Allez-vous payer plus d'impôt en 2013?

Le train des réformes fiscales n’en finit pas de passer: après la deuxième loi de finances rectificative pour 2012, adoptée en août dernier, le projet de loi de finances pour 2013 est soumis à l’examen du Parlement. Les mesures qu’il contient, conditionnelles tant que le texte n’est pas voté, auront, en tout état de cause, une répercussion sur la fiscalité des propriétaires immobiliers. Nous avons voulu savoir à quel point et avons calculé l’incidence de la réforme sur deux foyers fiscaux, un couple de retraités et une famille, aux situations patrimoniales différentes. Reprendre point par point chaque mesure permet de comprendre le résultat final… et d’anticiper leur impact sur votre propre fiscalité.

Cette année, en 2012, Alice et Jean ont payé 29 384 € d’impôt sur leurs revenus (IR) de 2011. En 2013, si la réforme est votée telle qu’elle a été présentée, leur IR s’élèvera à 30 056 €, soit une hausse de 672 €.

Marie et Étienne se sont acquittés de 17 769 € d’IR en 2012, ce à quoi il faut ajouter 1 160 € de prélèvement forfaitaire libératoire sur les dividendes au taux de 21 %. Soit un total de 18 929 €. Avec la réforme et pour des revenus constants, ils verront leur IR diminuer: ils économiseront 185 € et ne paieront plus que 18 744 € en 2013.

L’impact sur l’impôt sur le revenu

Le nouveau barème concernera les plus aisés

Une nouvelle tranche à 45 % devrait voir le jour: elle ne concernerait que 50 000 contribuables, parmi les plus aisés. Pour être situé dans la tranche à 45 %, il faut percevoir plus de 150 000 € de revenus nets imposables par part de quotient familial. Un célibataire sans enfant qui déclarerait 200 000 € est aujourd’hui redevable d’un impôt sur le revenu de 68 642 €. Avec la réforme envisagée, sa facture s’alourdirait de 2 000 €.

De plus, si vous déclarez plus d’un million d’euros de revenus d’activité, vous serez taxé à 75 % sur cette dernière tranche. Cette mesure est exceptionnelle et ne devrait s’appliquer que pour les revenus des années 2012 et 2013.

Les revenus de Marie et Étienne les placent dans la tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %.

Alice et Jean atteignent la tranche marginale d’imposition de 41 %.

Aucun des deux foyers ne sera concerné par la modification du barème.

» Le barème envisagé de l'impôt sur le revenu en 2013

Le quotient familial sera revu à la baisse

Le quotient familial est un outil de politique familiale qui permet de réduire sensiblement l’impôt des familles. En effet, dans un foyer fiscal, l’on additionne le nombre de parts du foyer et l’on divise le revenu imposable par le nombre de parts obtenu. Chaque adulte représente une part, chaque enfant une demi-part jusqu’au deuxième inclus et une part à compter du troisième. Le premier enfant d’un veuf compte 1,5 part. Pour les célibataires ou divorcés, le premier enfant compte une part. Ainsi, plus on a d’enfants et moins on paie d’impôts. Cet avantage fiscal est actuellement plafonné à 2 336 € par demi-part supplémentaire. La réforme envisage d’abaisser ce plafond à 2 000 €. Un couple avec trois enfants dispose de quatre parts, c’est-à-dire de quatre demi-parts supplémentaires: il ne bénéficiera plus que de 8 000 € d’avantages fiscaux liés au quotient familial contre 9 344 € jusqu’à maintenant. La mesure devrait influer sur les couples mariés ou pacsés déclarant des revenus supérieurs à:

Alice et Jean déclarent 170 000 € et disposent de trois parts fiscales, une pour chacun d’entre eux et une demi-part par enfant. C’est sur cette mesure qu’ils sont lésés: leur impôt sur le revenu a augmenté de 672 €. Ils ont perdu le maximum que la réforme prévoit, à savoir 336 € par demi-part supplémentaire.

