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Construction : une notion élargie de la mitoyenneté

Construction : une notion élargie de la mitoyenneté
Novembre 2012
Le Particulier Immobilier n°291, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

L’interdiction de construire en mitoyenneté doit être appliquée avec souplesse et inclut un « dégagement nécessaire ». Cass. civ. 3e du 4.7.12, n° 11-17832

Une maison construite à deux centimètres de la limite de la propriété est-elle une maison construite en mitoyenneté ? Oui, répond la Cour de cassation. Un propriétaire de deux parcelles voisines, vend l’une d’elles à M. Z., en s’engageant à interdire à l’acquéreur de l’autre parcelle d’édifier une maison « en mitoyenneté ». La clause énonce « que l’acquéreur ne pourra pas édifier la maison qu’il souhaite construire en mitoyenneté avec le présent bien promis, et devra par conséquent édifier cette construction, si besoin en était, en mitoyenneté avec la parcelle voisine, appartenant à M. C. ». Un an plus tard, le vendeur cède la seconde parcelle aux époux X., en reprenant cette clause. Pourtant, ces derniers construisent leur maison le long de la limite séparative des fonds. M. Z. les assigne alors pour obtenir la démolition de la maison.

La cour d’appel de Paris ordonne la démolition (CA de Paris du 29.6.10). Les juges du fond relèvent que la maison a été édifiée avec un retrait de deux centimètres le long de la limite séparative des fonds. Ils considèrent que la maison constitue une construction mitoyenne contractuellement prohibée.

Les époux X. se pourvoient en cassation. Selon eux, pour être mitoyenne, une construction doit être édifiée sur la ligne séparative de deux fonds ou à cheval sur cette ligne. Ce n’est pas le cas de leur maison puisque le mur édifié en retrait de cette ligne séparative n’est pas mitoyen.

La Cour de cassation relève que « la clause litigieuse interdisait aux époux X. de construire leur maison sur leur parcelle en mitoyenneté avec la maison bâtie sur la parcelle voisine, propriété de M. Z., afin de conserver au bien un dégagement nécessaire et éviter une dépréciation de sa valeur ». Elle ajoute que « le terme “mitoyenneté” ne devait pas être entendu par référence à l’article 657 du Code civil, mais devait être compris comme prohibant explicitement une implantation en retrait de deux centimètres par rapport à la ligne séparative des fonds. »

Pour les juges suprêmes, l’interdiction de construire en mitoyenneté doit être interprétée avec souplesse. Ainsi, il est non seulement prohibé de construire sur la limite séparative de deux propriétés mais aussi en léger retrait de la limite afin de laisser un « dégagement nécessaire » à la maison voisine. Cette décision est lourde de conséquences. Il est dommage que les juges n’aient pas donné plus de précisions sur la distance minimale à respecter pour éviter la démolition.

Laure Le Scornet.

 


Mots-clés :

CONSTRUCTION , CONSTRUCTION IMMOBILIERE , MITOYENNETE




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