conduites privatives, raccordant ainsi les appartements à l’horizontale et non plus verticalement comme autrefois. Avec plusieurs avantages à la clé : à chaque interconnexion entre colonne commune et canalisation privative, on posera une vanne de barrage (robinet d’arrêt) permettant d’isoler un seul appartement en cas de fuite au lieu de priver d’eau tous les appartements desservis par une colonne, le robinet d’arrêt se trouvant dorénavant sur le palier. Autre avantage : pouvoir déterminer à coup sûr si une fuite d’eau trouve son origine en partie commune ou en partie privative. « À partir du moment où l’on connaît avec certitude le point d’interconnexion entre le réseau collectif et les conduites individuelles (le principe étant qu’une canalisation est réputée privative si elle ne dessert qu’un lot, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété, ndlr), il est facile de trancher sans hésiter et sans contestation possible », conclut Bruno Diacre. 

Enfin, pensez à faire installer près des robinets d’arrêt des « manchettes », qui permettront à terme de poser des compteurs en parties communes, à l’instar de ce qui est la règle dans les constructions actuelles. Ainsi, plutôt que d’avoir recours à des appareils relevables à distance, plus coûteux et parfois sujets à dysfonctionnement (effet cage de Faraday), on peut se contenter de compteurs à lecture directe. Ils ont le mérite d’être accessibles en permanence, consultables par tous en cas de dissension entre le syndicat et un copropriétaire par exemple. Dans les petits immeubles, les relevés peuvent être effectués par un membre du conseil syndical, évitant ainsi une facturation de ce service.

Surmonter le casse-tête juridico-pratique

En copropriété, le bon sens commande d’adopter une démarche collective, dans la mesure où l’ensemble du réseau d’eau est constitué de canalisations communes et privatives. Et que l’ensemble des travaux soit exécuté par une seule et même entreprise. Problème : la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas d’imposer à un copropriétaire des travaux d’ordre privatif. Tout au plus l’article 9 assure-t-il un droit d’accès aux lots pour l’exécution des travaux portant sur les parties communes et votés en assemblée générale. Contraints de se montrer inventifs, les copropriétaires ont, selon l’ARC, recours à deux scénarios. L’un (presque) légaliste : l’AG vote (à la majorité absolue de l’article 25 s’agissant de travaux imposés par la réglementation, à la majorité simple de l’article 24 s’agissant simplement du remplacement d’une installation vétuste) la création d’une nouvelle colonne, ainsi que le raccordement à chaque lot. « On essaie d’aller aussi loin que possible en faisant pénétrer à l’intérieur de chaque lot une canalisation qui est bouchonnée et laissée en attente d’un futur raccordement », précise Bruno Diacre. Les travaux privatifs sont laissés à la discrétion de chaque copropriétaire. Chacun ayant toute liberté pour commander ces travaux à l’entreprise chargée du chantier collectif, à une autre entreprise, voire les réaliser lui-même. Ce qui suppose autant de devis et de facturations individuelles. Et engendre une incertitude quant à l’achèvement du chantier, condition sine qua non de l’abandon de l’ancien réseau et de la mise en service du nouveau. « Il arrive que des colonnes collectives soient achevées et non utilisées durant plusieurs années ou que les deux réseaux fonctionnent simultanément doublant ainsi le risque de fuites», déplore Bruno Diacre.

Le second scénario, prenant plus de libertés avec la loi de 1965, apparaît pourtant nettement plus pratique : l’ensemble des travaux est voté comme s’ils portaient uniquement sur des parties communes. Une fois passés les deux mois de délai prévus par l’article 42, sans contestation des réfractaires, la décision s’impose à tous. Encore faut-il que les plombiers sollicités au cours de l’appel d’offres consentent à chiffrer un forfait unique (ou des forfaits en fonction des configurations-types des lots existants) pour les travaux privatifs. Impensable, en effet, pour ces professionnels, de visiter chaque lot, car ils trouvent trop souvent porte close. Un écueil qui ne sera pas levé au moment de la réalisation des travaux… La présence d’un maître d’œuvre, l’intervention d’un conseil syndical actif ou d’un gardien persuasif facilitent les choses. Il n’empêche, rares sont les chantiers où il ne faut pas recourir, en phase finale, à une certaine forme d’intimidation pour convaincre les plus récalcitrants de laisser l’entreprise œuvrer dans les parties privatives.

Françoise Juéry.


Mots-clés :

COPROPRIETE , EAU , PLOMB , TRAVAUX




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