Les revenus du capital seront taxés comme les revenus du travail

Actuellement, les dividendes et revenus de placements sont taxés, au choix du contribuable, soit à l’impôt sur le revenu, soit au prélèvement libératoire forfaitaire (PFL) à des taux variant selon la nature du placement. Vous ne devriez plus avoir le choix pour vos revenus perçus en 2012: ils seront automatiquement imposés à l’impôt sur le revenu. Seuls les contribuables percevant moins de 2 000 € d’intérêts pourront continuer à bénéficier d’un PLF à 24 % s’ils le souhaitent. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée et plus cette réforme vous pénalisera. En revanche, les contribuables se situant dans des tranches marginales d’imposition (TMI) basses seront avantagés par cette solution.

Reprenons le cas de Marie et Étienne: ils ont opté pour le prélèvement libératoire forfaitaire (PLF) en 2012, sachant que leur TMI est à 30 %. C’était une erreur, car le PLF s’appliquait sur le montant brut des dividendes perçus, sans bénéfice de l’abattement de 40 % et de l’abattement fixe annuel de 3 050 € par couple (1 525 € par personne seule): il n’était intéressant que pour les contribuables lourdement imposés et disposant d’un portefeuille de valeurs mobilières plus important que celui de Marie et Étienne. Ils ont donc payé 17 769 € d’impôt sur le revenu et 1 140 € de prélèvement forfaitaire libératoire sur les dividendes (6 000 € de dividendes taxées au taux de 19 %). S’ils n’avaient pas opté pour le PLF en 2012, leur supplément d’impôt sur le revenu 2012, dû au titre des dividendes, n’aurait été que de 165 €: les 6 000 € de dividendes se seraient tout d’abord vus appliquer un abattement de 40 % puis un abattement fixe de 3 050 € (1 525 € pour une personne seule) avant d’être intégrés dans le barème de leur IR. La réforme les oblige désormais à utiliser ce système, qui leur est favorable. À noter: malgré la suppression de l’abattement fixe annuel pour 2013, Marie et Étienne sortent gagnants de la réforme.

Le plafond des niches fiscales ne sera plus calculé sur le revenu

Depuis 2009, le montant des avantages fiscaux dont vous pouviez bénéficier est plafonné. Pour l’imposition des revenus de 2012, le plafonnement global de ce qu’il est d’usage d’appeler «les niches fiscales» est égal à 18 000 €, majoré de 4 % du revenu imposable du foyer fiscal. Pour 2013, le plafonnement est revu à la baisse de manière très rigoureuse. Pour la première fois, il ne prendra plus en compte le montant des revenus du contribuable: il sera fixé à 10 000 € pour tous. Le plafonnement à hauteur de 10 000 € ne s’appliquera qu’aux nouveaux investissements réalisés à partir du 1er janvier 2013. Les investissements que vous avez effectués antérieurement restent soumis aux plafonds qui étaient en vigueur l’année de leur réalisation.

Alice et Jean, qui avaient réalisé un investissement Scellier en 2009, vont être épargnés par cette mesure. En effet, ils n’utilisaient les niches fiscales qu’à hauteur de 6 000 €. En 2013, ils pourront envisager un nouvel investissement défiscalisant, sous le régime du dispositif Duflot à venir, par exemple. L’administration fiscale procédera à des calculs complexes pour faire coexister les différents plafonds applicables (BOI 5 B-19-10).

Marie et Étienne ne sont pas non plus concernés par les nouvelles règles de plafonnement des niches fiscales, bien qu’ils emploient deux salariés qu’ils rémunèrent 12 000 € par an. En effet, le montant de l’avantage fiscal octroyé pour l’emploi d’un salarié à domicile est limité à la moitié des dépenses supportées dans l’année, soit 6 000 €, ce qui reste en dessous du seuil du plafonnement.

L’impact sur l’impôt sur la fortune

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) va être profondément réformé par la loi de finances pour 2013. L’ISF sera, comme l’IR, un impôt progressif touchant les patrimoines supérieurs à 1 310 000 €. Cependant, la part comprise entre 800 000 € et 1 310 000 € sera taxée à 0,5 % dès lors que vous franchirez le seuil fatidique d’imposition à 1,31 million d’euros. Un dispositif de décote est prévu pour que les patrimoines compris entre 1 310 000 et 1 410 000 € ne soit pas trop pénalisés. Les taux d’imposition sont par ailleurs renforcés, notamment pour les patrimoines supérieurs à 10 000 000 €, qui se verront taxer, pour la fraction excédant cette valeur, à 1,5 %. Enfin, le gouvernement prévoit de rétablir un plafonnement global à 75 %: le retour du bouclier fiscal!

Alice et Jean ont un patrimoine taxable de 1 465 520 €. En 2012, ils ont payé 3 664 € d’ISF, puis 307 € de contribution exceptionnelle sur la fortune, soit un total de 3 971 €. Le montant de leur ISF 2013 devrait se monter à 3 639 €. Ils se retrouvent donc au niveau de 2012.

Marie et Étienne ont un patrimoine taxable à l’ISF de 3 577 257 €. En 2012, ils ont payé 22 327 €: 17 882 € d’ISF + 4 445 € de contribution exceptionnelle sur la fortune. La réforme envisagée pour 2013 ferait grimper la facture par rapport à 2012, puisque leur ISF 2013 se monterait à 21 442 €, au lieu de 17 882 € (hors contribution exceptionnelle).

Ce sont les patrimoines les plus considérables, notamment ceux supérieurs à 10 000 000 €, qui vont pâtir de cette réforme. Pierre Lafargue possède un patrimoine taxable de 12 000 000 €. En 2012, son ISF s’est élevé à 60 000 € (12 000 000 € X 0,5 %). En 2013, s’il ne bénéficie pas du plafonnement, il acquittera 128 170 €. Sachant qu’en 2012, il aura dû verser une contribution exceptionnelle sur la fortune de 60 265 €, somme qui ajoutée à l’ISF (60 000 €), s’élève à 120 265 €.

» Le barème envisagé de l'ISF 2013

Plus-values immobilières: copie revue et corrigée

C’est peut-être dans ces domaines que la réforme envisagée sera la plus radicale.

La vente des propriétés non-bâties encouragée

Pour encourager les cessions de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, les plus-values réalisées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2013 se verront appliquer un abattement supplémentaire de 20 %. Cet abattement sera calculé sur le montant de l’impôt (19 %) mais ne s’appliquera pas sur les prélèvements sociaux (15,5 %). Une économie d’environ 11 %.

Les plus-values réalisées avant le 31 décembre 2012 ou après le 1er janvier 2014 ne seront pas touchées: elles suivront le régime classique. Pour rappel, la plus-value est réduite d’un abattement de 2 % de la cinquième à la dix-septième année de détention du bien, d’un abattement de 4 % de la dix-huitième à la vingt-quatrième année et de 8 % de la vingt-cinquième à la trentième année de détention. Elle est ensuite taxée à 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux, soit 34,5 %.

Marie et Étienne ont acheté un appartement 230 000 F en 1999 (35 063 €). Ils décident de le vendre et espèrent en obtenir 180 000 €. Ils seront imposés différemment selon l’année de la vente. S’ils le cèdent en 2012, la plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention de 16 %) s’élève à 121 747 €. Ils régleront 19 % d’impôt sur ce montant (23 132 €) et 15,5 % de prélèvements sociaux (18 871 €), soit un total de 42 003 €. S’ils attendent 2013, ils bénéficieront d’un abattement pour durée de détention de 18 %, la plus-value taxable sera donc de 118 848 €. Un abattement exceptionnel de 20 % sera applicable uniquement sur l’impôt et non sur les prélèvements sociaux. Ils acquitteront 18 064 € d’impôt et 18 421 € de prélèvements sociaux, soit un total de 36 485 €. Et enfin, s’ils prolongent leur attente jusqu’en 2015, l’abattement pour durée de détention sera de 22 %, soit une plus-value imposable de 113 050 €. La taxation restera à un taux de 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux, soit un total de 39 002 €. Marie et Étienne ont tout intérêt à réaliser leur opération en 2013, leur impôt, prélèvements sociaux compris, ne s’élevant qu’ à 36 485 €

La cession rapide des terrains à bâtir favorisée

Afin de favoriser la cession rapide des terrains constructibles, un mécanisme sera mis en place, en trois étapes. Les plus-values réalisées sur des terrains vendus avant le 1er janvier 2013 (la promesse de vente devra être signée avant le 1er janvier 2013 et l’acte définitif avant le 1er janvier 2014) bénéficieront du régime classique de l’abattement pour durée de détention et seront taxées à 34,5 % (19 % plus 15,5 % de prélèvements sociaux). Celles réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2014 seront taxées à 19 % (plus prélèvements sociaux), elles mais ne bénéficieront pas des abattements pour durée de détention. Enfin, toute plus-value effectuée à compter du 1er janvier 2015 sera intégrée, brute, dans les revenus et taxée au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Alice et Jean décident de mettre en vente à 60 000 € le terrain à bâtir dont ils ont hérité en 2005. Là encore, c’est la date de la transaction qui commandera l’imposition. S’ils trouvent un acquéreur avant le 31 décembre 2012 (signature de la promesse avant 31.12.12 et acte notarié signé avant la fin 2013), ils seront taxés à 19 %, plus 15,5 % sur la plus-value nette imposable (29 400 €, compte tenu de l’abattement de 2 % pour durée de détention). Le coût total se montera à 10 143 €. S’ils attendent 2013 ou 2014, ils seront taxés à 19 % plus 15,5 % sur la plus-value nette imposable sans abattement pour durée de détention (30 000 €). Le coût total s’élèvera à 10 350 €. Enfin, en 2015, la plus-value nette imposable (30 000 €) sera intégrée au barème de l’IR, donc taxée dans leur cas à 41 %. Coût fiscal: 12 300 €. Bien que l’imposition ne diffère pas beaucoup entre les trois années, 2012 semble la plus avantageuse pour le couple.

Réfléchissez à vos choix de fiscalité

Que pouvez-vous envisager pour alléger la pression si vous craignez un alourdissement de votre fiscalité? «L’optimisation fiscale n’est plus à l’ordre du jour», déplore Me Corinne Verrecchia, avocat fiscaliste (cabinet Jurisconseil) au barreau de Paris. «La réduction d’impôt devient compliquée, voire impossible», confirme Joachim Azan, associé fondateur de Novaxia. «Il ne reste plus que la solution de réduire l’assiette des revenus!» Quelques montages juridiques judicieux permettent encore de soulager la fiscalité dans ce sens. Ils doivent être maniés avec précaution.

Réduisez votre assiette de revenus

Si vous gérez vos biens par l’intermédiaire d’une SCI, il est ainsi temps de vous poser la question de l’option à l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices seront alors imposables au taux favorable de 33,33 %. «Une structure à l’IS permet de baisser vos revenus taxables: vous pouvez passer tous vos frais en charges, notamment les amortissements, et vous n’êtes imposés que sur le net, indique Me Corinne Verrecchia. C’est une solution qui présente des avantages certains en période de fiscalité lourde pour les particuliers.» Attention, cette option est irrévocable et n’est pas sans inconvénients (voir: Impôts: choisir la fiscalité d’une société civile immobilière). Un spécialiste sera à même de vous dire si la SCI à l’IS vous permettra de réaliser les économies que vous attendez.

Si vous louez vos biens nus et déclarez des revenus fonciers, envisagez de réaffecter votre patrimoine. La fiscalité des locations meublées apparaît plus intéressante: vous serez imposés sur les bénéfices industriels et commerciaux. «L’intérêt est de pouvoir déduire une série de charges de sa base imposable et se constituer ainsi une rente défiscalisée», confirme Joachim Azan. Attention, louer en meublé nécessite une autorisation administrative dans certains cas et implique de respecter de nombreuses d’obligations.

Si vous disposez d’une somme à investir, que vous souhaitez aussi peu fiscalisée que possible mais productive, plutôt que d’investir dans un bien «prêt à louer», achetez un bien à rénover et utilisez le déficit foncier pour réduire vos revenus taxables: vous déduisez les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sans plafond. La seule contrainte? Vous devez opter pour le régime réel et vous y tenir trois ans durant (voir: Patrimoine: Payez moins d’impôts en passant au régime du réel). Acheter en nue-propriété permet par ailleurs de réduire l’assiette de l’ISF ainsi que celle des revenus. Vous investissez dans un bien démembré: vous achetez la nue-propriété dont vous ne tirez aucun revenu et dont la valeur n’est pas inscrite à votre patrimoine taxable à l’ISF. L’usufruitier l’occupe ou le loue pendant la période de démembrement. Le montant de l’investissement correspond à environ 70 % de la valeur du bien pour un démembrement de dix ans. Vous rentrez alors en pleine propriété du bien à l’issue de cette période, sans frais supplémentaires.

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Anne Dayraut.

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